В Москве состоялось V Всероссийское совещание по развитию жилищного строительства
Заметным событием в жизни строительной отрасли стало V Всероссийское совещание по развитию жилищного строительства, которое состоялось в Москве в апреле. По словам организаторов, ежегодно проводимое совещание призвано стать эффективной площадкой для разъяснения участникам жилищного строительства государственной политики и выработки консолидированной позиции профессионального сообщества и органов власти по наиболее актуальным вопросам. Однако на этот раз мнения бизнеса и регуляторов по ряду важных проблем разошлись. На пленарном заседании основная дискуссия развернулась вокруг темы поддержки застройщиков и граждан-инвесторов.
В выступлениях представителей деловых кругов звучали алармистские ноты. Так, президент Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Леонид Казинец сообщил, что в настоящее время в России в стадии строительства находится примерно 113 млн кв. метров жилья. Но ввод жилья по итогам года может составить при оптимистичном сценарии 60 миллионов «квадратов», а при пессимистичном — даже 40 млн кв. метров. Для сравнения напомним, что недавно были обнародованы данные по вводу жилья в 2016 году: в минувшем году этот показатель превысил 80 млн кв. метров.
Возможность столь резкого падения ввода — с нынешних 80 млн кв. метров до пессимистичных 40 млн кв. метров — Леонид Казинец связывает, в первую очередь, с отменой господдержки ипотеки — главного инструмента, стимулировавшего продажи квартир.
По мнению президента НОЗА, в настоящее время основной проблемой застройщиков являются сложности с получением банковских кредитов и продажей квартир. Из-за этого на рынке происходит затоваривание: по данным НОЗА, площадь непроданных квартир в РФ составляет 11,6 млн кв. метров. Объем продаж жилья застройщиками, по словам Казинца, упал за год на 15% — с 2,16 трлн до 1,83 трлн рублей. В 2016 году по сравнению с 2015-м средняя площадь квартиры снизилась на 9,31%. Уменьшилась и средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке — на 8,34%. В результате, считает президент НОЗА, застройщики полностью исчерпали резервы для снижения себестоимости строительства жилья, в связи с чем Минстрою стоит обсудить с Банком России вопрос стоимости проектного финансирования и ставок ипотеки, которые по-прежнему остаются относительно высокими.
Коллегу поддержал председатель Комитета по строительству ООО МСП «ОПОРА России» Николай Циганов. Он предложил для снижения себестоимости строительства и цены квадратного метра создать специальные финансовые механизмы как для застройщиков, так и для получателей ипотечных кредитов. В частности, по мнению Циганова, ЦБ мог разработать и внедрить дополнительный специализированный инструмент — «ипотечную ставку». Это позволило бы устранить зависимость ставок по ипотеке от ключевой ставки Банка России и установить процентную ставку по ипотечным продуктам на более низком уровне. «Одновременное снижение цены квартир и ипотечных ставок поставят рынок на ноги в считанные месяцы», — считает Циганов.
Однако эти предложения не нашли отклика у представителей Минстроя и АИЖК, которые считают, что господдержка ипотеки была необходима в момент, когда ключевая ставка ЦБ была слишком высока. Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень заявил, что появление нераспроданного жилья связано не только с финансовой стороной. По мнению главы Минстроя, некоторые застройщики не сумели почувствовать «тренд дня» — сегодняшний покупатель не хочет вкладывать деньги в «каменные джунгли» — «голые» метры без общественных пространств и инфраструктуры. У тех застройщиков, кто перестроился и стал строить жилье другого формата — с комфортной средой, хорошей архитектурой, дворами без машин, — проблем с покупателями меньше. «Людям не нужны просто квадратные метры, — сказал министр. — Сегодня люди смотрят внимательно, обсуждают на семейных советах возможность участия в ипотеке и уже принимают решение по качественному жилью, а тех застройщиков, кто не знает этого, ждут большие проблемы, вплоть до банкротства».
Со своей стороны, генеральный директор АИЖК Александр Плутник заявил, что ипотеку нельзя развивать директивно, она будет развиваться вместе с экономикой. «Нельзя поручить ЦБ снизить ставки для застройщиков, этого не произойдет, это невозможно в экономике, — сказал глава АИЖК. — Застройщики должны работать так, чтобы это стало реальностью: они должны менять свою структуру, заниматься повышением финансовой прозрачности. Те, кто в этом преуспеют, получат кредиты по самым низким ставкам на проектное финансирование. Это большая совместная работа».
Комментируя текущую ситуацию на ипотечном рынке, Александр Плутник отметил, что сегодня банки имеют возможность выдавать кредиты населению по вполне разумным ставкам. «То, как у нас развивается ипотека, у нас мало что развивается, — отметил Плутник. — Мы видим большой потенциальный спрос на ипотеку в следующие три-пять лет». По его словам, ставка после отмены программы господдержки изменилась незначительно: в декабре она в среднем составляла 10,8%, в феврале поднялась до 11,6%. Однако заемщики такого роста практически не почувствовали: при среднем размере кредита в два миллиона рублей дополнительное увеличение ежемесячного платежа составило всего тысячу рублей. Кроме того, недавнее снижение ключевой ставки ЦБ сразу повлекло снижение ставок Сбербанка, ВТБ и некоторых частных банков. «По итогам марта уже будет эффект», — считает Александр Плутник.
Кроме того
Выступая на совещании, глава Минстроя Михаил Мень отметил, что сегодня в стране около 80% от общего объема строительства индустриального жилья ведется за счет привлечения средств граждан. В 2016 году на 3,3% выросло число договоров долевого участия (ДДУ), а в целом по итогам года количество действующих ДДУ составило более 1 миллиона. На этот мощный инвестиционный ресурс, считает министр, нужно опираться и дальше, а для этого необходимо обеспечить интересы и права граждан-инвесторов. Именно защите прав дольщиков призвано помочь создание государственного компенсационного фонда долевого строительства, появление которого должно повысить доверие к долевому строительству, а значит, и инвестиционную активность населения.
Кроме того
Президент Ассоциации «Национальное объединение строителей», глава Группы ЛСР Андрей Молчанов рассказал о ряде проблем, с которыми сталкиваются все застройщики. Прежде всего, это постоянно меняющиеся правила игры. «Застройщикам нужна стабильность. Давайте зафиксируем правила. Тогда будет понимание ситуации, тогда и капитал придет сюда, и банки будут финансировать», — обратился он к министру. Михаил Мень пообещал, что после введения в действие последнего блока поправок по 241-ФЗ законодательные изменения прекратятся. Дальше изменения будут вноситься только при выявлении проблем в процессе правоприменения.