Особенностью Иркутской области является отсутствие в регионе высотного строительства
Иркутская область — один из тридцати российских регионов, где в стадии строительства находится свыше миллиона «квадратов» жилья. В общей сложности силами 51 девелоперской компании в области сейчас возводится 295 домов на 20 223 квартиры общей площадью 1 004 175 кв. метров. Почти половину из них — 466 699 кв. метров — местные застройщики планируют сдать уже в этом году. Подробности — в нашем очередном аналитическом обзоре, подготовленном «СГ» по материалам исследований Института развития строительной отрасли (ИРСО).
Где и что строится
Больше всего новых домов в регионе сейчас возводится в областной столице Иркутске — 103 объекта на 11 738 квартир общей площадью 623 903 кв. м (62,1% совокупной строящейся жилплощади). На «пригород» — Иркутский район — приходится 139 домов на 4919 квартир площадью 217 086 «квадратов» жилья (21,6% областного «метража»). В том числе, в поселке Маркова (2,6 км от Иркутска) строится 76 домов (2671 квартира, 116 352 кв. м), в поселке Березовый — 6 домов (664 квартиры, 27 562 кв. м), в Дзержинске — 16 домов (704 квартиры, 26 933 кв. м), в селе Пивовариха — 16 домов (576 квартир, 24 869 кв. м). Еще 25 домов со скромными 21 343 «квадратами» в 304 квартирах возводятся по соседству — в поселках Патроны, Молодежный и Изумрудный. В сумме областная столица и ее «спутники» забирают 83,7% площадей регионального рынка новостроек (свыше 840 тыс. кв. м).
Оставшиеся 16,3% делят между собой шесть территориальных образований области. В городах Ангарске и Шелехове строится сейчас по 64 тыс. кв. м нового жилья в каждом. Здесь скоро должны появиться 5 и 17 домов на 1 215 и 1698 квартир соответственно (на двоих 12,9% всего «метража»). 3,8% текущего «квадратного производства» находятся в Братске, Саянске, Усть-Куте и Южном (совокупно 31 дом на 653 квартиры площадью 33 921 кв. м).
Основной объем областного жилищного строительства приходится в целом на многоквартирные дома: 197 из 295 зданий (66,8% всех объектов). При этом совокупная площадь находящихся в них 19 673 квартир составляет и вовсе 95,2% (955 864 кв. м) возводимого на данный момент в регионе жилья. «Остаток» — 48 311 «квадратов» в 550 квартирах (4,8% областных площадей) располагаются в 98 блокированных домах (таунхаусах). А вот жилых комплексов (ЖК) с апартаментами, популярных во многих регионах страны, в Иркутской области сейчас вовсе не строится (таких проектов в «рабочих портфелях» местных застройщиков аналитики ИРСО не обнаружили).
В настоящее время в области возводится 71 ЖК. Самый крупный из них строит ФСК «ДомСтрой» в 8-м микрорайоне Ново-Ленино Иркутска. В него входят 10 домов на 1888 квартир совокупной площадью 60 995 кв. метров. По количеству «квадратов» этому девелоперскому проекту немного уступает другой иркутский жилой комплекс — «Эволюция» от застройщика «УКС города Иркутска», где в шести домах на 808 квартир будет 56 560 кв. м. А вот самый скромный (по объемам) ЖК в регионе находится опять же в Иркутске, на улице Первомайская. Там застройщик «Эко+» запланировал к сдаче дом всего на 22 квартиры (969 кв. м).
Примечательно, что Иркутская область — один из немногих региональных рынков, описанных ИРСО и «СГ», где средняя площадь строящихся квартир немного превышает общероссийские показатели — 49,7 «квадрата» против 49,5 в целом по РФ. Самое маленькое в регионе жилье представлено в Шелехове — в ЖК «Синергия» от стройкомпании «Развитие»: средняя площадь квартиры здесь составляет 32 кв. метра. Самые просторные, по местным меркам, квартиры можно найти в Саянске — в микрорайоне «Центральный, 9» от застройщика «МСУ-50» (158 кв. м).
