Президент России Владимир Путин подписал ряд поручений по итогам заседания Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам, состоявшегося 20 декабря 2017 года. Смысл поставленных главой государства задач сводится к необходимости существенно нарастить уровень доступности ипотеки для граждан, а также объемы строительства жилья. Выполнить президентские наказы профильным ведомствам предстоит до 1 марта текущего года.
В документе, опубликованном на сайте Кремля, говорится, что по итогам заседания о стратегии развития жилищной сферы одобрены представленные главой Минстроя России Михаилом Менем и гендиректором АИЖК Александром Плутником задачи на период до 2025 года в рамках приоритетных проектов «Ипотека и арендное жилье» и «ЖКХ и городская среда».
Речь, в частности, идет о повышении доступности ипотеки для граждан, прежде всего для молодых семей; формировании ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг с привлечением средств граждан, негосударственных пенсионных фондов и страховых организаций; развитии рынка арендного жилья. Также президентом подтверждена необходимость совершенствования экономических и нормативно-правовых механизмов для технологичной модернизации стройотрасли, вовлечения неэффективно используемых земельных ресурсов и для повышения качества городской среды.
Кроме того, по итогам мероприятия одобрено совершенствование законодательства в сфере долевого строительства и механизмов финансирования строительства жилья. При этом особое внимание обращается на необходимость поэтапного замещения (в течение трех лет) средств граждан, привлекаемых в стройку банковским сопровождением и кредитованием. Одновременно подчеркивается, что банковская система должна быть подготовлена к расширению объемов кредитования застройщиков в требуемых масштабах для недопущения сбоев в сфере жилищного строительства.
Среди одобренных тезисов также - сокращение издержек застройщиков на прохождение административных процедур в сфере жилищного строительства и подключения к сетям инженерной инфраструктуры, а также реализация программы профессионального развития российских архитекторов.
На основании одобренных задач президиуму совета при президенте с участием Банка России и АИЖК поручено сформировать приоритетные проекты, при необходимости скорректировав уже реализуемые. Руководствоваться чиновникам и банкирам при этом нужно рядом целевых показателей, которые должны быть достигнуты к 2025 году.
Речь идет об увеличении возможности приобретения жилья за счет ипотеки с 35% семей до более чем 50% семей, повышению числа семей, ежегодно улучшающих жилищные условия с помощью кредитов, с 850 тыс. до 2 млн, а также наращивании объемов строительства жилья до 120 млн кв. метров в год.
Напомним, что, по предварительным данным АИЖК, в 2017 году в стране было выдано около 1,1 млн ипотечных кредитов на сумму около 2 трлн рублей. За минувший год, по информации Минстроя, в России введено в строй построено более 76-78 млн кв. метров.
Мнение:
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE:
Планы по повышению доступности ипотеки в стране, безусловно, носят позитивный характер. Ипотека и сейчас является основным драйвером рынка жилищного строительства. Эта тенденция будет сохраняться на фоне того, что средняя ставка уже опустилась ниже отметки в 10%, а по новой программе госсубсидирования молодым семьям с двумя детьми уже предлагается ставка в 6%. Существенный рост объемов выдачи кредитов предполагает увеличение объемов строительства. В правительстве это понимают и ставят параллельную задачу – ежегодно вводить в стране 120 млн кв. метров. На наш взгляд, достигнуть таких показателей в краткосрочной перспективе будет крайне сложно.
Если мы обратимся к пиковым показателям за всю новейшую историю строительной отрасли, которые пришлись на середину 2010-х и на конец 1980-х гг., суммарная площадь ввода жилья по России никогда не превышала даже 90 млн кв. м. В минувшем году впервые за несколько лет объемы строительства снизились – с 80 млн кв. м в 2016 году до 76 примерно в 2017 году. По данным Единого реестра застройщиков, общая площадь жилых помещений по всем выданным разрешениям на строительство на текущий момент не превышает 106 млн кв.м. То есть, пока целевые 120 млн кв. м. жилья еще даже не запроектированы в стране.
Стоит принять во внимание и экономическую ситуацию: рост экономики очень слабый, а доходы населения стагнируют. В связи с этим, кстати, на большинстве крупных региональных рынков жилья наблюдается затоваривание. Людей, нуждающихся в новом жилье, гораздо больше чем тех, кто реально может позволить покупку квартиры даже в ипотеку. По данным социологов, средний доход одного члена семьи, который взял ипотеку в 2017 году, составляет 39 тыс. рублей в месяц. При этом, по официальным данным, средняя заработная плата в стране – 31 тыс. рублей. В итоге, предложение новостроек значительно превышает спрос: к примеру, в Москве – в 2,7 раза. Пока не восстановится баланс и не начнется рост цен, у девелоперов не будет стимула расширять свою деятельность. Поэтому для начала логично абсорбировать уже имеющийся в стране объем жилья, а затем уже наращивать темпы строительства нового.
Достижение целевого «строительного» показателя к 2025 году станет возможным только при условии стабильного экономического роста, не менее чем на 3-4% в год, а также полном восстановлении доходов населения, которые сокращались последние три года. Если застройщики не будут наблюдать увеличения реального платежеспособного спроса, то ни сокращение издержек, ни создание рынка ипотечных облигаций не подтолкнут их к более активному строительству. Сейчас же актуальной задачей для власти должно стать поддержание темпов жилищного строительства на текущем уровне.