История одного города

Почти все строящееся в Красноярском крае жилье находится в столице региона и рядом с нею

Красноярский край входит в первую двадцатку российских регионов по объемам жилищного строительства (15-е место по итогам 2016 года). По данным Росстата, за прошлый год здесь было сдано в эксплуатацию свыше 1,3 млн кв. м жилья, что составляет почти 2% от всех новостроек в стране. В два раза больше — около 2,8 млн «квадратов» — находится у местных строителей в работе сейчас, из которых, как минимум, половину планируется сдать в этом году. Сегодня в регионе силами 61 девелоперской компании возводится 299 домов на 57 226 квартир, и почти все строительство ведется в краевом центре — Красноярске и его городах-спутниках. Подробности — в нашем очередном аналитическом обзоре, подготовленном «СГ» по материалам исследований Института развития строительной отрасли (ИРСО).

Что и где строится

Основной объем текущего жилищного строительства в Красноярском крае приходится сейчас на многоквартирные дома. МКД составляют 90% всех возводимых объектов (269 зданий). При этом совокупная площадь 57 137 квартир в этих домах составляет 99,5% возводимого сейчас в регионе жилья (2 811 031 из 2 825 158 кв. м). Оставшиеся 0,5% всех площадей (89 квартир на 14 127 «квадратов») располагаются в 30 блокированных домах (таунхаусах).

Больше всего нового жилья строится сейчас в Красноярске — 2 551 119 кв. м, или 90,3% всех строящихся в регионе площадей (233 дома/52 216 квартир). Оставшиеся 9,7% нынешнего жилищного «производства» (274 039 «квадратов») делят между собой 10 территориальных образований края. Из них на долю пяти населенных пунктов, считающихся «спальными районами» Красноярска, приходится 8,1% регионального «метража». В лидерах — город Сосновоборск, где сейчас строится 12 домов на 2166 квартир площадью 108 245 кв. м (3,8% площадей). На 2-м месте — Дивногорск, четыре дома на 870 квартир площадью 43 870 кв. м (1,6% всех «квадратов»). Еще 1,3% нового жилья (37 106 кв. м в четырех домах, рассчитанных на 659 квартир) появится в Железногорске. Свою скромную лепту в общее дело вносят и два поселка Емельяновского района — Емельяново и Солонцы. На двоих они дают региону 1,4% новых жилых площадей (38 945 «квадратов» в 522 квартирах в 43 домах).

Таким образом, в общей сложности на долю краевой столицы и ее ближайших пригородов вкупе приходится 95,6% строящихся домов, или 98,4% всех возводимых в регионе жилых площадей.

Еще пять, более отдаленных от Красноярска, населенных пунктов в сумме занимают лишь 1,6% от общего объема нового жилстроительства в регионе. Есть среди них и довольно большие по краевым меркам города. К примеру, в Ачинске — третьем по численности населения городе в крае — строится сейчас всего шесть домов на 423 квартиры площадью 26 818 кв. м (0,9% всего «метража»). В Минусинске появится четыре дома (228 квартир, 12 003 кв. м, 0,4%). И всего по одному дому возводится в городах Канск, Уяр и поселке Носок (Таймырского Долгано-Ненецкого района) — 7052 «квадрата» на троих, или 0,3% краевых площадей.

При этом по средней площади жилья Красноярский край очень близок к среднероссийскому показателю: 49,4 кв. м против 49,5 «квадратов» в среднем по стране. Самая маленькая в регионе жилая недвижимость в жилом комплексе (ЖК) «Переулок Светлогорский» (Красноярск), который возводит стройкомпания «Экономжилстрой»: средняя площадь квартиры здесь составляет 27,3 кв. м. Самые просторные, по местным стандартам, квартиры можно найти также в краевой столице — в ЖК «Адмирал» от застройщика ИК «Стратегия» (152,8 кв. м). Для сравнения: минимальная «квадратура», встречающаяся в Москве, составляет 23 кв. м, а вот к хоромам в российской столице относят уже квартиры по 329,5 «квадрата».

Что касается самих новых ЖК, то их в регионе сейчас возводится 99. Самый крупный — ЖК «Солонцы-2» от застройщика «ККФЖС» расположен, естественно, в Красноярске. В этот девелоперский проект входит 13 домов на 4821 квартиру совокупной площадью 303 791 кв. м. По количеству жилых «квадратов» этому ЖК в крае нет равных. Ближайший «преследователь» — ЖК «Белые Росы» (ГК «Красстрой») — имеет в своем составе 12 домов на 3557 квартир общей площадью 163 403 кв. м. Самым маленьким комплексом в регионе является «Дом в поселке Носок» (ПСК «КМД») на две квартиры общей площадью 113 кв. м.

