Берут последнее

Доля вакантных площадей на рынке офисной недвижимости сокращается на фоне низких объемов ввода

Объем офисов классов А и B+/-, введенных в эксплуатацию в Москве в I полугодии, составил 39,4 тыс. кв. метров. Несмотря на то, что это больше, чем за тот же период прошлого года (21,1 тыс. кв. метров), показатель ввода остается одним из самых низких за последние пять лет. Всего по итогам 2018 года девелоперы планируют ввести в эксплуатацию порядка 307 тыс. кв. метров площадей. Однако в последнее время они зачастую корректируют свои планы и откладывают открытие новых объектов на более поздний срок. Поэтому не исключено, что годовой показатель ввода будет самым низким после 2016 года.

Несмотря на низкие объемы ввода и сокращение предложения качественных офисов, собственники бизнес-центров пока предлагают выгодные коммерческие условия. Этим активно пользуется бизнес, вполне адаптировавшийся к новым реалиям, компании оптимизируют условия аренды и улучшают качество офиса.

Всего с начала года покупатели и арендаторы «забрали» с рынка около 660 тыс. кв. метров. Это сопоставимо с уровнем спроса в прошлом году и примерно на 20-80% больше, чем за тот же период 2014-2016 годов. Кто же эти арендаторы и покупатели, забирающие последнее с рынка? В первую очередь, это российские компании — таковых 81%. Наиболее активны ресурсодобывающие и IT-компании, а также ритейлеры и представители фармацевтики и биомедицины. Как уже отмечалось выше, речь идет чаще всего о переезде из старого офиса в новый с улучшением условий. В то же время иностранцы предпочитают не переезжать, а продлевать договоры на новый срок. В общем объеме сделок по пересогласованию и продлению договоров аренды на зарубежные компании приходится 90%.

На фоне низких объемов нового строительства к концу года произойдет дальнейшее снижение доли вакантных площадей в Москве и Московской области до минимального с 2013 года уровня — 8,9%, однако уровень вакантных площадей в офисах, расположенных в Новой Москве, будет выше. По итогам I полугодия 2018 года вакантность в Новой Москве составила 21,6%, что выше, чем в среднем по рынку (на 12,6 п.п.) и чем в среднем по офисам, расположенным за МКАД (на 3,8 п.п.).

Чего ждать рынку в будущем? На фоне дефицита качественных проектов и ограниченного нового строительства возможен рост ставок по итогам 2018 года — примерно на 10%. Так, во II квартале ставки аренды в Центральном деловом районе и в ММДЦ «Москва-Сити» уже увеличились на 2%.

Также компании стали активнее покупать офисные площади — общий объем таких сделок составил 78,3 тыс. кв. метров, что на 35% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Как и год назад, чаще всего приобретают офисы площадью до 500 кв. метров. Поскольку стоимость продаж по-прежнему не корректируются вверх, то в ближайшей перспективе мы можем увидеть увеличение подобных сделок.

Российские компании продолжат оставаться основными драйверами спроса на офисы — в среднесрочной перспективе мы увидим переезды в более просторные офисы и консолидацию своих подразделений.

Теги: