Покупать нельзя подождать

Риск и выгода покупки новостройки в Москве «здесь и сейчас»

Экономическая нестабильность, очередные антирекорды курса рубля, рост цен на жилье заставили многих задуматься о том, насколько сейчас подходящее время для покупки квартиры в новостройке. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», рассказала, каков наиболее вероятный сценарий развития рынка в ближайшее время и какую стратегию сегодня лучше выбрать покупателям квартир:

Screenshot_1.png

– Нельзя не признать, что для покупки недвижимости – прежде всего новостроек – ситуация на рынке сложилась максимально благоприятная. Это касается и стратегии инвестирования в строящиеся объекты, и стратегии поиска квартиры для себя, родителей или детей.

Ипотека для всех

Основная ценность текущего момента – наличие ипотеки с исторически низкими ставками. Теперь ставка ниже 6,5% годовых доступна не только семьям с двумя и более детьми (для них предлагаются кредиты и под 4,5%) – но и всем, у кого имеется от 20% первоначального взноса. Многие застройщики совместно с банками предлагают очень выгодные программы практически с нулевыми ставками на ограниченный срок (например, ВТБ, ставка 0,1% на первый год кредитования) либо с минимальными ставками на весь срок кредитования (ДОМ.РФ и Альфа Банк – от 2,9%).

По данным bnMAP.pro, доля ипотеки за 10 месяцев 2020 года в сделках выросла на 13% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и в «старой» Москве достигла 59,7%. Это высокий показатель, поэтому в дальнейшем банки будут иметь в виду закредитованность населения и могут ужесточить подход к оценке потенциальных заемщиков. Поэтому, если покупатель всерьез задумал приобрести купить квартиру в новостройке по госпрограмме, лучше начать действовать уже сейчас и подать заявку на одобрение кредита. В большинстве банков одобренная заявка будет действительна в течение 4-6 месяцев. А к 1 июля программа господдержки будет свернута.

Твердая «валюта»

Для инвесторов, в первую очередь, важна доходность актива. Большинство из них, а также обычные люди, которые имели существенные сбережения на депозитах, начали снимать свои вклады еще весной. Отток вкладов продолжается весь год по причине крайне низких ставок. В последние несколько месяцев тенденция усилилась ввиду новых витков девальвации национальной валюты. И сегодня в условиях неопределенности в экономике многие из тех, кто забрал и пока держит сбережения под подушкой, задумались, куда же им выгоднее вложить свои кровные. Покупать доллар или евро на текущем курсе бессмысленно. После вероятной победы Байдена на выборах в США не исключена новая волна санкций в отношении России и, как следствие, очередной виток ослабления рубля. Кроме того, дальнейшее падение рубля возможно и ввиду снижения цен на нефть, из-за новой волны ограничительных мер в связи с пандемией. Поэтому в текущей ситуации разумнее вложить средства именно в квадратные метры. Недвижимость в столичных новостройках всегда была стабильной и привлекательной с инвестиционной точки зрения «валютой». Тем более сейчас, когда новостройки продаются по новой схеме, риски инвесторов минимальны. Эскроу-счета защитили и покупателей, и самих застройщиков, поскольку теперь, им не нужно собирать деньги на старте продаж, чтобы начать активную стройку. Интерес к новостройкам подогревает и текущая динамика цен: с начала года стоимость квадратного метра в столичных новостройках комфорт-класса, наиболее массовом сегменте, выросла на 12%, или свыше 20 тыс. рублей и по итогам октября 2020 года составила194 тыс. рублей.

На низком старте

До конца 2020 года ожидаются старты продаж сразу в нескольких крупных проектах от надежных застройщиков. Поэтому инвесторам, находящимся в поиске объекта для вложений, да и обычным покупателям стоит присмотреться к этим новинкам, ведь именно на начальном этапе реализации проекта можно выбрать максимально выгодное предложение. И для того, чтобы не пропустить анонсы с выгодными предложениями, сегодня даже не обязательно ездить по городу в поисках новых объектов или приходить в офис риэлторского агентства, все старты продаж можно отслеживать онлайн.

Впрочем, на бросовые цены все же надеяться не стоит. По данным bnMAP.pro, с начала 2020 года в Московском регионе не вышло в продажу ни одного мегапроекта (с заявленным объемом строительства от 1 млн кв. метров), который за счет своего объема и более низкой цены на старте мог бы существенно снизить среднюю цену предложения на рынке. И проекты подобного объема пока не планируются в ближайшей перспективе, тем более в «старой» Москве, где запас площадок ограничен. Также снижению цен будет препятствовать сокращение объема предложения: за год объем экспозиции новостроек сократился в среднем на 20%.

Ждать ли скидок?

Можно покупать и квартиры в уже стартовавших жилых комплексах, к тому же, к Новому году в них с большой долей вероятности будут предлагаться скидки и акции. Доходность в таких ЖК будет ниже, но сбережения можно будет как минимум защитить от инфляции.

Политика скидок в этом году во многом будет зависеть от нескольких факторов. При сохранении достаточно высокого уровня спроса в ноябре и отсутствия новых жестких ограничительных мер в связи с пандемией, как это было в весенний локдаун, скидки, скорее всего, будут носить формальный характер и не будут превышать 3-5% в отдельных проектах. При обратной ситуации, размер дисконтов будет более существенным – до 10% или даже больше. Однако надо помнить, что самые ликвидные лоты обычно не участвуют в скидках и акциях.

Таким образом, учитывая все текущие возможности и дальнейшие риски, тем, кто уже готов купить свою первую квартиру в новостройке или действительно нуждается в улучшении жилищных условий, тянуть с покупкой не стоит. Текущие условия рынка – предложение, цены, ставки по ипотеке – пожалуй, наиболее привлекательные за последние несколько лет и существенно более выгодными в ближайшей перспективе, скорее всего, не станут.