Право на каникулы

Как экстренную меру можно превратить в полезный ипотечный инструмент

Законопроект об «ипотечных каникулах» для заемщиков, попавших в сложную жиз­ненную ситуацию, уже принят в первом чтении, и мало кто сомневается, что прой­дет и второе. Не исключено, что положения закона будут распространяться и на дей­ствующие договоры. Вряд ли кто-то будет оспаривать полезность этой меры, жаль только, что в прак­тику «каникулы» входят вот так — отдельным законопроек­том о «скорой помощи». Складывается ощущение, что этот механизм недооценен рынком, а между тем, он способен повысить доступность жилья и решать важные социальные задачи, стоящие перед государством, не по указанию свер­ху, а с помощью нормальных рыночных механизмов.

Посмотрим на типичного ипотечного заемщика. Семей­ная пара 25-35 лет, оба работают, хотят завести ребенка, а, возможно, и второго, живут на съемной квартире и мечта­ют о своей. Это что угодно, но только не сложная ситуация. Однако представим, что они покупают квартиру в ипотеку и попробуем вместе с ними посчитать расходы.

На сегодня средний размер ипотечного платежа при ставке в 10,5% составляет порядка 41 тыс. рублей. Он мо­жет быть меньше, но в реальности люди с детьми редко покупают компактные однушки. При этом надо где-то взять деньги на первый взнос — при бюджете покупки в 6-8 млн рублей (столько в среднем стоят двушки или треш­ки в наших проектах) на него понадобится никак не мень­ше 1,5 млн рублей. Вполне возможно, что эту сумму при­дется тоже брать в кредит и платить за него еще примерно 35 тыс. рублей в месяц. И, конечно, пока строится дом, наша семья продолжает жить на съемной квартире — это еще 35-40 тысяч.

Если учесть официальную статистику, то получается, что из 164 тыс. рублей семейного дохода на решение квартирного вопроса на первом этапе будет уходить не меньше 111 тыс. рублей. Даже если деньги на первый взнос нашли без кредита, то все равно до переезда в свою квартиру семья будет тратить не менее 75 тыс. рублей в месяц. Решиться на такие траты, особенно имея на руках маленького ребенка, очень непросто. Особенно сейчас, когда повышение НДС сделало дороже буквально все. Ин­фляция, по данным Росстата, в 2018 году составила 4,3% против 2,5% в 2017 году, а зарплаты остались прежними. И даже ипотечная ставка в 6% за второго ребенка лишь отчасти облегчает ситуацию. К тому же родители груд­ничков нередко вообще откладывают крупные покупки на год или два — первый год жизни ребенка требует слишком много сил, времени и денег.

Вот здесь и нужны ипотечные каникулы как обычный банковский продукт, без несчастных случаев или финансо­вого участия государства. Каникулы, по-хорошему, должны длиться от года до полутора лет, а в идеале — до ввода дома в эксплуатацию. Они вдвое сократят затраты «на жилье», позволят купить квартиру без ощутимых потерь в уровне жизни. Банкам такой вариант тоже выгоден: люди с боль­шей охотой будут брать ипотеку и смогут нормально ее га­сить, поддерживая высокое качество ипотечного портфеля. Кроме того, каникулы помогут улучшить жилищные усло­вия тем, чей доход не дотягивает до средних показателей — это как раз решает задачу по обеспечению доступным жи­льем как можно большего количества россиян.

Конечно, такие программы должны учитывать банков­ские риски, поэтому ставки по таким программам должны быть выше среднерыночных. Но уверен, большинство заем­щиков согласятся потом платить не 41 тысячу, а 45 тысяч в месяц, чтобы сейчас не платить 75 тысяч.

Вопрос только в грамотном стимулировании банков по разработке новых ипотечных продуктов под разные жиз­ненные ситуации. Безусловно, девелоперы готовы активно участвовать в разработке таких программ, и наш опыт с «Россельхозбанком» по отсрочке платежей на год для всех желающих при ставке 10,4% и распределении суммы отсро­ченных платежей по оставшемуся сроку говорит о том, что это более чем возможно. Конечно, главную роль в этом во­просе играют банки, но конструктивный посыл со стороны профильных госорганов способен превратить экстренную меру в полезный ипотечный инструмент широкого спектра действия.