Вслед за Москвой пятиэтажки могут снести и в Петербурге
Программа сноса «хрущевок» в Москве пробудила интерес к решению этой проблемы и в других городах. Практика массового сноса пятиэтажек может в будущем распространиться и на Северную столицу.
Своим путем
Для Санкт-Петербурга тема жилья первого периода индустриального домостроения не менее актуальна, чем для Москвы. На сегодняшний день в городе насчитывается 6876 пятиэтажек (по данным сервиса 2ГИС), что составляет 29,8% от общего объема городского жилого фонда. В основном, «хрущевками» застроены Московский, Фрунзенский, Кировский и Красносельский районы. В общей сложности в таких домах проживает более полумиллиона петербуржцев — около 12% горожан.
Ранее власти Петербурга уже задумывались о проблеме ветшающих пятиэтажек. Так, впервые о «веерном» расселении «хрущевок» в городе заговорили еще в 2007 году. Годом позже стартовал и проект реновации по-петербургски, получивший официальное название «Программа развития застроенных территорий». Срок ее завершения — 2019 год, но специалисты признают, что до этого времени ликвидировать более тысячи домов, запланированных к сносу, вряд ли успеют. На начало 2016 года из 4835 квартир, которые должны были быть переданы застройщиками под переселение жителей из пятиэтажек, на балансе города оказалось лишь 103 (!) квартиры. А снести к середине прошлого года удалось всего 9 (!) домов.
В Смольном трудности реализации программы объясняют тем, что расселением старых домов в Петербурге должен заниматься инвестор. Тут стоит отметить, что «лужсковская реновация» 1999 года начиналась почти так же. Но затем экономические условия заметно ухудшились, и завершать многие проекты столичной мэрии пришлось уже за свой счет. В Санкт-Петербурге в 2008 году выступить в роли инвесторов-реноваторов вызвались всего две местные компании — «Воин-В» и «СПб Реновация». Прежде чем снести пятиэтажку, застройщики должны были возвести на свободном участке земли новый дом, переселить туда жильцов сносимых «хрущевок», и лишь только после этого у них появлялась возможность приступить к освоению освободившейся территории. На практике все пошло не так. В ходе анализа 23 участков, предназначенных для реновации, выяснилось, что 10 кварталов «практически неприменимы для реализации программы», еще в четырех «работы затруднены».
«Еще когда компании только выиграли аукцион на реновацию кварталов застройки массовых серий, пообещав, что будут возводить до 1 млн кв. м жилья в год, я говорил о том, что эта программа заведомо убыточна», — вспоминает директор Санкт-Петербургского союза строительных компаний «Союзпетрострой», профессор Лев Каплан. И действительно, программа забуксовала уже на старте, столкнувшись, в том числе, и с чисто юридическими проблемами. Для принудительного выселения жильцов не было адекватных механизмов, и жильцы расселяемых домов этим пользовались. Они требовали громадных компенсаций за переезд. В профсообществе даже появился специальный термин — «синдром последнего жильца». Например, последние жильцы одной «хрущевки» буквально «засели» в своей «трешке», требуя 20 млн рублей в качестве компенсации. Другой владелец за свою жилплощадь в полностью расселенном доме запросил у застройщика уже 40 млн рублей. В итоге две тысячи семей ждали, пока застройщики смогли с такими собственниками «полюбовно» договорится. Порой переговоры длились до полутора лет. «Подобную систему надо ломать», — уверен заместитель председателя комитета по строительству Санкт-Петербурга Игорь Шикалов. Но как именно — чиновник пока не готов сказать.
Не рубить сплеча
Как считает директор по работе с инвесторами и связям с общественностью «Группы ЛСР» Юрий Ильин, девелоперы примут участие в программе расселения только при условии, что им будут предложены выгодные условия, а город возьмет на себя часть затрат. «Инвестиции застройщиков могут окупиться, если на месте ветхого жилья можно будет построить современные и комфортные жилые комплексы высотой более пяти этажей», — считает Ильин.
А Лев Каплан убежден, что, прежде чем принимать решение о массовом сносе «хрущевок» в Петербурге, надо тщательно продумать социальные, экономические и иные последствия такого шага. Так, например, уже подсчитано, что для того чтобы улучшить жилищные условия петербуржцев хотя бы в рамках уже действующей программы реновации, потребуется около 300 млрд рублей. По словам директора проектов компании «СПб Реновация» Владимира Ефремова, речь идет, в частности, о затратах, которые бы понес Петербург, если бы закупал у застройщиков квартиры для расселения собственников и нанимателей по расценкам, применяемым комитетом имущественных отношений. «Естественно, мы не претендуем на деньги из бюджета. Мы говорим о теоретических расчетах и затратах города, если бы он взялся за расселение «хрущевок» самостоятельно», — уточнил девелопер. «Деньги очень большие, поэтому давайте подождем, что получится у Москвы, чтобы понять, применим этот опыт для нас или нет», — ответил на это Игорь Шикалов.
Кстати
У Северной столицы есть и положительный опыт реновации пятиэтажек, заключавшийся в реконструкции домов отдельных, наиболее поздних серий «хрущевок». Чтобы оценить целесообразность их обновления, городские власти даже заручились оценками зарубежных экспертов. Те посоветовали сделать так, как в Восточной Европе: утеплить фасады зданий, заменить все коммуникации, окна и сделать унифицированные по дизайну лоджии вместо балконов. Инвестиции планировалось окупить надстройкой мансард, а получившиеся сверхплановые квартиры распродать. Первая подобная «санация» пятиэтажки на Торжковской улице (Приморский район) была проведена частным инвестором в конце 90-х годов. Проект оказался рентабельным. Позже такие дома появились на Черной речке и в Калининском районе.