106 застройщиков возводят сейчас в столице 684 дома, почти половину объектов планируется сдать в этом году
Состояние жилищного строительства определяется множеством показателей. Объем текущего ввода квадратных метров является лишь одним из них. С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Это стало возможно благодаря усилиям государства, направленным на повышение прозрачности деятельности органов власти и бизнеса. В открытом доступе стали появляться муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Весь этот массив важной и технически сложной информации и обрабатывается специалистами ИРСО. С результатами этой большой аналитической работы, проделанной ИРСО, первой удалось ознакомиться «СГ». Серию публикаций, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилья по состоянию на март текущего года, мы решили начать с обзора наиболее знакового и одного из крупнейших сегментов рынка — Москвы. Здесь силами 106 застройщиков сегодня возводится 684 дома на 181 820 квартир общей жилой площадью 10 860 223 кв. м.
Что и где
Основной объем текущего жилищного строительства в Москве приходится на многоквартирные дома (87,1% квартир). Доля домов с апартаментами составляет 12,6%. Блокированных домов (проще говоря — таунхаусов) в городе всего 0,3%. При этом, возведение столичного жилья осуществляется в 26 территориальных образованиях. Наибольший объем строительства ведется в старых границах города — 70% совокупной жилой площади. Остальное — за МКАД, в основном, в Новой Москве.
Площадь среднестатистической московской квартиры составляет 59,7 «квадратов» (для сравнения — в целом по стране этот показатель равен 50 кв. м). Самое маленькое строящееся в столице жилье представлено в квартирографии проекта «Клеверлэнд» (застройщик ГК «КомСтрин») — 23 кв. м. Самое большое — у застройщика Vesper в жилом комплексе (ЖК) Nabokov — 329,5 кв. м. Кстати, две трети новых квартир появится именно в составе ЖК. Таковых в столице возводится 208. Самым крупным по объемам текущего строительства среди них является ЖК «Некрасовка» (строится в одноименном поселке в ЮВАО). В этом ЖК застройщик «Авеста-Строй» возводит сразу 20 домов на 5 248 квартир площадью свыше 291 тыс. кв. м. По количеству строящихся объектов с «Некрасовкой», пожалуй, могли бы потягаться ЖК «Спорт-таун» на 25 домов или «Марьино Град» на 22 дома (оба проекта от застройщика «Базовые инвестиции»), если бы они не проигрывали ему существенно в общем метраже — 12,6 тыс. и 98,2 тыс. кв. м соответственно.
Из чего и какого «роста»
Не менее интересны оказались и результаты анализа строящихся в Москве домов с точки зрения применяемых при их возведении материалов, особенно — в сравнении с «общероссийским срезом». Так, наиболее распространенным материалом столичных стен является монолит. Из него в городе возводится сейчас 343 дома (6,8 млн кв. м, или 63,1% от всей площади жилищного строительства). В целом по стране доля монолитного домостроения в пересчете на площадь квартир в строящихся домах в два раза ниже (30%). «Гибридных» домов (монолит-кирпич) в Москве 182 общей площадью свыше 2,3 млн кв. м, что составляет 21,9% совокупной жилой площади (в России — 27,8%). Только из кирпича в Москве возводится 57 домов «скромной» площадью 278 тыс. кв. м (всего 2,6% новой столичной жилой площади, тогда как в целом по стране этот материал используется на 19,5% стройплощадок). Панельных домов в столице в ближайшее время появится и того меньше — всего 45. Правда, их жилая площадь составляет 750 тыс. кв. м (6,9%). При этом, в других регионах России этот «конструктив стен» востребован почти в два раза больше (в 12,5% случаев в пересчете на площадь строящегося жилья). На долю 55 блочных домов в Москве приходится 598 тыс. кв. м строящейся недвижимости (5,5%, в России — 9%).
Средняя этажность жилищного строительства в Москве составляет 15,7 этажа (из расчета на строящийся дом). В целом же высотность возводимых в столице зданий распределяется следующим образом: на долю 1-3-этажных домов приходится 8,2% строящегося сейчас жилья (таковых в Москве скоро будет 56 домов), 4-8-этажных строений в городе строится 16,8% (115 домов), 9-12-этажных — 8,3% (57 жилых зданий). А вот наибольший объем текущего жилищного строительства приходится на дома высотой 13-17 и 18-24 этажей — 28,5 и 25,6% (195 и 175 домов) соответственно. Доля по-настоящему высотного строительства (25 и более этажей) в Москве составляет 12,5%. В ближайшее время в городе появятся 86 новых небоскребов. Самым высоким строящимся домом в столице является сейчас 77-этажный дом с апартаментами в ЖК Neva Towers (застройщик Renaissance Development).
