О нюансах оценки деятельности российских застройщиков
Идея обязательного рейтингования российской строительной отрасли, сама по себе, полезная и правильная. Наличие того или иного уровня повышает инвестиционную привлекательность компании, укрепляет ее репутацию как надежного и ответственного игрока рынка. Более того, порой даже возникает соревновательный эффект, что тоже способствует успешному развитию бизнеса. И, казалось бы, застройщики должны быть заинтересованы в получении всевозможных рейтингов и обеспечении их положительной динамики. Но на деле процедура рейтингования у отечественных строителей популярности пока не сыскала. Дело в том, что участники рейтингов обязаны предоставлять рейтинговым агентствам (РА) полную информацию о своей деятельности. После чего аналитики РА начинают пристально оценивать практически каждый шаг и каждое решение компании, а также саму сферу, в которой она работает. А к такой открытости среди застройщиков готовы далеко не все.
Так, например, из 3144 строительных компаний из 81 региона страны, зарегистрированных в настоящий момент в Единой информационной системе жилищного строительства, добровольное рейтингование в национальных РА прошли всего 15 (!) застройщиков. Больше всего – в агентстве RAEX («Эксперт РА»), присваивающем рейтинги стройкомпаниям уже более пяти лет. Здесь аккредитованы, к примеру, «Группа ЛСР», «Эталон ЛенСпецСМУ», «Главстрой-СПб», «Кортрос», «ПИК», «Лидер Инвест», «Инград», «Пионер», «Ривьера» и прочие. Другие компании – «Сэтл Групп», «Атомстройкомплекс» и прочие – в агентстве АКРА, созданном в конце 2015 года. В общем, получается, что прозрачность на этом огромном рынке проявляют лишь 0,5% его участников. Но даже им их стремление к открытости не всегда идет на пользу. Оценивая данные публичных компаний, спокойно раскрывающих суммы прибыли, объемы оборотных средств, размеры выплачиваемых дивидендов и т.д., аналитики рейтинговых агентств, естественно, следят и за общей экономической ситуацией в стране, учитывают и законодательное регулирование в отрасли и ценообразование на рынке жилья.
Понятно, что все это привносит на рынок долю нервозности и неопределенности, и находит отражение в рейтинговых действиях РА. Последние примеры тому – недавний отзыв RAEX рейтинга кредитоспособности нефинансовой компании «Ривьера», или понижение рейтинга «Эталон ЛенСпецСМУ» до уровня ruA со стабильным прогнозом. Буквально на днях RAEX изменил и рейтинг еще одного крупного игрока рынка – группы компаний (ГК) «Кортрос» - с ruBBB- на ruBВ- (прогноз по рейтингу прежний – стабильный).
При этом в своих сопроводительных сообщениях рейтинговое агентство оценивает, к примеру, профиль бизнес-рисков «Эталон ЛенСпецСМУ» благоприятно с учетом ее сильных конкурентных позиций и устойчиво высокой рыночной доли в регионах специализации. Примечательно, что пересмотрена оценка была сразу после совета директоров головной компании Etalon Group, принявшего решение о выплате рекордных дивидендов по итогам второго полугодия 2017 года — 18 центов на акцию (почти 53 млн долларов).
В случае с «Кортросом» RAEX также отмечает умеренно высокую инвестиционную привлекательность основных регионов присутствия компании, высоко оценивает качество ее корпоративного управления: «Наличие сформулированной стратегии, учитывающей конъюнктуру рынка, а также высокая детализация финансовой модели позволяет позитивно оценить качество стратегического обеспечения компании». При этом аналитиков все же смутил переход компании в более высокий сегмент на территории Москвы (с 2017 года «Кортрос», завершив реализацию крупных проектов комфорт-класса в Подмосковье, действительно, сфокусировался на строительстве бизнес-класса в столице). То есть, компания развивается, выходит на более маржинальные рынки, начинает новые проекты, при запуске которых имеет место и наращивание долга (так всегда бывает при старте). Аналитики же полагают, что бОльшее давление на капитал застройщика будут оказывать состояния рынка новостроек в целом и изменение условий работы в сегменте недвижимости в связи со вступлением в силу новых требований 214-го федерального закона в частности. По мнению аналитиков, в силу специфики класса нового строящегося «Кортросом» жилья, спрос на него будет на протяжении строительного цикла более растянутым, нежели в эконом-сегменте, где значительный объем поступлений от продаж формируется на начальном этапе строительства объекта. Более того, они почему-то уверены, что «в настоящий момент отсутствуют предпосылки для существенного увеличения платежеспособного спроса и цен на жилье». Также сдерживающее влияние на оценку агентством перспектив рынка оказывает разворачивающаяся реформа жилищного строительства с запретом на привлечение средств по договорам долевого участия (ДДУ), которая в среднесрочной перспективе может оказать существенное влияние на общую конъюнктуру рынка и объем предложения жилья.
Доводы, в целом, для рынка верные, но с оговорками. Например, многие крупные застройщики отмечают, что внедряемая схема с эскроу-счетами для их достаточно отлаженного бизнеса не будет являться проблемой, а некоторые и вовсе заявляют, что просто мечтают продавать готовое жилье (тот же «Кортрос» по такой схеме давно и успешно реализует в Екатеринбурге крупнейший в Европе проект комплексного освоения территории «Академический»). Очевидно также, что в результате внедрения новых механизмов финансирования девелоперских проектов на рынке останутся только самые крупные застройщики, поддержку которым государство будет оказывать в свете поставленной на самом верху масштабной задачи по обеспечению граждан жильем через наращивание его объемов. И как раз такие отрейтингованные – «старые и устойчивые» девелоперы – трудностей с переходом от долевого строительства к банковскому финансированию испытывать точно не будут. По большому счету, они и до законодательных новшеств жили в логике проектного финансирования. И даже те проекты, которые они строили по ДДУ, реализовывались, имея «про запас» открытые кредитные линии от банков.
К слову, консервативный настрой аналитиков насчет будущего и настоящего «долевки» по касательной задел и другой рынок – страховой. Тот же RAEX поставил на пересмотр ранее присвоенные оценки СК «Проминстрах» и «ВСК» – ключевых страховщиков печально известного девелопера Urban Group. После его краха регулятор – ЦБ РФ – стал настаивать на создании у страховых компаний дополнительных резервов по ДДУ проблемных застройщиков. Вполне возможно, что опасаясь повторения ситуации, когда в 2014–2015 годах несколько компаний, которым RAEX выдал рейтинги высшего уровня все же не исполнили своих обязательств, и после чего доверие к их рейтингам снизилось, - РА и решило на этот раз «подстелить соломки», чтобы потом вопросов к ним не было.
В любом случае, в сложившихся рыночных условиях добиться корректного рейтингования – задача очень не простая. Первые вопросы, которые тут же возникают: «На основе каких критериев возможно то или иное ранжирование? Насколько взятые за основу факторы действительно становятся определяющими в деятельности конкретной компании?». В связи с этим управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая считает, что если идея об обязательном рейтинговании застройщика все же дойдет когда-нибудь до реализации, то этот процесс станет возможным только при всеобъемлющем полном анализе, учитывающем не только показания «на поверхности». «В противном случае, есть риск, что рейтингование может свестись к формальному перечню доступных признаков, условно – количеству введенных в эксплуатацию квадратных метров, наличия/отсутствия проектов со срывом сроков передачи ключей и пр., - отмечает она. - Причем, как показала российская практика, богатый бэкграунд далеко не всегда говорит о финансовой надежности в будущем. В конечном счете не все определяется рейтингами».