О разнице в рефинансировании маленьких и больших кредитов
Волна снижения ипотечных ставок возвращает внимание заемщиков к программам рефинансирования. Кредиты выдаются на условиях, сопоставимых с теми, что действовали в первой половине прошлого года. Тем, кто не успел в свое время улучшить параметры займа, выпадает второй шанс на снижение ипотечной нагрузки. Эксперты агентства недвижимости «БОН ТОН» напоминают, что программа актуальна, если новая ставка меньше прежней как минимум на 2%.
Данное правило работает для кредитов с небольшой суммой. Возьмем в качестве примера заемщика, оформившего ипотеку на 2 млн рублей и принявшего решение рефинансироваться после двух лет выплат. Ежемесячный платеж - 28 695 рублей, общий срок кредита - 10 лет, первоначальная ставка - 12% годовых. Если новая ставка составит 11% (разница – всего 1%), то расходы по ипотеке уменьшатся до 27825 рублей в месяц. Заемщик сохраняет 8-летний срок выплат, не извлекая практически никакой выгоды.
При сумме ипотеки в размере 1-3 млн рублей новая ставка по рефинансированию должна составлять не менее 2%. Меньший разрыв может быть актуален только для крупных кредитов, оформленных на длительный срок. Допустим, заемщик выплачивает 52 661 рубль в месяц. Сумма ипотеки – 5 млн рублей, срок – 25 лет, первоначальная ставка -12%.
При рефинансировании через 2 года, под те же 11%, заемщик сможет сократить уровень ежемесячного платежа до 48 600 рублей. Нагрузка становится меньше на 4 000 рублей в месяц, что представляет собой уже более ощутимую выгоду. Если воспользоваться рефинансированием сейчас, то есть под средние 9,5%, то в таком случае разница увеличится до 10 000 рублей в месяц. Если размер выплат устраивает, то заемщик может сократить срок кредитования с 25 до 14 лет, а переплата снизится на 6,8 млн рублей!
Рефинансирование становится настоящим спасательным кругом, если заемщику необходимо улучшить условия по ипотеке и снизить финансовую нагрузку на семью. Еще одно перспективное направление – консолидация кредитов. Данный вариант интересен заемщикам, которые дополнительно к ипотеке воспользовались потребительским займом. Рассмотрим пример: действующая ипотека в размере 4,1 млн рублей на 20 лет, ставка - 9,4%, платеж – 38 000 рублей в месяц. Дополнительно к этому потребительский кредит оформлен на 8 лет под 14%, сумма займа составляет почти 1,6 млн рублей, а платеж – 27 000. Суммарные затраты в месяц – 65 000 рублей.
Консолидация программ позволит улучшить условия обслуживания кредитов. В указанном случае заемщик выбрал сокращение срока ипотеки на 8 лет. Платеж упал на 3 000 рублей в месяц, при этом общая сумма переплаты уменьшилась на 2 млн рублей, что окупило ряд дополнительных расходов.
Рефинансирование представляет собой выдачу нового кредита. Заемщик несет дополнительные расходы в виде нового страхования и журнала оценки, но это того стоит. При этом банки могут действовать по одному из алгоритмов. Первый вариант - выдача суммы в размере основного долга и процентов, начисленных за текущий расчетный период (месяц). Второй - кредит только на сумму основного долга, проценты перед старым банком (за текущий месяц) погашает сам заемщик. Таким образом, затраты по сделке возрастают, но это не касается размера самого кредита.