Фото: Shutterstock
В 2016 году на московском вторичном рынке жилья получили развитие и укрепились прошлогодние тенденции, сформировавшиеся вследствие кризисного изменения рыночной конъюнктуры. Одновременно возникли и приобрели определяющее значение новые тренды, до сих пор нехарактерные либо малозначимые для указанного сегмента. Специалисты департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» выделили наиболее важные рыночные драйверы и «реперные точки» уходящего года.
Среди них – события, которые являются историческими рекордами для столичной «вторички»: достижение максимальных показателей по уровню продаж с дисконтом (86 %) и сроку экспозиции (100 дней). Кроме того, 2016 год разрушил ряд устойчивых стереотипов: цены на однокомнатные квартиры опустились до многолетних минимумов и в рублях, и в валютном эквиваленте, а вторичное жилье оказалось дешевле жилплощади в новостройках на стадии строительства.
«Фундаментальным сдерживающим фактором на рынке жилья массовых сегментов остается низкий уровень платежеспособного спроса в сочетании с довольно зыбкими представлениями большей части населения о стабильности своего материального положения в свете неочевидных перспектив развития экономической ситуации в стране. Определяющим обстоятельством в решении о покупке жилплощади, как и в 2015 году, является актуальная и в большинстве случаев неотложная потребность в решении жилищных вопросов, однако, в отличие от названного периода, сегодняшнего покупателя больше не останавливает неопределенность собственно на рынке недвижимости. Люди полностью адаптировались к изменившимся условиям и стараются максимально использовать возникшие обстоятельства в своих интересах», – отмечает директор Департамента вторичного рынка компании Сергей Шлома.
Очевидно, что такой «фундамент» не предполагает интенсивной динамики рынка, но позволяет обеспечить консервативный характер его функционирования, исключив резкие колебания. Таким образом, как и ожидалось, в 2016 году показатели покупательской активности в описываемом сегменте не вернулись на докризисный уровень (для сравнения: количество переходов прав собственности, по данным Росреестра, за 11 месяцев уходящего года на 24,9 % и 14 % меньше, чем в 2014-м и 2013-м гг. соответственно), однако оказались в среднем выше (на 10,4 % по тому же параметру), чем год назад. Рынок предсказуемо избежал как обвального падения спроса (ключевой тенденции прошлогодней весны и отчасти лета), так и ажиотажа (причем отличительной особенностью 2016 года является увеличение активности покупателей в первом полугодии и постепенное ее снижение во втором).
Одновременно возникли либо получили развитие и укрепились тенденции, которые сформировали уникальный характер вторичного рынка жилья Москвы в 2016 году. Перечислим основные:
- обострение «противостояния» вторичного рынка жилья и сегмента новостроек
Существенное увеличение предложения качественного и доступного среднестатистическому участнику рынка жилья в новостройках (в том числе в границах «старой» Москвы) закономерно спровоцировало отток покупателей со «вторички». В компании оценивают эти потери на уровне 15 % объема спроса. Ключевую роль в смещении покупательского «фокуса внимания» сыграла государственная программа субсидирования ипотечной ставки в сегменте новостроек, которая в сочетании с усилиями застройщиков по привлечению клиентов дала ожидаемый результат, в том числе «за счет» вторичного рынка. Часть покупателей, прежде не рассматривавшая новостройки в контексте решения своих жилищных вопросов, изменила приоритеты, оценив преимущества объектов первичного рынка как наиболее привлекательные для себя в текущих условиях.
Своеобразный ответ «вторички» на такую «экспансию» – сформировавшаяся к лету 2016 года тенденция к максимальному сокращению цен на сопоставимые по характеристикам квартиры на вторичном рынке вообще и в современных домах в частности. Впервые в истории московской недвижимости вторичное жилье вплотную приблизилось по этому параметру к новостройкам (в том числе на начальных стадиях строительства), а в ряде случаев оказалось даже дешевле. Таким образом, под угрозой оказалось ключевое конкурентное преимущество первичного рынка – привлекательная для потребителя цена (традиционно в среднем на 20-30 % ниже «вторички»).
При этом вторичный рынок жилья, не ограниченный порогом рентабельности, имеет потенциал к дальнейшей ценовой коррекции. В то же время сегмент новостроек в данном отношении жестко зависим от себестоимости строительства, которая продолжает увеличиваться, что фактически делает «первичку» заложником ситуации.
