Не реновацией единой

Не реновацией единой

Не реновацией единой

Предложение новостроек в «старой» Москве бьет рекорды

В I полугодии 2017 года внимание участников столичного рынка недвижимости было приковано к программе реновации пятиэтажного жилищного фонда. Однако заметного влияния на сегмент новостроек «старой» Москвы эта программа пока не оказала. Лишь в перспективе возможно усиление конкуренции за счет строительства новых домов на месте сносимых пятиэтажек. Между тем, по итогам I полугодия на рынке «первички» было установлено сразу несколько рекордов. Так, объем предложения новостроек впервые в истории города превысил 3,3 млн кв. м, при этом предложение домов комфорт-класса превысило предложение в классе «эконом» более чем в 6 раз. В общей структуре сделок на рынке жилья Москвы на первичный рынок приходится 28%. За последние пять лет этот показатель демонстрирует рост.

Предложение и спрос

По итогам полугодия объем предложения на первичном рынке жилья Москвы в «старых» границах составил 47,5 тыс. лотов в 677 корпусах, суммарная площадь при этом достигла рекордных 3,3 млн кв. м. Первое место по объемам предложения держит бизнес-класс — 14 тыс. квартир (42% суммарной площади предлагаемых объектов). При этом впервые объем предложения в данном сегменте превысил 1 млн кв. м (+22,4% по сравнению с тем же 2016 года). На втором месте новостройки комфорт-класса — 38,1% всех площадей. В сегменте «комфорт» предлагается 19,4 тыс. квартир в 211 корпусах 75 проектов. Доля сегмента «премиум» составила всего 9,9% — 1300 квартир в 14 проектах, или 27 корпусах. Эконом-класс продолжал терять позиции и пришел к началу июля с показателем 5,1% от суммарной площади объектов. В классе «эконом» предлагается 2900 квартир в 45 корпусах 4 проектов, что составляет 6,2% в суммарной площади квартир. Доля элитного сегмента — 4,9%.

Распределение объема предложения по округам меняется мало. Больше всего новостроек выставлено на продажу в ЦАО — 18,6%, меньше всего — в ЗелАО (1,1%).

На общем фоне активного увеличения предложения квартир продолжается сокращение доли апартаментов, в настоящий момент она составляет чуть менее 19%. На рынке представлено 9 тыс. апартаментов в 111 проектах, из них 23 проекта — реконструкция зданий. Больше всего апартаментов предлагается в сегменте «бизнес» (43,1%). В премиум-классе доля данного формата составила 28,3%, комфорт-класс на 3-м месте — 24,6%.

По итогам II квартала 2017 года, суммарный реализованный спрос был на 9,1% выше показателя I квартала, но на 19,4% ниже, чем в аналогичном периоде 2016 года. Некоторое оживление спроса связано, в том числе, со снижением ипотечных ставок (после изменения ключевой ставки Центробанка в конце марта и в июне текущего года).

Цены

Средневзвешенная цена одного квадратного метра жилья составила по итогам I полугодия 2017 года 230,4 тыс. руб. (без учета элитного предложения). Снижение по сравнению с I полугодием 2016 года составило 1,3%. В сегменте квартир в течение всего 2016 года наблюдалось плавное повышение средневзвешенной цены за счет роста стадии готовности масштабных проектов. По итогам I полугодия 2017 года, цена выросла на 0,8%. В сегменте апартаментов, напротив, отмечено снижение — 2,4% за год.

Если брать отдельные сегменты, то квартиры бизнес-класса стоят в среднем 242,7 тыс. руб. за кв. м, комфорт-класса — 151,5 тыс. руб. за кв. м, эконом-класса — 112,1 тыс. руб. за кв. м. Цены в высоких ценовых сегментах находятся в пределах 468,4 тыс. руб. за кв. м в «премиуме» и 843,3 тыс. руб. за кв. м в элитном классе.

Наиболее бюджетное предложение, по традиции, в Зеленограде — 98,1 тыс. руб. за кв. м. Самым дорогим по стоимости квадратного метра по итогам I полугодия стал Пресненский район с показателем средней цены — 1,65 млн руб.

Прогноз

Одним из основных факторов, подпитывающих спрос, остается ипотечное кредитование. Снижение ключевой ставки дает возможность банкам поддерживать относительно стабильный уровень спроса. Продолжит укрепляться тенденция сокращения доли апартаментов на первичном рынке. В 2017 году прогнозируется начало развития и строительства площадок транспортно-пересадочных узлов с возведением жилой недвижимости. В целом же суммарный объем предложения в проектах, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2017 году, превышает 300 тыс. кв. м в более чем 50 проектах, при этом большинство из них относится к массовому сегменту. На средневзвешенную цену квадратного метра будут влиять разнонаправленные факторы, и прежде всего, объем и структуры предложения на первичном рынке. Возможная корректировка цен также в значительной степени будет зависеть от волатильности курсов валют. При этом изменения показателей будут варьироваться в пределах 3-5%.

diagr1.jpg


Справочно

По данным Росреестра, за I полугодие 2017 года на первичном рынке жилой недвижимости в Москве и Новой Москве было зарегистрировано 23,8 тыс. договоров долевого участия, что более чем в 1,6 раз больше, чем за аналогичный период 2016 года. При существующих темпах реализации и отсутствии выхода нового предложения, на продажу представленных в старых границах столицы 3,3 млн кв. м жилья, потребуется 4 года. Быстрее всего закончатся квартиры комфорт-класса, так как именно этот сегмент сегодня самый востребованный у покупателей — 66% от общего количества реализованных в I полугодии лотов.