Из чего и какого «роста»
Если говорить об используемых при строительстве материалах, то у иркутских строителей в большом почете кирпич, который применяется сейчас при возведении 145 домов на 357 022 кв. м (35,6% общего регионального метража). На втором месте по популярности — монолит. Из него в области строится 51 дом, на долю которых приходится 28,5% новых площадей (286 267 кв. м). «Гибридные технологии» (молонит-кирпич) применяются на 48 объектах площадью 239 684 кв. м (23,9% всех «квадратов»). Блочных домов в регионе в ближайшее время появится 31, но показатели такого домостроения в пересчете на площадь квартир будут уже значительно ниже: 84 237 кв. м, или 8,4% областного «метража»). Еще меньше востребовано панельное домостроение — таких жилых зданий будет всего 20, и их площадь составляет лишь 36 965 кв. м (3,7%).
Средняя высотность текущего жилищного строительства в Иркутской области составляет 7,8 этажа (из расчета на строящийся дом). Больше всего здесь строится домов высотой всего в 1-3 этажа — 107 зданий (36,3% от всех объектов). Однако, если сравнить дома разной высотности по количеству квадратных метров, то тогда наибольший объем будет приходиться на 13-17-этажные строения (39,4% от всей жилой площади, подробности — в инфографике). В остальном высотность возводимых в области домов распределяется следующим образом: на долю 4-8-этажных домов приходится 23,1% строящегося сейчас жилья (68 домов), 9-12-этажных — 14,6% (43 здания), 13-17-этажных — 19,3% (57 жилых строений), 18-24-этажных — 6,8% (20 объектов). А вот небоскребов — зданий выше 25 этажей — в регионе сейчас не строят. Этим Иркутская область тоже отличается от среднероссийской картины, согласно которой доля высотного строительства составляет 13,6%. Самым высоким строящимся объектом в регионе является 20-этажный многоквартирный дом на 193 квартиры общей площадью 10 742 кв. м в поселке Маркова в ЖК с характерным названием — «Небо» (застройщик ГК «Восток Центр»). На один этаж ниже будут три дома в Иркутске — в ЖК «Гранд-парк» (СК «Максстрой»), «Эволюция» и «Предместье» (оба — «УКС города Иркутска»). При этом самым «вместительным» (по общей жилой площади) в регионе является дом в ЖК «Победа», который в Ангарске строит СК «Стройкомплекс», рассчитанный на 909 квартир площадью 47 181 кв. м.
Кто и когда
Почти 1/5 регионального рынка новостроек (20,7%) на пару контролируют два крупнейших областных игрока. С практически равными долями в регионе лидируют застройщики «УКС города Иркутска», в портфеле которого сейчас свыше 105 тыс. кв. м жилья (10,5% от общего объема возводимых в области «квадратов»), и ГК «ВостСибСтрой» (102 тыс. кв. м, 10,2%). Остальные девелоперы даже не дотягивают до сотни тысяч «квадратов» (ТОП-30 региона из 51 застройщика, работающих сейчас в Иркутской области, представлен в таблице).
Наибольший объем текущего областного жилищного строительства приходится на объекты, разрешение на возведение которых было выдано в прошлом году, — 526 665 кв. м в 175 домах (52,4% совокупного «метража»). Строительству 21,2% площадей — 212 570 кв. м в 48 домах — старт был дан в 2015 году. Годом раньше в работу были взяты 32 дома площадью 102 175 кв. м (10,2%). По документам, выданным в 2012-2013 годах, в сумме строится 37 домов на 144 555 жилых «квадратов» (14,5% новых площадей). При этом до сих пор в регионе ведется строительство одного дома на 90 квартир площадью 4590 кв. м, документация на который была получена еще в декабре 2011 года (0,5% от всей жилой площади в области).
На момент исследования ИРСО разрешение на строительство в этом году успели получить только два девелоперских проекта. На долю новичков приходится 1,2% совокупных площадей (12 356 «квадратов» в 295 квартирах).
