Мундиаль и отпуска резко снизили спрос на «вторичку»
На вторичном рынке жилья «старой» Москвы продолжается снижение предложения, медленное повышение цен и ежемесячный прирост спроса относительно прошлогодних показателей. В июне число внесенных авансов оказалось на 10% больше, чем в июне 2017 года. Однако годовая разница могла бы быть еще больше, если бы не финальная часть ЧМ по футболу. Из-за мундиаля и начала сезона отпусков актуальный спрос во второй половине июня снизился по отношению к началу месяца на 25%, а количество лотов, выставляемых на продажу, упало на 30%. Вместо того, чтобы заключать сделки, люди зажигают на стадионах, в фан-зонах или в спортбарах.
По данным аналитиков компании «Инком–Недвижимость», в июне на рынке «вторичке» зафиксировано развитие отмеченных ранее тенденций: сокращение предложения как на рынке в целом (на 13,8% за год), так и в базе компании (на 19,5% за год) и медленный рост цен. Так, средняя стоимость предложения квадратного метра в сегменте увеличилась за год более чем на 7000 рублей, а средний чек сделки – на 200 тыс. рублей. По большей части этот рост вызван вымыванием из экспозиции наиболее доступных лотов стоимостью до 15 млн рублей – по отношении к июню 2017 года их количество уменьшилось на 18,4%. Наравне с активизацией спроса сокращается средний срок экспозиции на «вторичке». Доля сделок с дисконтом, равная год назад 88%, уменьшилась до 82%, средний размер скидки – с 9,5% до 7%.
Поведение продавцов и покупателей в сегменте комментирует Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость»: «Финальная часть чемпионата мира по футболу оказала колоссальное влияние на положение дел на вторичном рынке жилья старой Москвы. Все внимание многих потенциальных продавцов и покупателей вторичной недвижимости сейчас приковано к жарким баталиям на футбольных полях. Кроме того, свою роль сыграло и наступление периода летних отпусков. Если проанализировать отдельно первую и вторую половины июня, то мы увидим, что за последние две недели месяца уровень актуального спроса на “вторичке” – количество внесенных авансов – упал на 25% по отношению к первым двум неделям июня. Хотя в целом по месяцу аналогичный период прошлого года мы все-таки обогнали – на 10%. Активность продавцов уменьшилась еще заметнее: во второй половине июня в нашей компании было заключено на 30% меньше договоров на продажу “вторички”, чем по итогам первых двух недель месяца. Отмечу, что футбольная лихорадка поразила и наших риэлторов: некоторые из них берут отпуска специально во время чемпионата, чтобы посетить наиболее интересные матчи, причем не только в Москве. Вместе с тем мы прогнозируем, что по завершении чемпионата игроки рынка, фигурально говоря, вернутся на свою половину поля».
Об увеличении спроса на вторичном рынке недвижимости по сравнению с показателями прошлого года свидетельствуют также изменения, произошедшие со сроками экспозиции, долей сделок с дисконтом и размером скидок. По статистике аналитического центра компании, средний срок экспозиции в сегменте, равный 74 дням годом ранее и 79 дням в нынешнем январе, сейчас опустился до отметки в 70 дней. Доля сделок с дисконтом на «вторичке» составляет на текущий момент 82% против рекордных 88% год назад. Средний размер дисконта снизился с 9,5% в июне 2017-го до 7% в прошлом месяце. При этом доля сделок с премией (т.е. прошедших по более высокой стоимости, чем заявленная) увеличилась до 7%, в то время как в аналогичный период прошлого года она составляла всего 3%.
Последовательное сокращение объема предложения на вторичном рынке жилья старой Москвы наблюдалось в течение 2017-первой половины 2018 гг., в июне из-за низкой активности продавцов эта тенденция лишь усилилась. Так, по данным аналитического центра компании, в прошлом месяце экспозиция в указанном сегменте (29 704 лота) уменьшилась на 3,1% по отношению к маю и на 13,8% к июню 2017-го. А при анализе базы данных вторичного жилья видно, что объем предложения находится на наиболее низком для нынешнего года уровне – 7218 объектов. В сравнении с маем этот показатель сократился на 3,6%, с июнем 2017-го – на 19,5%.
В то же время средняя стоимость предложения вторичного жилья в столице, наоборот, постепенно повышается. На данный момент цена квадратного метра равна 184 690 рублям, за месяц она выросла на 2164 рубля, с июня прошлого года – на 7139 рублей. Средняя стоимость реализации в сегменте вторичной недвижимости, по наблюдениям специалистов компании, также увеличивается – правда, довольно медленными темпами. Если год назад средний чек сделки был равен 7,5 млн рублей, а к началу 2018 года упал до 7,35 млн рублей, то к настоящему моменту он вырос до 7,7 млн рублей.
Постепенный рост цен объясняется преимущественно тем, что при активизации спроса быстрее всего из предложения вымываются лоты низшего и среднего ценовых сегментов – стоимостью до 15 млн рублей. Сергей Шлома поясняет: «Подобные объекты традиционно являются наиболее ходовым товаром на рынке и, таким образом, своего рода маркером его состояния – повышение спроса на них свидетельствует об оживлении рынка после кризисного падения. Как демонстрирует статистика Аналитического центра нашей компании, объем предложения лотов стоимостью до 15 млн рублей уменьшился за год на 18,4% – с 21 619 до 17 651 объекта. При этом маловостребованная элитная недвижимость зачастую становится “мертвым грузом” в экспозиции вторичного жилья, что приводит к увеличению усредненных ценовых показателей».
Также аналитики отмечают, что в границах старой Москвы (за исключением ЗелАО) наибольшее число объектов стоимостью до 15 млн рублей на данный момент экспонируется в ЮАО (3026 лотов), наименьшее – в СЗАО (604 лота).