В марте этого года средняя цена кв. метра на первичном рынке жилой недвижимости Москвы перешагнула рубеж в 200 тыс. рублей и стабильно держится на этом уровне третий месяц. Об этом «Стройгазете» сообщили в аналитическом отделе компании «Миэль-Новостройки», уточнив, что последний раз эксперты фиксировали такую стоимость два года назад – в июне 2016 года.
Москва
По данным отдела аналитики компании, совокупный объем предложения на первичном рынке жилья в старых границах Москвы по итогам мая 2018 года составил 2,7 млн кв. метров (без учета элитных объектов). По сравнению с апрелем 2018 года зафиксировано снижение на уровне 0,2%. За отчетный период рынок пополнился одним новым проектом ЖК «Квартал на Никулинской». Кроме того, за исследуемый период начались продажи в нескольких новых корпусах текущих проектов.
Выход одного нового проекта и семи новых корпусов не привел к росту объема предложения, а только нивелировал снятие с реализации части объемов в нескольких проектах, а также естественное вымывание с рынка ряда предложений. По итогу месяца зафиксировано незначительное снижение общего объема предложения в старых границах Москвы и изменение его структуры.
Так, в мае 2018 года структура предложения по классам жилья выглядела следующим образом. Доля предложения бизнес-класса выросла с 46,3% до 48,1%, комфорт-класса – снизилась на 1,8 п. п. (до 42,0%), экономкласса – не изменилась и составила, как и в апреле, 9,9%.
В мае произошла незначительная коррекция структуры предложения по количеству комнат. Отмечено снижение доли трехкомнатных лотов в общей структуре предложения с 23,0% до 22,4%, а также доли однокомнатных квартир и студий – с 35,5% до 34,8%. Доля квартир с четырьмя и более комнатами выросла с 4,2% до 5,1%, а доля двухкомнатных лотов – с 37,3% до 37,7%.
Несмотря на изменение структуры предложения и роста доли проектов бизнес-класса, средняя площадь выставленных на продажу лотов практически не изменилась и составила по итогам месяца 67,1 кв. метров (+0,4%).
По итогам отчетного периода средневзвешенная цена на первичном рынке «старой» Москвы составила 206,5 тыс. рублей за кв. метр (3314$). По сравнению с апрелем 2018 года средневзвешенная цена выросла на 2,1%, а по сравнению с показателями мая 2017 года – на 6,4%. В экономклассе цены незначительно выросли (+1,0%) по сравнению с апрельскими данными и составили 113,4 тыс. рублей за кв. метр. В комфорт-классе цена за месяц прибавила 1,0%, и составила 159,2 тыс. рублей; в бизнес-классе стоимость кв. метра изменилась более значительно (+2,3%) до 253,0 тыс. рублей.
В зависимости от округа динамика средневзвешенной цены была разнонаправленной. Максимальный рост пришелся на СЗАО (+10,7%), а наибольшее снижение – на СВАО (-2,9%).
Тройка наиболее дорогих округов по итогам мая не изменилась, на первом месте неизменно находится ЦАО (540,5 тыс. руб. за кв. метр), на втором месте – САО (254,1 тыс. руб. за кв. метр). ЗАО расположился на третьем месте (241,8 тыс. рублей за кв. метр). Наиболее доступными округами в мае 2018 года остались – ЗелАО (98,7 тыс. рублей за кв. метр) и ЮВАО (144,6 тыс. рублей за кв. метр).
Новая Москва
В Новой Москве в мае 2018 года ситуация изменилась незначительно. Несмотря на то, что новых проектов в ТиНАО не выходило, в мае стартовали продажи новых корпусов и объемов сразу в нескольких проектах. Таким образом, с учетом стабильно высокого спроса на новостройки Новой Москвы (в особенности на проекты НАО, строящиеся в относительной близости от МКАДа), суммарный объем предложения на первичном рынке снизился на 9,3% и составил 438,5 тыс. кв. метров. Суммарное количество лотов, находящихся на экспозиции, по итогам мая также снизилось (на 14,3% до 7817 шт.). При этом количество корпусов, находящихся на реализации, снизилось всего на 1,1% (до 172 шт.)
