Знать, что в сносе

Знать, что в сносе

Фото: Виктор Кручинин

Для реализации новой программы сноса пятиэтажек столичным властям предстоит решить немало проблем

Начало года ознаменовалось важным событием, которое может серьезно повлиять на развитие столичного стройкомплекса. На минувшей неделе на встрече президента Владимира Путина с мэром Москвы Сергеем Собяниным было объявлено о планах начать в столице новую волну сноса хрущевских пятиэтажек. Даже предварительные параметры новой программы впечатляют. Предстоит снести около 8 тысяч домов общей площадью около 25 млн кв. метров и переселить в новое благоустроенное жилье примерно 1,6 млн человек. Точную стоимость программы подсчитать сегодня очень сложно, но, по самым «смелым» оценкам, она может обойтись в 7 трлн рублей.

Будем сносить!

Надо сказать, что встрече президента и мэра предшествовала довольно оживленная дискуссия о дальнейшей судьбе пятиэтажек так называемых «несносимых» серий, которая развернулась в начале этого года. Представители Общественной палаты, Мосгордумы и муниципальные депутаты настойчиво заявляли о том, что капитальный ремонт этого жилья невозможен и что его необходимо снести. Представители столичного стройкомплекса и девелоперы в ответ говорили, что демонтаж всех «хрущевок» — это беспрецедентный вызов, с которым не удастся справиться в сжатые сроки. Теперь президент и мэр поставили в этом споре точку — будем сносить. Для координации работы городских властей создан специальный штаб, который возглавил сам мэр. В течение ближайшего месяца планируется подготовить список стройплощадок для расселения пятиэтажек и внести поправки в городской бюджет. Кроме этого, Сергей Собянин поручил Москомархитектуре подготовить предложения по архитектурно-градостроительным и планировочным решениям будущих новых районов Москвы.

Кроме этого, по словам мэра, для реализации программы потребуется внести специальные поправки в федеральное законодательство. «В связи с этим прошу активно включиться в эту работу, вместе с федеральными коллегами подготовить поправки», — обратился мэр к президиуму столичного правительства. Правда, мэр не уточнил, какие именно нормативные акты хотели бы изменить столичные власти. В связи с этим среди москвичей сразу возникли слухи, что городские власти якобы намерены добиваться принятия некоего «упрощенного» порядка выселения жильцов пятиэтажек и переселения их в Новую Москву. Городские власти поспешили опровергнуть эти слухи. «Ни на какие выселки людей отправлять не будут, это исключено, — заявил мэр Собянин. — При реализации программы реновации кварталов их жильцам будут предоставляться новые квартиры недалеко от прежнего места проживания, как правило, в том же районе. Прежде чем включать квартал в программу сноса, обязательно посоветуемся с жителями». Это обещание, скорее всего, успокоит рядовых обитателей «хрущевок», но вызовет много вопросов у специалистов.

Список проблем

По оценкам экспертов, для того, чтобы программа решила проблемы переселенцев и в то же время была интересна инвесторам, необходимо будет строить в соотношении 3:1, то есть три новых метра за один старый. Такое соотношение выгодно застройщикам, которые смогут реализовать дополнительные площади по рыночным ценам. Так как снести предстоит примерно 25 млн кв. метров жилья, то построить надо порядка 75 млн кв. метров. Это колоссальная задача, примерно столько строится за год во всей России. Кто все это будет строить? Например, руководитель Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин считает, что сегодня в городе недостаточно устойчивых и успешных подрядных организаций с профессиональными инженерно-техническими и рабочими кадрами, которые могли взяться за такой объем работ. Кроме того, при этом возникает целый ряд других проблем. Если новое жилье будет возводиться не на «выселках», а в обжитых районах, неизбежно увеличится плотность городской застройки. Это потребует строительства дополнительной социальной инфраструктуры для возросшего количества жителей, не говоря уже об увеличении нагрузки на дороги.

В старых районах труднее будет найти стартовые площадки для строительства первых домов для переселенцев. По мнению Сергея Левкина, это может стать серьезным препятствием. Он также отметил, что опыт предыдущих лет показал, что стремление инвесторов уплотнить застройку с целью получения максимальной прибыли приводит к возведению на «стартовых» площадках коммерческих объектов. Вместе с тем нередки случаи, когда жители сносимых домов предъявляют завышенные требования к новым квартирам. Это приводит к судам и срыву сроков демонтажа старых домов.

