Мастера маскировки

Власти Петербурга пытаются ограничить строительство жилья под видом отелей

Власти Петербурга объявили но­вый поход против застройщи­ков, возводящих жилье под ви­дом гостиниц. Недавно врио гу­бернатора Александр Беглов за­явил, что необходимо досконально изучить рынок так называемых апарт-отелей и навести на нем поря­док. Экспертное сообщество сомнева­ется в том, что существуют юридиче­ские чистые механизмы, с помощью которых можно было воспрепятство­вать строительству псевдогостиниц.

А кухни где?

По мнению руководителя направле­ния девелопмента Вecar Asset Management Екатерины Тейдер, по­стоянная борьба города с апартамен­тами (апарт-отелями) связана с двой­ственной ситуацией, в которой они оказались. С юридической точки зре­ния гостиницы — это объекты, пред­назначенные для временного пребы­вания, что отражено в нормативах проектирования. Понятно, что строи­тели отелей не должны возводить со­путствующую социальную инфра­структуру. Однако на деле многие апарт-отели используются для средне- или долгосрочного пребывания, то есть, фактически превращаются в жи­лье. При этом неизбежно возникает дополнительная нагрузка на суще­ствующую «социалку»: возникают не­хватка мест в детских садах и школах, проблемы с парковкой и пр. Но фор­мально деятельность застройщиков соответствует действующему законо­дательству. «Именно поэтому сейчас перед властью и стоит серьезная, но интересная задача по определению четких параметров для разграничения объектов в этом сегменте», — резюми­рует эксперт.

Так как компании, строящие апарт-отели, избавлены от необхо­димости возводить соцобъекты, то и цена «квадрата» в так называемых юнитах (номерах) у них ниже, чем в жилых домах, а соответственно, и покупателей больше. Сегодня апар­таменты — один из наиболее дина­мично развивающихся сегментов рынка недвижимости Северной столицы. В городе построено и достраи­вается более 40 апарт-отелей. Если в 2017 году в апарт-комплексах было введено в эксплуатацию 65,6 тыс. кв. м, то в 2018 году этот показатель достиг отметки в 155,9 тыс. кв. м. По прогнозам, к 2020 году на карте го­рода появятся еще 43 новых ком­плекса. При этом в сегменте апарта­ментов практически нет долгостро­ев.

Существование проблемы при­знает и глава городского Комитета по градостроительству и архитекту­ре (КГА) Владимир Григорьев. По его словам, есть примеры, когда под видом гостиниц девелоперы возво­дят жилье. «Отсутствие четкого за­конодательного определения позво­ляет использовать название апартов по-разному, — отмечает Григорьев, — а пока нет правил, все игра­ют по-своему». Главным критерием, с помощью которого чиновники могли бы отличить настоящие го­стиницы от псевдоотелей, Владимир Григорьев предлагает считать нали­чие кухонь. Но вряд ли этот признак можно считать вполне надежным. Дело в том, что застройщики приду­мывают различные способы обойти ограничение. Так, председатель КГА привел пример, когда в одном из проектов на намывных территориях Васильевского острова была согла­сована гостиница без кухонь, а по­том на сайте развернулась реклама апартаментов с кухнями. А в проек­те «Корабли», который собирались реализовать в устье Смоленки (око­ло 2,5 тыс. номеров), проектиров­щики вышли из сложной ситуации еще изящнее. Никаких кухонь в про­екте не было, но в одном из номеров площадью 23,6 кв. м указали: «часть помещения №1 — 19,4 кв. м» и «часть помещения №2 — 4,2 кв. м». Что это за четыре квадратных метра, санузел или кухня, неизвестно.

Госстройнадзор по заданию Смольного уже приступил к провер­кам документации апарт-отелей, по­обещав подойти к вопросу нефор­мально. «(При проверках) будет учитываться информация интер­нет-ресурсов, обращений органов власти, граждан и организаций о продаже квартир в подобных объек­тах недвижимости», — сообщили «Стройгазете» в ведомстве. А чинов­ники готовятся принять закон, по которому жилые проекты, замаски­рованные под апарт-отели, не полу­чат налоговых льгот. И если в них будет обнаружено более 10% номе­ров с кухнями, то девелоперов обя­жут еще и построить социальную инфраструктуру.

Все законно

Попытки регламентировать рынок апарт-отелей предпринимаются в Петербурге не в первый раз. Ранее уже звучали предложения прирав­нять такие объекты к жилью и обязать застройщиков возводить всю необходимую инфраструктуру. Од­нако пока все это остается на уров­не разговоров. По словам генераль­ного директора Knight Frank St. Petersburg Николая Пашкова, юридически статус апартаментов до сих пор не определен. В связи с этим нет законных оснований запретить реализацию таких проектов. «Если у апартаментов квартирная плани­ровка, то их, конечно, можно отличить от номера в гостинице, но если речь идет о студии, то фактически разницы не будет, — говорит экс­перт. — При этом законом не запре­щено продавать частным лицам не­жилые помещения в гостинице. В связи с этим сложно представить себе правовой инструментарий для того чтобы запретить возведение апарт-отелей». В свою очередь, ру­ководитель проекта апарта­мент-комплекса Salut! Сергей Ногай считает, что отделять апарта­мент-комплексы от жилья нужно, но это надо делать юридически кор­ректно. По его словам, регулирова­ние не должно быть избыточным, иначе может получиться, как в слу­чае с долевым строительством: рост цен и появление новых рисков.

25 кв. м — средняя площадь юнита в строящихся апарт-отелях Петербурга