С покупателей возьмут «десятину»

Госкомпания «ДОМ.РФ» проанализировала данные об изменении стоимости новых квартир в крупнейших (по объемам строительства) субъектах РФ в январе-сентябре 2020 года. По данным исследования, в котором использовалась информация Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), к октябрю накопленный с начала года рост цен на жилье составил в среднем по стране 10,5% в номинальном выражении и 7,4% — в реальном выражении (за вычетом инфляции 2,9%). При этом в пяти из двадцати одного региона (на них приходится 80% текущего жилищного строительства в стране, 99 млн «квадратов») — темпы роста цен на новостройки превысили общероссийский показатель.

Так, больше всего стоимость нового жилья выросла, естественно, в центрах миграционного притяжения — в Москве и области (+16,5% и +16,4 соответственно) и в Санкт-Петербурге (+13,1%). В целом рост цен ниже накопленного уровня инфляции был отмечен в пяти регионах. Меньше всего цены выросли в Саратовской области (+1,4%), Ставропольском (+1,5%) и Пермском краях (+2,2%). В большинстве же субъектов темпы роста цен оказались на относительно комфортном уровне 4-6% (подробности в таблице).

По словам заместителя руководителя аналитического центра «ДОМ.РФ» Никиты Белоусова, в отчетный период наблюдалось две волны роста цен на жилье. Первая произошла в начале года в связи с высокой волатильностью на финансовых рынках, существенным ослаблением курса рубля и снижением индекса Московской биржи и индекса S&P 500, которое на пике достигало 30-31%. На фоне падающей отечественной валюты люди, которые копят на ипотеку в рублях, стремятся вложить имеющиеся средства в недвижимость, а те, кто откладывают средства в валюте, пользуются ростом ее стоимости и приобретают жилье, которое раньше позволить себе не могли. В итоге, по данным «ДОМ.РФ», с января по апрель 2020 года цены на жилье в новостройках выросли в номинальном выражении на 4,2% (2% — в реальном).

Вторую волну роста цен, по мнению эксперта, «нагнал» резко возросший спрос на покупку квартир в новостройках после введения в апреле льготной ипотеки под 6,5%. Уже через месяц ипотечный сегмент начал ставить рекорды — ежемесячно выдавалось свыше 50 тыс. кредитов (вдвое выше, чем годом ранее). Всего же в период с мая по сентябрь цены на новостройки выросли на 5,6% (в реальном выражении — 5,1%). Вместе с этим Никита Белоусов особо подчеркивает, что к концу сентября эффект от сниженной ставки по субсидируемым государством кредитам существенно превышал рост цен на новостройки. По оценке «ДОМ.РФ», россияне, взявшие жилье в ипотеку по льготным процентам, сэкономили на совокупных расходах с учетом роста цен 10,1% (по сравнению с теми, кто получал жилищные займы по рыночной ставке 8% годовых). В целом нетто-эффект программы в госкомпании оценивают как положительный (покупатели получают 77% экономических выгод от ее реализации, оставшиеся 23% — застройщики).

Примечательно, что в целом с начала года цены на первичное жилье росли практически равномерно среди всех классов жилья и типов квартир. Наиболее популярные форматы — однокомнатные квартиры стандартного и комфорт-класса — подорожали за девять месяцев 2020 года на 9,8 и 11,8% соответственно (детали в инфографике). Популярность таких квартир связана с их наибольшей доступностью, для многих это стартовая квартира при переезде в другой город или для разъезда с родителями. Опережающие темпы роста цен на квартиры комфорт- и бизнес-класса связаны с более высокой концентрацией такого предложения в крупных городах, в которых рост цен, как уже было сказано, показал значительно более высокую динамику по сравнению со средним по стране.

По оценкам «ДОМ.РФ», восстановление доходов населения ожидается не раньше 2022 года, поэтому предпосылок для существенного роста цен нет. Да и вторая волна пандемии — из-за менее масштабных ограничительных мер — не приведет к значительному снижению спроса на жилье, уверены аналитики. Все это, по их мнению, позволит к концу 2020 года сформировать необходимый задел для будущего роста рынка. Отрадно, что и застройщики продолжают активно выводить в реализацию новые проекты. Так, запуск новых строек, замедлившийся было весной из-за пандемии, уже в июне перешел к росту, а по итогам октября достиг рекордных 3,7 млн кв. метров за месяц (+70% к октябрю 2019 года).

Кроме того:

Нивелировать риск резкого роста цен на жилье в России на фоне льготной ипотеки ранее призвал и глава государства. Для этого Владимир Путин рекомендовал застройщикам увеличивать предложение на рынке, чтобы не допустить дальнейшего перекоса цен. В противном случае весь эффект от снижения ставок по ипотеке, по его словам, сойдет на нет.

Цитата в тему:

Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ»:

«Ценовую динамику на рынке нового жилья нельзя рассматривать отдельно от роста издержек застройщиков, который наблюдался в последнее время. Так, с 2012 года рост себестоимости в 1,5 раза опередил рост цен на новостройки. По данным Росстата, с этого момента цены производителей на стройматериалы только непрерывно росли (накопленный рост за 7 лет составил 42,5%), а цены на первичном рынке при этом стагнировали в период 2014-2017 годов»