«Что скажет купечество?»

Работающие на столичном рынке застройщики пока достаточно осторожно воспринимают и саму программу, и перспективы своего участие в ней. Предприниматели выдвигают ряд условий, в случае выполнения которых у частного бизнеса может появиться заинтересованность в подобных проектах.

Так, партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский подчеркнул, что стимулом для застройщиков может стать возможность построить несколько корпусов разных ценовых классов: стандартное жилье для переселенцев и жилье бизнес- или комфорт-класса для тех, кто будет покупать квартиры по рыночной цене.

«Участие в таких проектах возможно, во-первых, если речь идет о престижных районах с высокой рыночной ценой метра, где сегодня возможности жилищного строительства ограничены, — рассуждает Котровский. — Во-вторых, если в этом районе нет ограничения по высотности, а доля продаваемых «рыночных» метров в домах, построенных на месте снесенных пятиэтажек, — 40-50%».

Исполнительный директор ГК «МИЦ» Даромир Обуханич, в принципе, приветствовал идею сноса домов «несносимых» серий. «Государственная программа может дать импульс развитию и создать на месте сносимых пятиэтажек новые точки роста, — сказал Обуханич. — Инвестор готов входить в такие проекты, неся профильную нагрузку: строительство и развитие». Но и он признал, что пока оценить временные и иные затраты крайне трудно.

Президент ГК «Инград» Анатолий Францев отметил, что для застройщика вопрос выгоды от участия в подобного рода проектах является достаточно сложным. «Рентабельность любого девелоперского проекта складывается исходя из характеристик объекта недвижимости и района застройки, — пояснил Францев. — Таким образом, невозможно определить все проекты реновации как однозначно выгодные или невыгодные для застройщиков». По мнению бизнесмена, развитие уже застроенных территорий связано с рядом сложностей, как исключительно строительных, так и социальных. «Всегда есть негативно настроенные жители микрорайона, которые не приветствуют новую застройку, — напомнил Францев. — Протестные настроения создают дополнительные сложности для застройщика и администрации района».

А архитекторы «за»!

Архитектурное сообщество в целом программу сноса поддержало. Главный архитектор столицы Сергей Кузнецов указал на экономическую нецелесообразность дальнейшего ремонта пятиэтажек. «Снос этих домов экономически более обоснован, чем постоянные траты на их ремонт, — заявил архитектор. — Можно, конечно, разобрав часть дома, провести его ремонт, но там как были маленькие и некомфортные квартиры, так они и останутся. Это слишком дорого, да и лишено смысла».

О неизбежности сноса старого жилого фонда говорит и генеральный директор архитектурной студии IND architects Амир Идиатулин: «Старый жилой фонд совершенно не соответствует современным требованиям, предъявляемым к жилью. Это некрасивое, типовое и совершенно неинтересное жилье. Низкая плотность для города не очень хороша, Москве нужно уплотнять территории».

Однако, как подчеркивает партнер бюро Kleinewelt Architekten Николай Переслегин, при этом важно не повторить ошибок прошлого и не застроить освободившиеся площади итерацией новых пятиэтажек. «Главной ошибкой строителей пятиэтажек является то, что они построили дома в отсутствии среды, — отметил архитектор. — Сейчас есть возможность это исправить».


Справочно:

Напомним, в настоящее время в Москве завершается снос пятиэтажных домов «сносимых» серий первого периода индустриального домостроения. Всего в программу было внесено 1722 дома площадью 6,3 млн кв. метров. На сегодня снесено 1647 домов площадью 6,1 млн кв. метров. Причем 654 дома площадью 2,3 млн кв. метров были снесены за счет инвесторов. За 17 лет программа выполнена на 95,4%. Благодаря этому, жилищные условия улучшили около 450 тысяч человек (свыше 150 тысяч семей), они переехали из ветхих пятиэтажек в новое комфортное жилье. Снос пятиэтажек должен был закончиться еще в 2010 году, но реализация программы задерживалась. Например, из-за финансового кризиса 2008 года бюджетное финансирование программы было сокращено почти в два раза. «Сильно замедлили программу и недобросовестные инвесторы. 16 инвестконтрактов по переселению 93 домов не были выполнены. В итоге город взял на себя эти обязательства, что вызвало дополнительные затраты городского бюджета, а сроки переселения увеличились более чем на три года», — рассказал Сергей Левкин. Завершение первого этапа намечено на 2018 год.