Почему девелоперам невыгодно строить особняки на Рублевке
В уходящем 2016 году новых проектов на рынке загородной элитной недвижимости появилось не много. Предложение пополнилось только участками без подряда в двух поселках на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе. В итоге, объем первичного рынка достиг минимума за последние 3 года. И скорее всего, в ближайшее время эта тенденция продолжится – девелоперам сегодня совершенно невыгодно начинать новые загородные проекты.
Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании Point Estate для «СГ Онлайн»:
Последние несколько лет новые проекты на рынке элитной загородной недвижимости стали редкостью. В этом году на рынок вышли только участки без подряда в КП «Николино» и Crystal Istra. В прошлом «новинками» порадовали всего три поселка - Rubleff Village, «Резиденция Березки» и то же «Николино». А в 2014 году в продажу вышел один КП «Ренессанс Парк». И эта тенденция понятна. Развитие загородных проектов требует от девелоперов значительных средств: на приобретение земельного участка, подведение коммуникаций, строительство домов, создание инфраструктуры и т.д. Да и найти земельный участок, не заложенный в банк, - задача по нашим временам непростая. Кроме того, на западных направлениях (Новорижском, Рублево-Успенском, Минском шоссе) наблюдается переизбыток первичного предложения. Многие проекты здесь продаются уже не первый год, и продажи в них идут только за счет многочисленных дисконтов и акций, проводимых девелоперами.
К слову, такое поведение застройщиков провоцирует общее снижение рыночных цен: покупатели, далеко не всегда знающие причины дисконта, уже не готовы покупать недвижимость по рыночным ценам, и рынку приходится «снижаться» вслед за спросом. Нередки случаи, когда новые загородные дома продают практически по себестоимости, а земля идет вообще «в подарок». Например, строительство дома площадью 500 кв. м на участке 20 соток обходится девелоперу в среднем в 30 млн руб. Коммуникации (газ, электричество, канализация, газовое оборудование и т.д.) будут стоить еще около 3-5 млн руб. Итого 35 млн руб. А продается такой дом на рынке за 45 млн руб. Получается, участок в элитном охраняемом поселке покупателю достанется всего за 10 млн рублей, то есть по 450 тыс. руб. за сотку. Для элитного рынка, где средняя стоимость земли выше 1,5 млн руб./сотка, цена смешная!
А происходит это потому, что рядом много предложений бОльших домов за меньшие деньги. Ведь если продавать в несколько раз дешевле, чем остальной рынок, то покупатели сразу появятся. Достаточно снизить цену на 20-30%, чтобы перетянуть на себя все «одеяло продаж». Девелоперы делают это себе в убыток от безысходности – необходимо платить проценты по кредитам. Правда, у некоторых застройщиков есть «запас прочности»: рынок знает случаи, когда земля застройщикам доставалась практически даром – правда, это было в далекие 1990-е гг.
С другой стороны, на рынке есть и успешные девелоперы, проекты которых активно реализуются. Как правило, это объясняется «попаданием» объекта в правильную ценовую нишу, а также уникальностью, наличием в нем некой «изюминки», например, гольф-поля или зоопраком. То есть, застройщик сначала озаботился созданием инфраструктуры и только потом продажей домов, которые в итоге пользуются стабильным спросом и хорошо продаются на первичном рынке.
В целом, ситуация на рынке не располагает к выводу новых проектов. По крайней мере, до тех пор пока сохраняется избыточное количество первичных предложений и довольно низкие цены. Единственной перспективной с точки зрения спроса нишей можно назвать сегмент домовладений «под ключ»: последние годы спрос на «готовый» продукт на загородном рынке довольно высок, и после серьезного роста курса доллара и евро он увеличился еще больше. Но в этой нише важно не ошибиться с продуктом: разработать правильные, эффективные планировки, соответствующие требованиям клиентов, выбрать достойные варианты отделки и самое главное – не прогадать с подрядчиками: качество строительства и соблюдение сроков остаются «камнем преткновения» нашего рынка.