Прошедший год для первичного рынка жилья Московской области можно назвать годом спокойствия — минимум изменений по ценам, объему предложения и уровню спроса.
Предложение
Начнем с того, что последние два года показали явное смещение интереса застройщиков в сторону Москвы. Если в 2014 году на Московскую область приходилось 70% от совокупного предложения Московского региона (с учетом Новой Москвы), то в 2016 году доля предложения снизилась до 55%. При этом доля столицы выросла за 2 года с 20 до 37%. Объем предложения в Подмосковье (в зоне до 30 км от МКАД) за год снизился на 5,4% и составил 3,5 млн кв. м. При этом, по количеству проектов снижение более заметное — на 10,7%. Это свидетельствует о том, что предложение крайне медленно пополняется новыми проектами, выходят, в основном, корпуса в уже действующих. К тому же, были реализованы остатки квартир в проектах, которые выходили на рынок ранее. В 2016 году изменилось распределение предложения в зависимости от удаленности от МКАД. Наибольшая доля пришлась на проекты в поясе до 5 км от МКАД — 40,3%. По итогам 2015 года, данный показатель составлял 32,5%. В зоне от 5 до 10 км от МКАД доля не изменилась, а вот далее показатели уменьшаются: в поясе от 10 до 20 км от МКАД сокращение с 32% до 29,5%, а в зоне от 20 до 30 км от МКАД еще более значительное — с 17,5% до 13%. Это свидетельствует о том, что застройщики концентрируют интерес как можно ближе к Москве, где покупательский спрос выше. А на большем удалении от МКАД практически не выходит новых проектов.
Спрос
Спрос на новостройки Подмосковья в минувшем году фактически был на уровне 2015 года. Согласно данным Росреестра, среднемесячное значение по количеству сделок в позапрошлом году составило 7768 ДДУ, в то время как в 2016 году показатель незначительно скорректировался в сторону повышения — 7814 сделок. Пик спроса на областные новостройки пришелся на февраль, что частично объясняется отложенным спросом с января, а частично было спровоцировано информацией о скором окончании программы госсубсидирования рынка ипотеки. Это заставило покупателей, которые планировали оформлять ипотечный кредит, более оперативно принять решение о покупке. В целом, доля ипотечных сделок на рынке подмосковных новостроек в прошлом году достигла 52%. При этом, в июле и октябре этот показатель приближался к отметке 60%.
Безусловно, главной тенденцией уходящего года в Московской области стала переориентация части спроса на столицу, где в последние два года вышло много бюджетных проектов. Вторая тенденция, которую стоит отметить, — это переориентация застройщиков на ближний пояс Подмосковья.
Цены
По итогам года средневзвешенная цена квадратного метра в Московской области (в зоне до 30 км от МКАД) выросла на 2,4% (до 81,9 тыс. руб.) что обусловлено исключительно структурными изменениями. Средневзвешенная цена в эконом-, комфорт- и бизнес-классах осталась на уровне 2015 года (75 тыс., 78,2 тыс. и 132,1 тыс. руб. соответственно), а вот в сегменте «бизнес» увеличилась на 1,7%. Рост в бизнес-классе был обусловлен отсутствием новых проектов и ростом строительной готовности текущих. Если посмотреть по типам домостроения, то наиболее доступные — панельные дома со средневзвешенной ценой кв. м в 75,8 тыс. руб. А самая высокая цена в монолитных домах — 85,5 тыс. руб. за «квадрат».
Если говорить о среднем чеке покупки, то этот показатель снизился на 7,3%, составив в сегменте «эконом» — 3,9 млн руб., в сегменте «комфорт» — 4,25 млн руб., а в сегменте «бизнес» — 9,5 млн руб.
Прогноз – 2017
Анна ШИШКИНА, комдиректор «МИЭЛЬ-Новостройки»: Мы видим, что в 2017 году темпы выхода новых проектов не компенсируют вымывание предложения. В начале года в Московской области вышло в продажу только два новых проекта, также предложение пополнялось новыми корпусами, но в любом случае этого недостаточно для компенсации выбывающего предложения. Следовательно, при сохранении текущей ситуации в течение года стоит ожидать сокращения объемов предложения примерно на 8-10%. Аналогичная ситуация имела место в 2016 году, когда предложение сократилось на 10%. На фоне сокращения предложения мы ожидаем постепенного роста цен в диапазоне до 5% к концу года. Ожидаемый рост цен будет неоднородным и будет зависеть от класса жилья. Наибольший рост мы ожидаем в эконом-классе. В 2016 году цены в данном сегменте просели в связи с выводом большого количества новых проектов. В течение 2017 года уровень готовности данных проектов будет расти, поэтому стоит ожидать более значимого роста средневзвешенной цены относительно других сегментов. Комфорт-класс занимает основную часть предложения, следовательно, цены в новых объектах будут компенсировать рост цен в текущих объектах. В итоге, в этом сегменте коррекция составит не более 3% на конец года. В бизнес-классе был высокий рост средней цены в прошлом году (на 10%), в 2017 году можно ожидать замедления роста цен, хотя положительная динамика сохранится.
