Дать ответы на все вопросы

Сегодня профессиональное сообщество активно обсуждает внесенный на рассмотрение Государственной Думы законопроект о «всероссийской реновации». Так прозвали в народе документ №1023225-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Хотя слово «реновация» там не встречается, этот законопроект нацелен именно на решение существующих проблем в сфере жилищного строительства и реализацию программ переселения граждан из аварийного жилья, достижение целевых показателей национальных проектов.

«Квартирный вопрос» — самый главный сегодня с точки зрения стабилизации региональных экономик, его надо решать немедленно. И эта задача под силу строительному комплексу при условии создания эффективных систем управления развитием регионов, планирования и реализации принимаемых градостроительных решений. Согласованное взаимодействие всех уровней власти как по вертикали, так и по горизонтали, единая политика и государственный подход должны обеспечить решение поставленной задачи.

Итак, какие новации предложены в указанном законопроекте о комплексном развитии территории (КРТ)? Во-первых, это перезагрузка и синхронизация градостроительных процедур территориального планирования и планировки территории в целях КРТ.

В проекте закона определяются понятия территории комплексного развития, предложены порядок осуществления деятельности по КРТ и договорной механизм, включая конкурсный отбор победителя для инвестирования и реализации мероприятий по выполнению решения о КРТ. Согласно концепции законопроекта, процесс комплексного развития начинается с «подготовки и утверждения документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения» (п. 34, ст. 1 ГрК РФ в редакции законопроекта).

Таким образом, авторы документа попытались обойти этап территориального планирования, сегодня очень слабо регулируемый на государственном уровне и оторванный от реальных задач градостроительной деятельности. Но в этом случае особого внимания потребует правовое регулирование процесса определения самих территорий, подлежащих комплексному развитию, и их границ, а также этап подготовки приложений к решению о КРТ (проектируемая ст. 64 ГрК РФ).

Доработанная редакция законопроекта должна ответить на целый ряд важных вопросов. Как будут учитываться территории с объектами ИЖС, которые находятся в центрах городской застройки, на территориях, требующих комплексного развития? По каким договорам будет осуществляться строительство жилых объектов для социального и коммерческого найма (глава 6.3 ГрК РФ)? Чем обоснована цифра 50% земель или земельных участков с объектами, признанными аварийными и подлежащими сносу, для определения территории комплексного развития и ее границ? Как и кем будут оцениваться инвестиционные строительные проекты в рамках договоров о КРТ, чтобы гарантировать проектное финансирование строительства? Как при осуществлении КРТ защитить права граждан? Хочу подчеркнуть, что от качества подготовки документации, необходимой для принятия решения о КРТ, во многом зависит успех предлагаемой реформы.

Во-вторых, законопроект предусматривает полномасштабный переход на проектное планирование и финансирование в сфере градостроительства. То, что успех инвестиционных проектов определяется качественной разработкой проектов планировки в границах территории комплексного развития, стало ясно при переходе жилищного строительства на проектное финансирование. На это указали нам трудности выстраивания отношений с банковской системой при долевом строительстве. Поэтому в рамках предлагаемых новаций потребуется решить, кто готовит градостроительную документацию в рамках механизма КРТ. Необходимы варианты планировочных и объемно-пространственных решений возможной застройки (п. 9 ч. 4 ст. 9 ГрК РФ) и выбор решения, оптимального для всех участников проекта — местной администрации, граждан, генерального исполнителя по контракту и банка-кредитора. Хочу напомнить, что уже много лет экспертным сообществом обсуждаются несовершенства конкурсных процедур выбора разработчика для подготовки градостроительной документации. Общественные слушания нужны и обязательны, но они не заменят ответственной государственной экспертизы проекта планировки территории. Подчеркну, что сегодня ППТ — это самый действенный правовой акт регулирования градостроительных отношений всех субъектов права на проектируемой территории.

В-третьих, предусматривается программно-целевой подход при планировании инвестиционных строительных программ в регионах и муниципальных образованиях. Еще раз подчеркну, одна из ключевых задач законопроекта — защитить конституционные права граждан на жилье при формировании и реализации градостроительных программ. Для этого нужна системность при определении границ территорий комплексного развития, требующих нового современного градоустройства.

Согласованность принципов жилищной политики и принимаемых градостроительных решений с учетом состояния жилищного фонда (физического и морального износа) должна гарантировать правовую защиту различных категорий граждан. Предложенные в законопроекте механизмы КРТ и реализации адресных программ по сносу и реконструкции многоквартирных домов затрагивают Жилищный, Градостроительный и Земельный кодексы. При этом очень четко должны быть определены полномочия и зоны ответственности всех уровней власти, правила их взаимодействия в создаваемой единой системе управления процессами градостроительной деятельности на принципах КРТ.

В этой связи хочу привести один пример. В начале октября зампред правительства РФ Марат Хуснуллин провел совещание в Магаданской области по вопросам социально-экономического развития региона. На совещании обсуждался ход реализации нацпроектов «Безопасные и качественные автомобильные дороги» и «Жилье и городская среда», вопросы формирования планов по жилищному и дорожному строительству. По старой формуле руководство региона докладывало отдельно по каждому федеральному проекту. Однако показательным результатом этого мероприятия стал тот факт, что по поручению губернатора Магаданской области Сергея Носова регион уже использует комплексный подход к реализации нацпроектов, что позволяет значительно сокращать сроки и повышать эффективность принимаемых решений. Такая согласованность инвестиционных программ даст возможность региону полностью завершить программу расселения аварийного жилищного фонда в 2021 году. При этом параллельно решаются вопросы инфраструктурных проектов федерального, регионального и местного значений для развития застраиваемых территорий.

Замечу, что на протяжении двадцати лет на территории Магаданской области практически не велось новое строительство. Теперь в правительстве региона создан и активно работает штаб по строительству, который возглавляет губернатор. В этом году заработала Дирекция по строительству, наделенная функциями единого госзаказчика. Это хороший пример вертикального управления народным хозяйством в целях комплексного экономического и социального развития региона. Это доказательство того, что жилье нужно строить, и не только по программе переселения. Сегодня нужен закон, который даст право региональной власти взять на себя функции по консолидации земельных и финансовых ресурсов, оптимизации градостроительных решений, по созданию и внедрению организационно-правовых механизмов для ускорения реализации инвестиционных проектов.

Справочно:

Законопроект №1023225-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (о совершенствовании института комплексного развития территорий и механизмов расселения аварийного и ветхого жилья)». Субъект права законодательной инициативы — члены Совета Федерации Н. А. Журавлев, О. В. Мельниченко, А. А. Шевченко, депутат Государственной Думы Е. С. Москвичев. Ответственный комитет — комитет Государственной Думы по транспорту и строительству. Предмет ведения — совместное ведение