В мае 2018 года традиционно максимальный объем предложения приходился на комфорт-класс: 77,9%. За месяц его доля выросла на 7,3 п. п. Доля экономкласса, наоборот, снизилась с 27,0% до 18,0%. Доля бизнес-класса выросла на 1,6 п.п. до уровня 4,1%.
За исследуемый период доля студий и однокомнатных квартир в общей структуре предложения снизилась на 5,2 п. п. (с 44,9% до 39,7%). Доля двухкомнатных лотов выросла с 38,1% до 41,0%. Доля трехкомнатных квартир увеличилась на 1,9 п. п. (до 17,7%). Доля многокомнатных квартир выросла на 0,4 п. п. и составила 1,6%.
По итогам мая 2018 года, ввиду изменений в структуре предложения на первичном рынке Новой Москвы в пользу комфорт-класса, средняя площадь выставленных лотов увеличилась (5,9%) и составила 56,1 кв. метр.
По итогам мая 2018 года средняя цена кв. метра на первичном рынке жилья ТиНАО составила 103,9 тыс. рублей (или 1667,9$). За исследуемый период средневзвешенная цена кв. метра выросла на 7,3%, относительно мая 2017 года средневзвешенная цена кв. метра выросла на 2,5%. В сегменте экономкласса средневзвешенная цена выросла на 1,3% (до 88,2 тыс. рублей за кв. метр. В сегменте комфорт-класса цена выросла на 0,4% и достигла значений 103,9 тыс. рублей за кв. метр. Средневзвешенная цена бизнес-класса выросла на 5,6% и составила в мае 134,1 тыс. руб./кв. м.
В мае 2018 года средневзвешенная цена НАО составила 107,9 тыс. рублей за кв. метр.Относительно апреля средневзвешенная цена в данном округе выросла на 3,5%. Средневзвешенная цена ТАО в исследуемый период также несколько подросла и составила 67,1 тыс. рублей за кв. метр.
«В целом, в мае 2018 года на рынке новостроек «старой» Москвы девелоперская активность по отношению к апрелю 2018 года несколько повысилась, однако снизилась по отношению к апрелю 2017 года. На рынок был выведен один новый проект, а также семь корпусов в текущих. По итогам месяца, на фоне снятия с реализации части объемов в некоторых проектах и стабильного спроса, несмотря на выход новых проектов и корпусов, зафиксировано незначительное снижение суммарного объема предложения (-0,6%). В целом, несмотря на некоторую коррекцию предложения конца года, объем рынка «старой» Москвы стабилизировался и находится в диапазоне 2,7–2,9 млн. кв. метров уже на протяжении 12 месяцев.
Однако, с учетом анонса новых проектов, в ближайшие месяцы 2018 года возможен дальнейший рост объема предложения и выход новых ЖК. Дополнительными стимулами, которые подстегивают активность девелоперов, являются поправки в законодательство, а также активно обсуждаемая возможность ускоренного перехода на проектное финансирование. В этой связи многие застройщики стараются получить разрешительную документацию и запустить новые проекты до вступления в силу новых правил. Таким образом, мы ожидаем дальнейшего пополнения рынка новыми проектами и увеличение объема предложения.
В Новой Москве в мае уровень девелоперской активности по отношению к апрелю 2018 года вырос незначительно. На рынок вышли пять корпусов в уже реализуемых проектах, тем не менее, за счет стабильного спроса общий объём предложения показал довольно значительное снижение (-14,3%). В мае мы наблюдали традиционные для рынка новостроек Новой Москвы колебания объема предложения и изменения его структуры, вызванные вымыванием наиболее ликвидных лотов и пополнением предложения за счет выхода новых корпусов», – комментирует генеральный директор компании Наталья Шаталина.