Кто и когда
В общей сложности на столичном рынке сейчас работают 106 застройщиков (ТОП50 по объемам текущего строительства представлен в таблице). При этом, совокупная доля десяти крупнейших компаний, строящих жилье в Москве, превышает 50% рынка. Возглавляет тройку лидеров группа компаний «ПИК», на счету которой свыше 1,4 млн кв. м жилья (13,4% от общего объема возводимых в столице «квадратов»). На втором месте компания «Донстрой» (5,2% рынка), на третьем — «А101 Девелопмент» (4,9%).
Наибольший объем строительства в квадратных метрах приходится на объекты, разрешение на строительство которых выдано в прошлом году — 261 здание (42,4% по площади жилья). Строительству почти трети домов (173 строения) старт был дан в 2015 году (25,3%). По документам, выданным в 2012, 2013 и 2014 годах в сумме строится 28,8% московских квартир — 55, 70 и 106 домов соответственно. Между тем, в городе сейчас ведется строительство 15 домов, документация на которые была получена еще до 2012 года (2,8% от всей площади). 4 дома площадью свыше 91 тыс. «квадратов» получили разрешение на строительство уже в этом году.
При этом, до конца 2017 года застройщики планируют ввести в эксплуатацию уже почти половину заявленного жилья — 320 домов (46,8%) общей площадью свыше 3,8 млн кв. м. Сдача 35,1% (240 домов) намечена на следующий год. Также застройщиками декларируется, что 18,2% домов встретят новоселов в 2019 и 2020 годах (103 (15,1%) и 21 (3,1%) здание соответственно). Однако анализ переносов сроков ввода объектов в эксплуатацию в пересчете на совокупную площадь говорит, что в столь радужные планы могут быть внесены коррективы. Так, например, 26,4% квартир общей площадью свыше 1 млн «квадратов», намеченных к сдаче в этом году, изначально заселиться должны были еще в прошлом году. А ввод в эксплуатацию 7,4% от всех площадей квартир «переехал» с 2015 года. 23 тыс. кв. м (0,6% совокупной строящейся жилой площади) покупатели ждут вообще с 2014 года. К счастью, из 106 столичных застройщиков большинство (свыше 70 девелоперских компаний) не имеет каких-либо переносов сроков ввода объектов с прошлых периодов. Зато просрочки встречаются даже у лидеров по объемам текущего строительства. В частности, из 140 тыс. «квадратов» строящегося сейчас жилья ГК «Грас» ввод 100% из них уже был перенесен с прошлых периодов. «Уточнение» сроков у этого застройщика составляет 8,8 месяцев. Или возьмем, к примеру, застройщика микрорайона «Царицино» — «МКХ» (ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов»). Из 300 тыс. кв. м жилья, возводимого девелопером, сдача свыше 161 тыс. «квадратов» (53,7%) была также и уже неоднократно («СГ» не раз писала об этом) перенесена. Средняя просрочка ввода у МКХ — полгода. А максимальная задержка срока сдачи столичных объектов в эксплуатацию составляет три года — у застройщика «Нарастрой-М» (возводит 23,8 тыс. кв. м в ЖК «Новое Крекшино» в деревне Марушкино).
КИРИЛЛ ХОЛОПИК, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР ИНСТИТУТА РАЗВИТИЯ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ:
«Москва является лидером в России с точки зрения обеспечения доступности информации о жилищном строительстве. Это облегчает нам задачу подготовки сводных аналитических обзоров о текущем строительстве жилья застройщиками в Москве, которые мы выпускаем ежеквартально. Как и по всем регионам России. Отмечу лишь некоторые отличия жилищного строительства в Москве в целом от ситуации в стране. В Москве лучше динамика продаж новостроек, больше средняя площадь продающихся квартир, выше цена квадратного метра. В столице постоянно растет доля строительства апартаментов по отношению к многоквартирным домам, этажность строительства выше, чем в других регионах. Задел текущего строительства в Москве очень значительный, что гарантирует сохранение высоких объемов ввода жилья в ближайшие годы. И это даже без учета планируемой к реализации программы сноса пятиэтажек».