В декабре 2018 года активность покупателей на рынке Московского региона снизилась.
Традиционные предновогодние скидки не привели ни к снижению цены, ни к росту спроса на рынке Московского региона. В связи с достаточно высокой активностью покупателей последние несколько месяцев, многие застройщики снизили их уровень (по сравнению с прошлым годом) и существенно ограничили объём квартир, на которые они распространялись.
Рост цен в большинстве ЖК в Москве в «старых» границах заставил покупателей активнее интересоваться предложениями в проектах за МКАД. В Новой Москве число регистраций выросло на 19%, а в Московской области упало на 2% (но динамика областного рынка впервые за год была лучше, чем в «старой» Москве (-9%)).
Несмотря на информационный фон, связанный с дальнейшим повышением ипотечных ставок крупнейшими банками, доля ипотечных сделок в объёме продаж на рынке Московского региона снизилась. Наиболее существенное падение отмечено в Новой Москве, где доля ипотечных сделок снизилась на 5 п. п. несмотря на рост общего числа сделок.
Сделки
1. Число сделок в Московском регионе снизилось (-1% по сравнению с предыдущим месяцем), но осталось на высоком уровне.
По итогам декабря 2018 года на рынке новостроек Московского региона наблюдается снижение количества зарегистрированных ДДУ по сравнению с прошлым месяцем – минус 1% (по сравнению с аналогичным периодом 2017 года динамика остается положительной – плюс 13%) (см. табл. 1). Падение спроса отмечено в старых границах Москвы на 9%: с 5,9 до 5,3 тыс. сделок, и в Подмосковье – минус 2%: с 7,7 до 7,5 тыс. сделок. Более чем на 19% выросла активность покупателей в Новой Москве. За декабрь 2018 года застройщики реализовали 3,2 тыс. лотов. Наибольший интерес вызвали квартиры в ЖК «Городские истории», строящегося в рамках ТПУ «Рассказовка» у одноименной станции метро, в новых корпусах ЖК «Кленовые аллеи» и «Новые Ватутинки», где объём продаж вырос более, чем в 3 раза.
2. Объём выручки застройщиков в Московском регионе снизился после длительного периода роста.
Суммарная месячная выручка застройщиков на рынке Московского региона снизилась на 1% (с 108,8 млрд рублей за ноябрь 2018 года до 107,3 млрд рублей по итогам декабря). В Москве в «старых» границах выручка упала на 5,5% (с 63,9 до 60,4 млрд рублей); снижение также наблюдается в Подмосковье – на 1,7% (с 30,3 до 29,8 млрд рублей). В Новой Москве за объёмом продаж выросла и выручка, но менее существенно – на 17,1% (с 14,6 до 17,1 млрд рублей), что связано с увеличением объёма зарегистрированных ДДУ в корпусах на начальной стадии строительства, где квартиры пока предлагаются по более низким ценам.
3. В Новой Москве доля ипотечных сделок снизилась на 5 п. п.
В декабре 2018 года с привлечением банковского финансирования было совершено 49% сделок в Москве в старых границах, 54% в Новой Москве, 59% в Московской области (см. табл. 3). Несмотря на активный рост спроса, доля ипотечных сделок в Новой Москве снизилась на 5 п. п. В остальных локациях доля лотов, приобретенных с помощью жилищного кредитования, снизилась вслед за спросом. Если в начале осени постепенный рост ставок, вслед за повышением ключевой ставки, не оказывал влияние на долю ипотечных сделок, то в декабре такие изменения впервые ощутимо сказались на показателях рынка.
Цены.
4. На рынке новостроек Московского региона сохраняется восходящий ценовой тренд.
Средняя цена кв. метра в проектах «старой» Москвы показывает околонулевую динамику второй месяц подряд (см. табл. 4). По итогам декабря 2019 года цена составила 199,8 тыс. рублей (+0,4% по сравнению с предыдущим месяцем, +7,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). Более существенные изменения наблюдаются в Новой Москве (117,2 тыс. рублей за кв. метр) – плюс 1,7%, за год цена выросла на 15,6%. Положительная динамика также отмечена на подмосковном рынке жилья – +1,7% за месяц и +4,0% по сравнению с декабрём 2017 года.
Предложение
5. Объём вывода нового предложения продолжает снижается. За два месяца показатель упал на 41%.
В декабре 2018 года застройщики вывели на рынок новостроек Московского региона 758 тыс. кв. метров жилья в 55 корпусах, что на 22% ниже, чем в предыдущем месяце (см. табл. 7). В основном за счёт падения объём вывода нового предложения в Новой Москве – минус 70% (с 141 тыс. кв. метра в ноябре до 42 тыс. кв. метров в декабре) и Подмосковье – минус 20% (с 471 тыс. кв. метров в ноябре до 377 тыс. кв. метров в декабре). В «старых» границах Москвы темпы снизились на 7%. Рынок жилья Московского региона пополнился предложением в 5 новых проектах. Компании «Самолёт Девелопмент» и «Тройка РЭД» вышли на рынок новостроек Москвы с проектами «Квартал Некрасовка» и «Дом на Барвихинской». На Арбате открылись продажи в ЖК The Book (Capital Group). В Химках стартовали продажи нового миниполиса компании «Сити XXI век» – «Рафинад», а ФСК «Лидер» вывела квартиры в новом жилом районе «Южная Битца».
6. Общий объем активного предложения в новостройках Московского региона снижается второй месяц подряд.
В активной реализации по итогам декабря 2018 года в Московском регионе находится 107,4 тыс. квартир и апартаментов (-2% за месяц) (см. табл. 7). Год назад аналогичный показатель составлял 126 тыс. лотов. Количество лотов в активной реализации на рынке Новой Москвы выросло на 12% (до 9400 единиц) по сравнению с прошлым месяцем. Снижение активного предложения отмечено в Московской области (-3% за месяц) и в старых границах Москвы (-2% за месяц).
