Фото: Shutterstock
Эксперты предсказали дальнейшее снижение объемов выдачи ипотеки
Рейтинговое агентство RAEX (Эксперт РА) представило два сценария развития отечественного рынка ипотеки в 2017 году. Оба варианта предполагают замедление темпов выдачи кредитов при росте объема предоставленных кредитов в денежном выражении по сравнению с 2016 годом. Оценки экспертов выглядят реальными на фоне февральского падения уровня выдачи ипотеки на 22%. Впрочем, аналитики Агентства ипотечного жилищного кредитования уверены в устойчивом росте рынка по итогам текущего года и дают только благоприятный прогноз.
Есть два варианта
В исследовании RAEX (Эксперт РА) говорится, что, в первую очередь, снижение темпов ипотечных выдач в текущем году произойдет за счет исчерпания эффекта отложенного спроса и окончания программы господдержки. Кроме того, отмечают эксперты, снижение объемов жилищного строительства приведет к росту цен на первичном рынке недвижимости, что также негативно скажется на спросе на ипотеку.
По оценкам экспертов, при позитивном (базовом) сценарии развития рынка объем выдачи ссуд по итогам года вырастет на 15% и составит около 1,7 трлн рублей. Темп прироста портфеля ссудной задолженности будет на уровне 12%, благодаря чему совокупный портфель приблизится к 5 трлн рублей на 1 января 2018 года. За 2016 год эти показатели составили 27% и 1,5 трлн рублей соответственно, а ипотечный портфель прибавил 12,8%, достигнув 4,5 трлн рублей.
Как отмечают эксперты, реализация данного прогноза вероятна при снижении ключевой ставки на 1–1,5 п. п. к концу 2017 года, среднегодовой цене на нефть марки Brent в размере 50 долларов за баррель и уровне инфляции по итогам года около 5%. При реализации данного сценария агентство ожидает сохранения ставок по ипотеке до конца текущего года на уровне 11–12%.
Согласно негативному сценарию RAEX, по итогам 2017 года темпы прироста ипотечного рынка замедлятся до 9–10%, а объем выдачи составит 1,6 трлн рублей. Как отмечается в исследовании, этот прогноз базируется на сохранении ключевой ставки на уровне 10%, что возможно при жесткой денежно-кредитной политике ЦБ, а также годовой инфляции на уровне около 6–8% и среднегодовой цены на нефть в размере 40–45 долларов за баррель.
«Заморозка стоимости фондирования и окончание действия программы господдержки могут повлечь за собой рост стоимости кредитов. Ипотечные заемщики крайне чувствительны к изменениям ставок: их увеличение даже в пределах 0,5 п. п. на фоне исчерпания эффекта отложенного спроса может привести к существенному снижению темпов роста ипотечного рынка в 2017 году», - подчеркивают эксперты.
Временное явление
По данным аналитического центра Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), в феврале банками в России было выдано ипотечных кредитов на 111 млрд рублей, что на 22% ниже уровня февраля прошлого года. В агентстве считают снижение активности явлением временным. Более того, аналитики полагают, что февраль сформировал основу для дальнейшего роста выдачи жилищных займов, отмечая, что по сравнению с докризисным 2014 годом снижение составило всего 8%, а относительно января 2017 года объем выдачи ипотеки вырос на 56%.
Февральское падение объемов выдачи в годовом выражении аналитики АИЖК, в частности, объясняют тем, что снижение в феврале крупнейшими участниками рынка ставок по ипотеке сформировало спрос заемщиков на март-апрель: многие решили отложить оформление сделок и дождаться вступления в силу более выгодных условий. «Сегодня ставки предложения ипотечных кредитов находятся на исторических минимумах. Это и отразилось на объемах выдачи ипотечных кредитов в феврале 2017 года», - отметили в агентстве.
Аналитики агентства также подчеркивают, что на динамику объемов выдачи отрицательное влияние оказал эффект высокой базы февраля 2016 года (повышенный спрос в связи с ожидаемым истечением первоначального срока программы госсубсидирования рынка – 1 марта, решение о продлении программы было принято в конце февраля 2016 года), когда был выдан рекордный объем ипотечных кредитов - 143 млрд рублей.
В АИЖК уверены, что снижение объемов выдачи является временным и уже в марте-апреле 2017 года рынок ипотеки перейдет к устойчивому росту: кредиты, выданные по ставкам ниже 11%, найдут свое отражение в статистике марта (частично) и апреля 2017 года. Учитывая динамику ипотечных ставок, существующий спрос на жилье и политику Банка России по снижению уровня инфляции, АИЖК сохраняет прогнозы по объемам выдачи ипотечных кредитов в 2017 году: более 1 млн кредитов на сумму 1,8 трлн рублей.
Справочно от RAEX (Эксперт РА):
Особенности ипотечных продуктов
Благодаря программе господдержки, в рамках которой банки выдавали ипотеку под 12%, и снижению ключевой ставки средняя стоимость ипотечных кредитов к началу 2016 года вернулась на уровень годовой давности. В декабре ставки опустились еще ниже (средневзвешенная ставка по кредитам в рублях, выданным в течение месяца, достигла 11,6 %): стремясь под держать спрос в самом «безрисковом» сегменте кредитования, банки продолжили снижать цены по собственным программам даже после окончания госсубсидирования.
Платежная дисциплина
Трехлетнее падение реальных доходов населения (8%-ный прирост, отмеченный в январе 2017 года по сравнению с январем 2016 года, обусловлен в большей степени разовыми выплатами пенсионерам) сказалось на платежной дисциплине ипотечных заемщиков: за 2016 год объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам в целом по стране вырос на 6,2%. Прирост в абсолютном выражении необязательно означает ухудшение качества портфеля: в целом по РФ доля просроченной задолженности незначительно снизилась с 1,7% на 1 января 2016 года до 1,6% на 1 января 2017 года. В отдельных случаях сказался эффект «низкой базы».
Рынок жилищного строительства
На фоне роста рынка ипотечного кредитования темпы жилищного строительства показывали противоположную динамику. Частично сокращение жилищного строительства было обусловлено уменьшением объемов ввода домов индивидуальными застройщиками, на которых не распространяются кредитные ресурсы с субсидируемыми процентными ставками.
Цифра:
Согласно окончательным данным Росстата, за 2016 год в России было введено в строй 80,2 млн кв. метров жилья. Таким образом, объемы строительства снизились на 6% по сравнению с 2015 годом.