- формирование отложенного спроса в ожидании снижения ипотечных ставок
Следствием затяжного тренда на смягчение государственной кредитно-денежной политики стало повышение доступности ипотеки – прежде всего, путем снижения процентов по кредитам. С начала 2016 года крупнейшие банки снизили среднюю ставку по базовым программам на «вторичке» на 0,5-4,05 %. Однако последовательность действий государства и коммерческих банков в этом вопросе сформировала у потребителей ожидания дальнейшей либерализации условий кредитования, что, в свою очередь, спровоцировало отложенный спрос.
Сегодня каждый третий потенциальный ипотечный покупатель, планирующий в краткосрочной перспективе приобретение жилья на вторичном рынке и теоретически готовый к сделке, отложил решение своего жилищного вопроса в ожидании дальнейшего снижения ключевой ставки, а вслед за ней – ставок по кредитам. «Если в 2015 году ориентиром для потребителя являлась средняя докризисная ставка – 12,45 %, то в 2016-м сформировался новый «порог ожидания» – 10 %», – отмечает Сергей Шлома.
- массовый дисконт как «двигатель продаж»
Доля продаж с дисконтом в 2016 году находилась в диапазоне от 79 % до 86 %. Это уникальное для московского вторичного рынка жилья явление, максимумы, зафиксированные впервые за всю историю систематических наблюдений. Тенденция к резкому увеличению количества объектов, реализуемых со скидкой по отношению к изначально заявляемой цене, была отмечена в июне прошлого года, уже через месяц доля таких продаж достигла 80 % и с тех пор по настоящее время находится на пиковых высотах. Абсолютный исторический рекорд по этому показателю был зафиксирован в ноябре 2016 года – 86 % проданных в этом месяце объектов были реализованы со скидкой (средний размер дисконта составил 8,5 %).
Специалисты объясняют описанный феномен своего рода внутренним протестом продавцов, не желающих мириться с необходимостью выставлять на продажу свои объекты по ценам, соответствующим ожиданиям покупателей. «20 % продавцов адаптировались к сегодняшней реальности. Подавляющее большинство – нет. Они «живут» вчерашними ценами, пытаются «переломить» рынок, их любимая фраза: «А давайте попробуем!». В этом отчаянном порыве люди изначально заявляют несовместимую с реальной сделкой цену, а после, расставшись с иллюзиями, начинают ее снижать», – говорит Сергей Шлома о причине тотального торга.
Перелом тенденции и возвращение доли продаж с дисконтом на среднерыночный уровень (50-60 %) возможен только вслед за переменой нисходящего ценового тренда и формированием устойчивой – пусть и незначительной – положительной динамики по этому показателю.
- увеличение количества просмотров и «синдром разочарованного продавца»
Средний срок экспозиции на московском вторичном рынке жилья за 11 месяцев 2016 года составил 85 дней – это почти на 15 % выше среднесуммарного показателя за всю историю систематических наблюдений с 2012 года.
Указанный факт – свидетельство крайней избирательности потребителей при принятии решения о приобретении жилплощади. Специалисты отмечают существенное увеличение в уходящем году количества просмотров: прежде чем сделать выбор, сегодняшний покупатель смотрит в среднем до 20 объектов. Докризисный показатель на стабильном рынке был в четыре раза меньше – 5 вариантов.
Традиционно стимулом к решительным действиям потребителей являлись ожидания изменения рыночной конъюнктуры – прежде всего, роста цен (вследствие активной динамики рынка, прогнозируемого сезонного ажиотажа). В 2016 году ситуация принципиально иная: покупатель не ждет резких перемен, в том числе не беспокоится о подорожании жилья – ни в ближайшей, ни в среднесрочной перспективе. Как следствие – не торопится с выбором. «Условно говоря, потребитель ходит по рынку – смотрит, выбирает, прислушивается к ощущениям. В итоге у собственника, воодушевленного частыми просмотрами, может сложиться впечатление исключительного интереса к его жилплощади. Но чаще всего это иллюзия. Просто при принятии решения о покупке теперь задействовано больше квартир», – объясняет Сергей Шлома.
