Девелоперы всерьез присматриваются к рынку арендного жилья
В последнее время на российском рынке обозначилась новая тенденция. Бизнес-модель, ориентированная на возведение жилья для последующей продажи, столкнулась со спросовыми ограничениями. И в этой ситуации крупные отечественные застройщики стали внимательнее присматриваться к другим моделям бизнеса, в том числе к строительству жилья для сдачи в аренду, управлению домами и развитию рынка арендного жилья в целом. О том, что делается в этом направлении, в интервью «СГ» рассказывает генеральный директор Национальной ассоциации участников рынка арендного жилья (НАУРАЖ) Дмитрий БУДАКОВ.
«СГ»: От представителей бизнеса, экспертов рынка и чиновников часто приходится слышать, что проекты по строительству арендного жилья менее прибыльны и имеют более долгий срок окупаемости по сравнению с проектами по продаже жилья. Согласны ли вы с такой оценкой?
Дмитрий БУДАКОВ: Вряд ли корректно говорить об абстрактных проектах строительства для продажи и абстрактных проектах для аренды. Это непересекающиеся рынки. В каждом конкретном населенном пункте нужно оценивать спрос и от него рассчитывать все параметры и выбирать проект — для сдачи в аренду или продажи в собственность. Несколько наивно говорить о том, что дом выгоднее строить для продажи или для аренды. Сравнение экономических характеристик тех и других проектов можно проводить только с учетом конкретики. Нельзя всерьез утверждать, что до сих пор все строили для продажи по 214-ФЗ с ипотекой, а теперь стало выгоднее строить для аренды — эти рынки развиваются вместе и дополняют друг друга. Полностью переходить от строительства на продажу к строительству для аренды никто не будет. Но никто не отменял и законы рынка: сейчас наметилось некоторое «перепроизводство» жилья для продажи в собственность, продажи замедлились, и девелоперы стали уделять больше внимания проектам арендного жилья. Когда этот рынок будет насыщен, а на наш взгляд, до этого пока далеко, на первый план могут выйти какие-то другие форматы, и так далее.
«СГ»: И все же почему, на ваш взгляд, строительство арендного жилья не получило пока широкого распространения?
Д.Б.: Да, пока строительствоарендного жилья не получило широкого распространения, но этот рынок становится востребованным и приобретает экономические характеристики, которые позволяют его развивать. Примите во внимание и соображение, так скажем, «технического» свойства. Изменения в законодательстве, направленные на развитие рынка арендного жилья в РФ, произошли всего два года назад. Исходя из «цикла» девелоперской деятельности, заметную активность на рынке арендного жилья можно ожидать примерно начиная с конца текущего года.
«СГ»: Кого вы видите в качестве основного потребителя «арендного продукта»?
Д.Б.: По мере развития экономики и общества появилось и постоянно растет число людей, ищущих не работу вблизи жилья, а жилье вблизи работы, ориентирующихся на возможность высоких заработков, престижную и перспективную работу. Ради этого эти люди готовы временно поменять место жительства. Люди становятся подвижнее. По-прежнему актуально наличие временного, но комфортного жилья для офицеров МО и МВД, сотрудников МЧС, достаточно часто перемещаемых по службе, студентов и преподавателей ВУЗов, специалистов, работающих по срочному контракту в корпорациях за пределами региона первоначального проживания. С другой стороны, надо понимать, что подавляющее число тех, кто имел желание и экономическую возможность приобрести жилье в собственность, уже это сделали. Остались те, кто при существующих параметрах рынка новостроек для продажи приобрести жилье не могут. Вот эти две группы — те, кто нуждается в комфортном временном жилье, и те, кто формирует «отложенный» спрос для покупки в собственность, и формируют спрос на арендное жилье.
«СГ»: Но ведь «неимущие» могут взять ипотечный кредит. Что выгоднее — взять ипотеку или снимать квартиру?
Д.Б.: Если речь идет о выборе модели обеспечения жильем на текущий момент для человека со средними финансовыми возможностями, то тут есть интересные исследования, причем из различных, независимых источников. Чтобы не тратить много времени, приведу данные одного такого исследования, выполненного специалистами РБК летом 2015 года. Было подсчитано, во что обойдутся ипотечный кредит и аренда конкретной квартиры в Москве на один и тот же срок. При покупке в ипотеку однокомнатной квартиры стоимостью 4,9 млн руб. придется потратить 7,8 млн руб. К тому моменту, как будет выплачен кредит (условно к 2029 году, при взносах по 46 тыс. рублей в месяц), ее стоимость вырастет всего лишь до 5,8 млн руб. Если же снимать жилье («однушку» за 26 тыс. в месяц) и положить сумму первоначального взноса на депозит, то за тот же период придется потратить на арендные платежи 4,5 млн руб., а сумма на депозите, если ежемесячно пополнять его на сумму, эквивалентную разнице между стоимостью арендной платы и выплатой по ипотеке, вырастет до 8 млн руб. Таким образом, на сэкономленные на кредите деньги вы сможете выкупить квартиру и у вас еще останется 2,2 млн руб., утверждают авторы исследования. Вот таковы преимущества аренды жилья перед покупкой с точки зрения потребителя. Дело в том, что пока потребитель таким расчетами особо не занимался, но, по мере роста финансовой грамотности, думаем, что все больше и больше людей заниматься ими станут.
