Грозит ли петербургскому рынку жилой недвижимости падение спроса
Рынок недвижимости Петербурга стабилен, цены на жилье «стоят» на месте. При этом вывод нового жилья на рынок растет, а вот покупатель становится все разборчивее. К такому выводу пришли аналитики рынка недвижимости, подводя итоги первого полугодия на строительном рынке Северной столицы.
«Высиживать» бессмысленно
По словам руководителя компании «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, средняя цена квадратного метра в новостройках в черте города на сегодня составляет 108 тыс. руб., в ближайшем поясе Ленобласти — 68-69 тыс. рублей. За первые шесть месяцев 2017 года цены на рынке новостроек Петербурга и в пригороде по сравнению с прошлым годом почти не изменились. «В течение 2016 года мы наблюдали незначительный прирост в цене, но он был даже ниже уровня инфляции. Жилье в новостройках массового сегмента (эконом- и комфорт-класса) подорожало в среднем на 3,5%, бизнес-класс прибавил в цене 5%. При этом в среднем рост в цене за строительство объекта составляет 15-30%. Сейчас прогнозировать какие-либо определенные изменения сложно, но мы ожидаем незначительное повышение цен не более уровня инфляции», — отметила Ольга Трошева.
Директор по продажам «MASTER девелопмент» Юлия Роженцева считает, что тот, кто планирует обзавестись новой квартирой, не должен дожидаться снижения цен. «Это иллюзия. Стратегия «высиживания», которой придерживаются многие покупатели, сегодня бессмысленна. Очевидный тренд — сильный проект с хорошим продуктом у устойчивого застройщика в цене падать не будет», — говорит она. Тем более что с учетом экономической ситуации, в которой мы находимся, с учетом роста цен на стройматериалы, стоимость квадратного метра просто не может не расти.
Рынок стоит, спрос колеблется
У аналитиков «Петербургской недвижимости» свой взгляд на то, как развивается строительный рынок. По их подсчетам, объем спроса на жилье по итогам первого полугодия находится на уровне 1,87 млн кв. м. И спрос на покупку жилья растет. В I квартале этого года он составил 0,87 млн кв. м, а во II уже около 1 млн кв. м. Но растет не только спрос, увеличивается и вывод на рынок новых проектов. Так, по данным компании Knight Frank St Petersburg, за первое полугодие 2017 года в городе и ближайших пригородах было выведено в продажу порядка 2 млн кв. м нового предложения (почти 50 тыс. квартир), что на 17% больше, чем в аналогичный период прошлого года. В планах застройщиков не снижать темпы строительства жилья. Среди наиболее привлекательных для нового строительства территорий они называют «серый пояс». «В «сером поясе» запускается все больше новых проектов, в ближайшие два года объемы такого предложения начнут оказывать самое серьезное влияние на ситуацию с проектами, реализуемыми на окраинах», — считает руководитель маркетинговой лаборатории компании Legenda Всеволод Глазунов.
Однако не все эксперты настроены так оптимистично. Многие придерживаются мнения, что на петербургском рынке недвижимости наметились определенные тревожные признаки. И связаны они как раз с тем, что спрос на новые квартиры растет уже не так быстро, как раньше, а по некоторым локациям даже начал снижаться. А так как все это происходит на фоне растущего вывода на рынок новых объектов, то есть риск «затоваривания». Главную причину они видят в сохраняющемся низком уровне реальных доходов населения. «Если экономическая ситуация не улучшится, а у населения не начнут расти доходы, и оно не будет более активно покупать, в 2018 году есть риск, что некоторые компании могут не выдержать этой гонки на выживание», — резюмирует генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. При этом эксперты выражают надежду, что наметившиеся негативные тенденции не получат развития. И если Центробанк продолжит снижать ключевую ставку, что даст возможность банкам уменьшить процентные ставки по ипотеке, то снижения покупательского спроса не будет. По мнению руководителя аналитического центра «Главстрой-СПб» Петра Буслова, во II полугодии все же следует ожидать, что объемы спроса и предложения сбалансируются. «Мы ожидаем коррекции прироста новых объектов, после чего рынок вернется к нормальным показателям. По нашим прогнозам, объем продаж по итогам года составит около 3,2-3,3 миллиона «квадратов», то есть плюс 10% к результатам I полугодия», — отмечает он.
Главный игрок — покупатель
Аналитики сходятся во мнении: покупатель на рынке недвижимости играет сегодня главную роль. Он стал грамотнее, разборчивее и осторожнее. Аналитики говорят, что теперь покупательский спрос смещается в сторону более качественного жилья. На любой скандал или появление крупного застройщика-банкрота потребители реагируют мгновенно. Если раньше решение о покупке жилья во многих случаях принималось спонтанно — пришел, увидел и… купил, то сейчас сделка (от первого обращения до подписания договора) занимает не меньше двух месяцев. Еще одна тенденция — с рынка в планировочных решениях уходят «лишние метры», остается только функциональное пространство, чтобы каждый сантиметр пространства был удобен и полезен. Кроме того, многие покупатели выбирают квартиры за их оригинальность. Эксперты отмечают: особым спросом пользуются двухуровневые квартиры, жилье с собственными террасами и садами. По словам директора по развитию компании «Л1» Надежды Калашниковой, если раньше среди покупающих квартиры, было много тех, кто делал это в инвестиционных целях, то сейчас жилье приобретается в основном для себя, либо с целью сохранить сбережения. И все реже покупатели приобретают квартиры на нулевом цикле. Большинство сделок (40-45%) на первичном рынке происходят на стадии готовности объекта около 50%. Чуть больше 20% сделок заключаются на старте продаж, 1% — готовое жилье.
3,3 млн кв. м может составить объем продаж на петербургском рынке жилья по итогам 2017 года