А вот самыми «вместительными» (по общей жилой площади) отдельными объектами в составах краевых ЖК являются пять многоквартирных домов, строящихся сейчас в Красноярке. Это, в частности, один их корпусов в ЖК «Даурский» от ГК «Красстрой», рассчитанный на 39 813 кв. м жилья. На счету этого застройщика, кстати, есть и еще один краевой «дом-гигант» площадью 30 320 «квадратов» — в ЖК «Белые Росы». Примерно такой же объем заложили в свои объекты и девелоперы из компаний «ККФЖС», СГ «СМ.Сити» и ПСК «Союз».

Из чего и какого «роста»

Если говорить о материалах для стен, то у красноярских строителей в большом почете монолит-кирпич. Эти «гибридные технологии» применяются сейчас при возведении 109 домов на 1 279 349 кв. м (45,3% от всей площади жилищного строительства в крае). При том, что в целом по стране доля монолитно-кирпичного домостроения в пересчете на площадь квартир значительно меньше — 27,8%.

На втором месте по популярности — кирпич. Его применяют при строительстве 21,1% всей краевой жилплощади (76 домов на 595 471 кв. м). Панельных домов в регионе в ближайшее время появится 70, и их общая площадь составит 574 004 кв. м (20,3%). На долю 41 монолитного дома приходится 361 493 «квадрата» (12,8% совокупных площадей).

Средняя этажность текущего жилищного строительства в Красноярском крае составляет 14,5 этажа (из расчета на строящийся дом). Как раз 13-17-этажных зданий в регионе строится сейчас больше всего — 88 домов (29,4% от всех местных новостроек). В остальном высотность возводимых в крае домов распределяется следующим образом: на долю 1-3-этажных домов приходится 14,4% строящегося сейчас жилья (43 здания), 4-8-этажных — 3,7% (11 домов), 9-12-этажных — 22,4% (67 жилых строений), 18-24-этажных — 13,7% (41 объект). Однако, если не брать в расчет такой показатель, как количество домов, а сравнивать количество жилых «квадратов», то тогда, к примеру, многочисленные 1-3-этажки при ранжировании переместятся уже с четвертого на последнее место — с 1,2% долей общего «метража» (подробности — на графике).

Появятся в регионе и свои небоскребы (25 и более этажей) — 49 домов (16,4% строящихся объектов). Самым высоким строящимся домом в краевой столице является сейчас 33-этажный дом на 180 квартир совокупной площадью 23 882 «квадрата» (ЖК «Штернхауз» от стройкомпании «Диалектика»). По шесть этажей не дотягивают до него сразу две 27-этажные красноярские высотки от застройщиков ГК «Монолитхолдинг» и СК «Ментал-Плюс». Это, соответственно, многоквартирный дом в составе микрорайона «Преображенский» (всего здесь будет девять домов на 2266 квартир общей площадью 150 844 кв. м) и один из двух корпусов ЖК «Уютный дом на Калинина» (489 квартир на двоих площадью 21 692 «квадрата»).

Кто и когда

Всего в Красноярском крае сейчас работает 61 застройщик. При этом на долю десяти крупнейших компаний, возводящих жилье в регионе, приходится больше половины (56,9%) рынка. Среди безусловных фаворитов рынка, идущих почти «ноздря в ноздрю», — ГК «Красстрой» и «ККФЖС», в «рабочих портфелях» которых сейчас насчитывается по 363 тыс. и 333 тыс. кв. м жилья, или 12,8 и 11,8% от совокупной площади «квадратов» соответственно. Далее, со значительным отрывом от лидера, следуют стройкомпании: СГ «СМ.Сити» (191 тыс. кв. м, с долей 6,8%), ГК «Монолитхолдинг» (170 тыс. кв. м, 6% рынка), УСК «Сибиряк» (120 тыс. кв. м, 4,3%) и СК «Ментал-Плюс» (102 тыс. кв. м, 3,6%). Остальные застройщики из первой десятки даже не дотянули до сотни тысяч «квадратов» (ТОП-30 по объемам текущего строительства представлен в таблице).

