Игорь Иванко/ АГН "Москва"
Рынок складской недвижимости пришел в состояние относительного равновесия
Складская недвижимость является одним из популярных объектов для инвестиций. В 2017-2019 годах общий объем вложений в этот вид коммерческой недвижимости превысил 40 млрд рублей, причем доля иностранцев составила около 42%, а российских инвесторов — примерно 41%, еще 17% приходилось на совместные проекты.
Константин ФОМИЧЕНКО, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank:
По итогам III квартала 2019 года в Московском регионе общий объем сделок по аренде и покупке складской недвижимости составил 904 тыс. кв. м. По прогнозам, до конца года будет арендовано и куплено еще около 1,2 млн кв. м качественных складских площадей. В итоге годовой объем сделок превысит показатель 2018 года примерно на 11%. На рынке наблюдается высокая активность потенциальных арендаторов и покупателей, помимо традиционных клиентов — розничных сетей и компаний-производителей — расширяют свое присутствие онлайн-ритейлеры.
На фоне низкого объема ввода доля вакантных площадей постепенно снижается. По итогам девяти месяцев этот показатель составил 3% (470 тыс. кв. м), тогда как по итогам 2018 года он находился на уровне 5,5%. Мы полагаем, что уровень вакансии в 3% сохранится до конца даже с учетом роста предложения. Снижающаяся вакантность уже отразилась на уровне ставок, по итогам 2019 года прирост в 4%. В Санкт-Петербурге за 9 месяцев 2019 года введено в эксплуатацию более 100,6 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, до конца года заявлено к вводу еще 108,9 тыс. кв. м. Объем сделок аренды со складами классов А и B за три квартала превзошел показатель за аналогичный период 2018 года на 19% и составил около 85 тыс. кв. м. Таким образом, на складском рынке столиц прослеживается положительная динамика по всем ключевым показателям. Продолжение тренда мы рассчитываем увидеть и в будущем, 2020 году.
Российский рынок складской недвижимости активно развивается уже пятнадцать лет и за это время пережил два кризиса, каждый из которых по-своему повлиял на него. Кризис 2008 года был непродолжительным, но глобальным. Его влияние выразилось в резком увеличении доли вакантных площадей. Из-за этого в 2009 году мы наблюдали падение арендной ставки до отметки 2 906 руб./кв. м/ год (на 20% ниже показателя 2003 года). Кризис 2014 года, напротив, был локальным, и его следствием стало постепенное падение ставки аренды на фоне возросшей вакантности и заметного падения темпов спекулятивного девелопмента. В целом в 2017- 2019 годах мы наблюдаем низкую волатильность ставки аренды, что говорит о стабилизации рынка в части предложения и спроса. При этом, как уже отмечалось, уровень вакантности снизился и достиг минимума за последние пять лет.
Российские инвесторы — в большинстве своем конечные потребители. В настоящее время они сталкиваются с определенным дефицитом качественного предложения (такая ситуация особенно характерна для регионов). Это обстоятельство все чаще заставляет их строить объекты «под себя» (built-to-suit) с учетом всех технических особенностей своего производственного и логистического процесса. Таким образом поступила, например, компания АО «НЛТ» (СП «Почта России » и «Банка ВТБ», созданная для развития логистической почтовой инфраструктуры). Много запросов на региональные складские проекты built-tosuit поступает от компаний-ритейлеров. К примеру, Х5 Retail Group и «Магнит» идут по пути строительства распределительных центров в городах- миллионниках и областных центрах, а инвесторами в их случае выступают региональные девелоперы.
Цифра:
3% составил уровень вакантности на рынке складской недвижимости столичного региона по итогам девяти месяцев 2019 года