«СГ»: Опишите, пожалуйста, «идеальный» с точки зрения бизнеса проект арендного дома, скажем, для Москвы.
Д.Б.: К сожалению, у нас нет данных об опыте арендного бизнеса в «старой» Москве, а фантазировать не хочется. А вот прибыльный проект арендного дома в Новой Москве, по-старому, в ближайшем Подмосковье, вкратце выглядит так. Районный город N в 50 км от МКАД на юго-запад, участок в собственности застройщика категории «земли поселений» с целевым назначением «предпринимательство, гостиничное обслуживание» (как вариант — «жилая застройка, обслуживание жилой застройки»). Проект строительства предусматривает возведение 25,7 тыс. кв. м в двух многоквартирных домах. Квартирография — в основном, «однушки», но есть и «двушки». Финансирование стройки осуществляется за счет собственного капитала — 20% от суммы проекта, и банковского кредита — 80%. Обеспечение по кредиту — залог земли и построенных квартир, опцион на долгосрочное рефинансирование сданных в аренду квартир. Срок стройки и кредита — год-полтора, рефинансирование — до 30 лет. Якорные арендаторы-работодатели запросили в 2,5 раза больше квартир, чем будет построено. Инвестиции на квадратный метр сдаваемой площади составят около 45 тыс. руб. с учетом чистовой отделки и меблировки. Арендная ставка в городе N по рынку — около 800 руб./кв. м/месяц. С учетом локации и повышенного спроса в проекте арендная ставка планируется до 1000 руб./кв. м/месяц. Посленалоговая внутренняя норма доходности на капитал составляет почти 25% на стадии рефинансирования проекта.
«СГ»: Каким должен быть минимальный размер арендной платы за однокомнатную квартиру, чтобы проект был прибыльным для арендодателя?
Д.Б.: Повторю, все зависит от конкретики. Попробуем, однако, оценить некоторую абстрактную модель. Прибыльность и окупаемость проекта в целом зависит, конечно, от его размера, от объема инвестиций, необходимых для решения вопросов по земле, подведению коммуникаций, осуществлению СМР и т. д. Себестоимость создания типового арендного дома по проектам НАУРАЖ (с отделкой и меблировкой) составляет 40 тыс. руб. за кв. м. В этом случае проект становится прибыльным для арендодателя при арендной плате 500 руб. за кв. м в месяц, т. е. 15 тыс. руб. за 30-метровую квартиру.
«СГ»: Есть ли примеры успешных проектов по коммерческой аренде жилья в России?
Д.Б.: Пожалуй, наиболее «раскрученный» проект — это микрорайон «Молодежный» в Новом Обнинске Калужской области и арендный комплекс апартаментов «Старгород» в центре Калуги. Правда, последний представляет собой фактически апарт-отель. Успешный опыт строительства и эксплуатации арендных домов есть в Ханты-Мансийском АО (арендные дома в Нефтеюганске, Сургуте, Ханты-Мансийске). Есть очень удачные примеры в Нижнем Новгороде, Арзамасе, Татарстане (в Иннополисе, новом городе-спутнике Казани), Чувашии. Всего же, по данным Минстроя, в России уже есть порядка 1 млн кв. м арендного жилья разных форматов.
Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень:«Арендное жилье способно стать серьезной альтернативой покупке новых квартир, и российским регионам необходимо подталкивать местных застройщиков к реализации подобных проектов»
Справочно:
Национальная ассоциация участников рынка арендного жилья (НАУРАЖ) (www.naurazh.ru) зарегистрирована 9 сентября 2015 года как некоммерческая организация корпоративного типа. Цель создания ассоциации — содействие развитию рынка арендного жилья в Российской Федерации. Инициаторами создания НАУРАЖ выступили ведущие девелоперы России («Мортон», «Интеко-СНГ», «БАРКЛИ» и др.), рассматривающие рынок арендного жилья как перспективное направление диверсификации строительного бизнеса.