Наибольший объем текущего краевого жилищного строительства приходится на объекты, разрешение на возведение которых выдано в прошлом году, — 1 006 462 кв. м в 85 домах (35,6% совокупного «метража»). Строительству еще одной трети (32,3%) площадей — 913 044 кв. м в 86 домах — старт был дан в 2015 году. Годом раньше в работу были взяты 45 домов площадью 439 773 кв. м (15,6%). По документам, выданным в 2012-2013 годах, в сумме строится 74 дома на 389 403 жилых «квадрата» (13,8% новых площадей). При этом до сих пор в регионе ведется строительство семи объектов на 960 квартир площадью 72 237 кв. м, документация на которые была получена с декабря 2007-го по декабрь 2011-го года (это 2,6% от всей жилой площади в крае). Разрешение на строительство в этом году, на момент исследования, уже получили два новых девелоперских проекта. Правда, на долю этих «свежих» объектов приходится всего-то 0,2% совокупных площадей (4239 «квадратов» в 81 квартире).

До конца текущего года красноярские застройщики планируют ввести в эксплуатацию почти половину строящихся сейчас в регионе домов и площадей — 147 из 299 жилых объектов и 1 204 478 из 2 825 158 кв. м (49,2% и 42,6% соответственно). Сдача почти трети краевых домов намечена на следующий год, когда будут построены 86 домов (28,8%) совокупной площадью 921 131 «квадрат» (32,6%). В 2019 году ожидается ввод еще 17,6% всех площадей (495 944 кв. м жилья в 48 домах). Также застройщиками декларируется, что 17 домов общей площадью 190 289 кв. м (6,8%) встретят новоселов с 2020-го по 2022-й годы включительно. Последний из строящихся сейчас домов на 13 316 «квадратов» (0,5%) будет заселен, согласно проектной документации, не раньше 2023 года.

Однако анализ статистики переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию в Красноярском крае в пересчете на совокупную площадь говорит, что в эти планы еще могут быть внесены коррективы. Так, например, 21,1% от общего «метража» в регионе, объявленных к сдаче в этом году, изначально должны были быть введены еще в 2015-м и 2016-м годах — 102 065 и 151 750 кв. м соответственно. Еще 8403 «квадрата» (0,7% совокупной строящейся жилой площади) покупатели ждут уже три года (с 2014-го). Также на три года вперед, но уже с 2015-го на 2018-й, «переехал» ввод 5230 кв. м (0,6%). Подождать до следующего года придется и тем, кому жилье обещали сдать в 2016-м (113 011 кв. м, 12,3%). Сдачу еще 35 213 кв. м (7,1%), намеченных к вводу в эксплуатацию также в прошлом году, тоже отложили, но уже на 2019-й год.

К сожалению, «уточнение сроков ввода», проще говоря, «просрочка», — явление в крае очень распространенное. Из 61 красноярского застройщика 27 компаний (почти половина) были замечены в переносе сроков ввода объектов, в том числе неоднократном. Корректировка первоначальных сроков сдачи встречается даже среди компаний первой пятерки по объемам текущего строительства в регионе. Правда, в основном, лидеры рынка «подправляли» даты ввода не очень сильно — на 0,3-0,5 месяца. Исключение — УСК «Сибиряк», который из своих 120 145 кв. м, находящихся в работе, уже переносил с прошлых периодов сдачу 34 588 «квадратов» (28,8% от всего «портфеля» компании). «Уточнение» сроков у этого застройщика составляет 5,6 месяца.

Сроки ввода всех своих объектов (100%) переносили лишь девять краевых девелоперов. На их счету суммарно 90 946 кв. м строящегося в регионе жилья. Диапазон «просрочки» у них составляет от 9 до 24 месяцев. Максимальная, двухлетняя корректировка сроков ввода объектов в эксплуатацию выявлена у двух застройщиков: СК «Енисей» и СФ «Симис». Первый никак не может завершить в Железногорске строительство трех домов на 194 квартиры общей площадью 11 525 «квадратов. Второй — сильно задерживает ввод дома по улице Трегубенко на 38 квартир (2267 кв. м) в Минусинске.

75 442 кв. метра составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками Красноярского края

Справочно

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Это стало возможно благодаря усилиям государства, направленным на повышение прозрачности деятельности органов власти и бизнеса. В открытом доступе стали появляться муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Весь этот массив важной и технически сложной информации и обрабатывается специалистами ИРСО. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства по состоянию на июнь 2017 года, были переданы на эксклюзивных условиях «СГ». Ранее в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Москвы (№ 17), Санкт-Петербурга (№ 18), Республики Башкортостан (№ 19) и Республики Татарстан (№ 20), Новосибирской (№ 21), Ленинградской (№ 22), Самарской (№ 24), Воронежской (№ 25), Нижегородской (№ 27), Ростовской (№ 28), Свердловской (№ 29) и Тюменской (№34) областей.

Полная версия аналитических обзоров ИРСО – на портале «Единый реестр застройщиков».