Реакцию продавцов на сложившуюся ситуацию в «Инком-Недвижимость» назвали «синдромом разочарованного продавца»: собственники показывают объекты, но сделки не складываются – как следствие, люди теряют уверенность в том, что смогут реализовать свою недвижимость. Специалисты подчеркивают: заинтересовать нынешнего потребителя может только очевидно привлекательный по своим качественным и ценовым характеристикам объект. Такие лоты реализуются в среднем в течение месяца. Остальные без грамотной работы с ценой с максимальной вероятностью останутся непроданными.
- затоваривание рынка объектами низшего ценового сегмента
Показательной особенностью структуры предложения на московском вторичном рынке в 2016 году является большой объем выставленного на продажу жилья стоимостью до 5 млн рублей. Так, в ноябре экспонировалось 3007 таких объектов – 6,7 % от общего объема предлагаемой к реализации недвижимости.
Накопление на рынке жилья указанной ценовой категории было отмечено прошлось осенью, и в 2016 году его доля в суммарном объеме экспонируемой жилплощади стабильно находилась на уровне 6-7 % (против 4 % в 2014-м и 3 % в первой половине 2015-го). Специалисты объясняют такую динамику совокупностью факторов. Первое – фактической коррекцией цен на жилье (в среднем 15 % с учетом торга в годовом выражении). Второе – т. н. эффектом низкой базы, особенно показательным в I полугодии 2015 года, когда объем предложения дешевого жилья не успел восстановиться после ажиотажного спроса в конце 2014 года.
При этом в целом для сегодняшнего рынка характерно затоваривание сравнительно дешевыми предложениями: квартирами в устаревшем жилфонде типовых домов (прежде всего, в пяти-, девятиэтажных «панелях») и отчасти в «сталинках» в спальных районах. Между такими объектами – огромная конкуренция, кроме того, бороться за покупателя необходимо также «на поле» первичного рынка. Выиграть эту борьбу возможно только ценой – в среднем на 10 % ниже среднерыночных аналогов и сопоставимых квартир в новостройках.
Помимо описанных выше ярких тенденций, определивших характер и развитие московского вторичного рынка жилья в 2016 году, представляется целесообразным отдельно отметить на нем «реперные точки» – знаковые явления или показатели, которые можно считать историческими:
В январе впервые за 10 лет средняя стоимость предложения однокомнатной квартиры в Москве – т. н. «разменной монеты» рынка жилья – опустилась ниже символической отметки $ 100 тысяч в долларовом эквиваленте.
Этот антирекорд стал следствием обесценивания рубля, который в начале года находился на исторических минимумах своей стоимости. В январе 2016 года средняя цена предложения на московском вторичном рынке жилья составила в пересчете на доллары $ 2385 – это минимальное значение с ноября 2005 года.
В феврале 2016 года срок экспозиции достиг максимального значения за историю систематических наблюдений с 2012 года – 100 дней. Этот показатель на 35 % выше среднего значения с начала 2012 года и на 15 % – среднего текущего, зафиксированного в прошедшем ноябре.
В марте 2016 года московский вторичный рынок жилья преодолел «психологический барьер» – в продаже появились типовые (не малогабаритные) однокомнатные квартиры (в основном в «хрущевках») по цене 4-4,2 млн рублей.
Подчеркнем: речь идет об объектах без юридических пороков и иных факторов, традиционно являющихся показанием к демпингу. В настоящее время на вторичном рынке жилья Москвы экспонируется 825 однокомнатных квартир площадью от 30 кв. м по цене до 4,2 млн рублей включительно (2 % от общего объема предложения).
Нынешней осенью московский вторичный рынок жилья не просто проигнорировал начало делового сезона, но и впервые с 2008 года продемонстрировал в сентябре спад покупательской активности: количество обращений в «Инком-Недвижимость» по вопросам купли-продажи жилья снизилось на 19,3 % в годовом выражении.
Отрицательная динамика покупательской активности объясняется, прежде всего, отсутствием отложенного спроса, который традиционно формируется летом из-за отъезда людей на отдых. В 2016 году многие, ощутив ухудшение материального положения, скорректировали планы на отпуск, остались дома и в отдельных случаях занялись своими жилищными вопросами, не откладывая их на осень. Кроме того, существенное снижение потенциального спроса в годовом выражении необходимо рассматривать в общем контексте развития рыночной ситуации, учитывая, что прошлый сентябрь характеризовался повышенной активностью покупателей, наконец вышедших на рынок после паузы «смутного времени» весной-летом 2015 года.
Источник: аналитический це6нтр компании «Инком-Недвижимость»