На рынке загородной недвижимости даже ликвид уходит с дисконтом
Управляющий директор «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Илья Менжунов в интервью «СГ-Онлайн» рассказал об итогах первого квартала на рынке загородной недвижимости Московского региона. Основные тенденции – снижение числа сделок в сегменте, а также вымывание наиболее ликвидных вариантов.
«СГ»: Илья, расскажите вкратце об основных итогах первого квартала на рынке загородной недвижимости. Что с объемом и динамикой предложения?
И.М.: В первом квартале 2019 года на рынке загородной недвижимости Московского региона было представлено 37 коттеджных поселков. Объем предложения в них мы оцениваем в 710 домовладений. По сравнению с концом 2018 года предложение сократилось на 8%, что обусловлено двумя основными факторами. Первый – «вымывание» наиболее ликвидных объектов. Второй – низкая девелоперская активность, о чем свидетельствует тот факт, что за квартал в продаже не появился ни один новый проект коттеджного поселка.
«СГ»: Какие изменения произошли в структуре предложения?
И.М.: Лидерами по объему предложения коттеджей в первом квартале были два направления: Киевское и Рублево-Успенское. В совокупности на их долю приходится более 60% всех домовладений загородного рынка. На другом престижном направлении (Новорижское шоссе) сконцентрировано 17% предложений. Заметно уменьшилась экспозиция на Дмитровском направлении, а именно – на 4% (до 16%). При этом более половины домовладений продаются в поясе от 21 до 31 км от МКАД. Еще 40% коттеджей можно приобрести несколько ближе к Москве, в 11-20 км от кольцевой дороги.
«СГ»: Как вели себя цены на рынке загородных коттеджей в первом квартале?
И.М.: Средняя стоимость кв. метра в подмосковных коттеджах на высокобюджетных направлениях составила 150 тыс. рублей. Наибольшее снижение цены зафиксировано на Новорижском шоссе (12 п. п.), которое было вызвано возобновлением продаж в КП Krona Village, где стоимость коттеджей меньше средней по Новорижскому направлению. Незначительное сокращение рублевых цен мы зафиксировали на Минском и Рублево-Успенском шоссе, где большая часть лотов экспонируется в валюте. Оно связано с укреплением рубля к доллару. Рост цены предложения отмечен на Дмитровском (5 п.п.) и Киевском (9 п.п.) направлениях, что объясняется вымыванием с рынка наиболее ликвидных лотов и повышением цен в ряде проектов.
«СГ»:Что происходит с реальным спросом и количеством сделок?
И.М.: Число сделок на рынке продолжает снижаться. Из продажи выбывают наиболее ликвидные, небольшие дома. Однако даже в этом случае большинство сделок проходят с дисконтом до 20-25%, а в некоторых случаях и больше. О «вымывании» сравнительно недорогих объектов свидетельствует и неуклонное повышение средней стоимости остающихся в продаже домов, которое мы наблюдали в 2018 году. По итогам квартала средний дом обошелся бы покупателю в 80,5 млн рублей, хотя еще год назад – в 66,6 млн рублей.
«СГ»: Выделите основную тенденцию.
И.М.: В целом первый квартал прошел для рынка загородной недвижимости спокойно. Обычно это всегда время затишья, когда клиенты только начинают изучать предложение, прицениваться, искать подходящие варианты. С этой точки зрения мы не фиксировали падения интереса покупателей по количеству обращений в компанию в годовом выражении. Вместе с тем, конечно, есть тревожные ожидания, связанные с нестабильной ситуацией в экономике и международных делах, которые сильно сказываются на настроениях покупателей загородных домов.