Уравнение в цене

Переход на проектное финансирование и эскроу-счета может снизить популярность апартаментов

Специалисты департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» изучили рынок московских апартаментов и дали прогноз, как может отразиться на нем реформа долевого строительства. По оценкам экспертов, после перехода на эскроу-счета этот формат жилья рискует в значительной степени потерять свою привлекательность для покупателей. Это может привести к снижению продаж апартаментов в Москве примерно на треть.

На сегодняшний день апартаменты занимают 18% предложения на рынке жилья старой Москвы. Между тем, еще пять лет назад на них приходилось до 30% экспозиции на «первичке». «Тогда на рынке наблюдался дефицит качественного предложения в сегменте новостроек, — вспоминает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. — И благодаря эффекту новизны, а также более низкой по сравнению с квартирами цене этот формат довольно быстро стал развиваться. Однако теперь популярность апартаментов пошла на спад».

Спрос на апартаменты продемонстрировал отрицательную динамику, снизившись относительно показателей пятилетней давности на 4 п.п. Сейчас этот вид жилья выбирают только 9% покупателей. Из них каждый пятый (20%) совершает сделку с инвестиционными целями — для сдачи в аренду или дальнейшей перепродажи. В 2014 году, напоминают аналитики, доля таких покупателей-инвесторов была значительно выше и составляла одну треть (33%).

Единственное, что с тех пор постоянно росло в данном сегменте рынка — это стоимость квадратного метра. Так, текущий средний ценник одного «апартквадрата» равен 266,4 тыс. рублей, что на 22% больше, чем пять лет назад, когда данный показатель находился на уровне 218,8 тыс. Надо отметить, что и тогда, и сейчас метр в «классической» квартире минимум на 20% дороже.

Более привлекательная цена апартаментов объясняется рядом факторов. «Застройщики, к примеру, не обязаны заниматься возведением социальной и транспортной инфраструктур, что приводит к уменьшению себестоимости строительства, — говорит заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. — Однако в таком жилье возможна только временная регистрация, да и налоги, и коммунальные платежи будут ощутимо выше. В частности, апартаменты облагаются налогом на имущество по ставке от 0,5% до 2% (для обычных квартир — 0,10,3%), а расходы на водоснабжение, отопление и электроэнергию на 10-15% выше, чем в квартирах».

Здесь, конечно, стоит напомнить, что разговоры об уравнивании в правах владельцев апартаментов и квартир ведутся на рынке очень давно. «СГ» в свое время подробно рассказывала о трех (!) подобных законодательных инициативах. Но дальше дискуссий, временами весьма бурных, дело так и не пошло. Так, не решенными до сих пор остаются некоторые важные вопросы.

Кто и за чей счет будет строить инфраструктуру? Соответствуют ли нежилые здания с апартаментами необходимым санитарным и противопожарным нормам? Кстати, по мнению участников рынка, в случае приравнивания на законодательном уровне апартаментов к квартирам их стоимость сравняется с обычным жильем, то есть вырастет примерно на 20%.

Однако сейчас застройщиков и потенциальных покупателей апартаментов больше волнует другое. Недавняя реформа долевого строительства не обошла стороной и апартаменты, поставив их в довольно рискованное положение. «После полного перехода первичного рынка на проектное финансирование и работу через эскроу-счета разница в цене между апартаментами и квартирами может сократиться до 10%, — прогнозирует Валерий Кочетков. — Такие изменения могут еще больше снизить привлекательность формата, уменьшив на него спрос на 30%. Все-таки апартаменты — это нишевый продукт, у которого недостатков не меньше, чем преимуществ».

Справочно:

57% текущего предложения московских апартаментов относятся к бизнес-классу, 30% — к сегменту «комфорт», 12% — к высшей ценовой категории («премиум») и всего 1% представляет класс «стандарт».