До конца текущего года иркутские застройщики планируют ввести в эксплуатацию больше половины (53,6%) строящихся сейчас в регионе домов — 158 жилых объектов на 466 699 кв. м (это будет 46,5% от всего находящегося в работе «метража»). Сдача 39,5% площадей (103 дома на 396 164 «квадрата») может состояться в следующем году. На 2019 год намечен ввод еще 62 090 кв. м жилья (11 домов, или 6,2% всех площадей). Еще больше метров — 73 420 «квадратов» (7,3%) в 17 домах — запланировано к сдаче на 2020 год. Согласно проектной документации, изученной ИРСО, с 2021 по 2023 годы новоселий в регионе не ожидается, а последние из строящихся сейчас шести домов на 5802 кв. м (0,6%) будут заселены в 2024 году.
Вот только проанализировав областную ситуацию с переносом сроков ввода объектов в эксплуатацию с прошлых периодов (в пересчете на совокупную площадь), можно предположить, что и в эти планы еще могут быть внесены коррективы (возможно, и не один раз). Так, например, 158 737 кв. м жилья, объявленных к сдаче в этом году, изначально должны были быть введены в строй еще в 2016 году. Еще 15 576 «квадратов» покупатели ждут уже два года (с 2015-го). На те же два года вперед, но уже с 2016-го на 2018-й, «переехал» ввод 45 008 тыс. кв. м. Также уже известно, что подождать до следующего года придется и тем, кому жилье в 13 097 областных «квадратах» обещали предоставить в этом году. При этом, пожалуй, рекордный, четырехлетний «перенос» сроков (с 2016-го на 2020-й) год ожидает владельцев еще 3245 кв. м.
Впрочем, нельзя сказать, что «уточнение сроков ввода», проще говоря, «просрочка», — явление в Иркутской области очень распространенное. Все-таки 35 из 51 местных девелоперских компаний в задержке сдачи объектов аналитиками ИРСО замечены не были. Хотя корректировка первоначальных сроков ввода встречается даже среди упомянутых двух лидеров по объемам текущего строительства в регионе. Так, 64% от всего «портфеля» «УКС города Иркутска» уже были перенесены с прошлых периодов (в среднем — на 7,5 месяца). На такой же примерно срок «подправляла» даты ввода и ГК «ВостСибСтрой», сдвинувшая окончание 45,5% своих строек.
Стопроцентный перенос ввода объектов был отмечен лишь у 9 из 16 «корректировщиков». На их счету свыше 120 тыс. кв. м строящегося в регионе жилья. Диапазон «просрочки» у этих компаний — от шести месяцев до почти двух лет. Максимальное среднее «уточнение сроков ввода объектов в эксплуатацию» выявлено у застройщика «Северный». Уже 21 месяц он никак не может завершить строительство одного дома на 105 квартир общей площадью 4881 кв. м в Иркутске.
45 267 м2 составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками Иркутской области
881 500 «квадратов» нового жилья было введено, по данным Росстата, в эксплуатацию в Иркутской области в прошлом году. По этому показателю регион занял 29-е место среди 85 субъектов РФ, на область пришлось почти 1,1% всех новостроек страны
Справочно
С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Это стало возможно благодаря усилиям государства, направленным на повышение прозрачности деятельности органов власти и бизнеса. В открытом доступе стали появляться муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Весь этот массив важной и технически сложной информации и обрабатывается специалистами ИРСО. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства по состоянию на июнь 2017 года, были переданы на эксклюзивных условиях «СГ». Ранее в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Москвы (№ 17), Санкт-Петербурга (№ 18), Республик Башкортостан (№ 19) и Татарстан (№ 20), Новосибирской (№ 21), Ленинградской (№ 22), Самарской (№ 24), Воронежской (№ 25), Нижегородской (№ 27), Ростовской (№ 28), Свердловской (№ 29), Тюменской (№ 34) и Челябинской (№ 38) областей, Красноярского края (№ 37).
Полная версия аналитических обзоров ИРСО – на портале «Единый реестр застройщиков».