Оценка рисков

Как ослабление рубля изменит рынок недвижимости

Каким россиянам запомнится март 2020 года — датой начала очередного кризиса или просто моментом кратковременного шока? Чем сложившаяся ситуация отличается от кризисов 2008 и 2014 годов, какие последствия она несет в себе для строительной отрасли и что будет, если рубль еще раз упадет? На эти и другие вопросы «Стройгазете» отвечают участники столичного рынка недвижимости.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

В сравнении с предыдущими кризисами — 2008, 2014 годов, — думаю, сейчас риски для отрасли возросли. Последние шесть лет реальные доходы населения падали, и причин для их роста не просматривается — перед предыдущими кризисами ситуация была иной. При этом номинальные цены на жилье заметно возросли: только за прошлый год — на 10%. Даже снижение ипотечных ставок до исторически минимального уровень пока не дает видимых результатов. Отрасль стала сильно зависеть от кредита, причем как с точки зрения стимулирования спроса (через ипотеку), так и инвестиций (которые теперь преимущественно банковские, а не частные).

Обвал рубля однозначно приведет к повышению себестоимости строительства. Это связано с тем, что некоторые виды инженерного оборудование для зданий на 20-30% по-прежнему приобретаются за рубежом. Несмотря на успехи импортозамещения других видов стройматериалов (бетона, цемента, кирпича, блоков, листового стекла, металлопроката), они производятся на импортном оборудовании, то есть сохраняется технологическая зависимость от импорта. Так что снижение курса рубля все равно затронет всю отрасль. Это приведет к очередному витку роста цен, что снизит и без того малую рентабельность строительства в регионах. За этим последует снижение объемов строительства. Государству придется поддержать строительство, причем мощными инвестиционными программами.

Андрей Золотарев, заместитель генерального директора по научной и производственной работе АО «КТБ ЖБ»:

Пока нет ясности, в течение какого периода продлится восстановление рынков — вполне возможно, что цены на нефть и, соответственно, курс рубля могут быстро откатиться на исходные позиции, и тогда никаких изменений в ценах на недвижимость тоже не будет. А вот если этот ценовой провал продлится более полугода, сможем увидеть какие-то изменения. Учитывая опыт последних лет, можно увидеть, что цены на недвижимость практически не менялись в зависимости от курса рубля. За последние десять лет рост цены на недвижимость составил около 10%. Сейчас и так невысокий спрос, предложений очень много, особенно в Москве и области — и участники рынка это понимают.

В краткосрочной перспективе из-за роста курса доллара к рублю никаких изменений в стоимости недвижимости не произойдет, строительный рынок по сравнению с биржевым очень инерционен. Закупки и поставка материалов и изделий из-за рубежа осуществляется на длительный период — от трех до шести месяцев, поэтому резких скачков цен не будет, поскольку оплата этих товаров осуществлялась еще по старым ценам. К тому же, в строительной отрасли уже довольно высок уровень импортозамещения.

Георгий Криницын, директор департамента закупок ГК «А101»:

Уровень локализации строительной отрасли находится на высоком уровне — в проектах ГК «А101» лишь порядка 10% материалов и оборудования закупаются в Китае или, при сложностях с поставками, могут быть заменены аналогами из Европы. Да, себестоимость строительства может вырасти, но это не обязательно приведет к аналогичному повышению цены для конечного потребителя — на этот показатель куда сильнее влияет баланс спроса и предложения на рынке. Сейчас, в случае ухудшения ситуации с коронавирусом, можно спрогнозировать появление дефицита на чугунные трубы и фитинги определенных диаметров, платы для систем автоматизации, комплектующие для счетчиков тепла и водоснабжения, а также на некоторые отделочные материалы. Но пока на складах в России достаточно запасов.

В то же время, возможное повышение ключевой ставки ЦБ окажет ключевое влияние на средний уровень ипотечных ставок и размер ежемесячного платежа по таким кредитам, а это сегодня один из основных показателей доступности жилья. Рост ипотечных ставок на каждый процентный пункт способен снизить спрос на жилье на 10% и более — особенно заметной такая динамика может быть в регионах.

Иван Татаринов, коммерческий директор Glincom:

Ключевое отличие сегодняшней ситуации от кризисов 2008 и 2014 годов в том, что тогда у покупателей и продавцов недвижимости имелись огромные долларовые обязательства, в этой же валюте были номинированы и многие цены. Существенная интеграция доллара в российский рынок недвижимости в итоге и привела к таким плачевным последствиям. Сейчас цены на недвижимость в России номинированы в рублях. Кроме того, наш покупатель уже натренирован последними кризисами, которые имеют общие черты (падение цен на нефть, резкое снижение курса рубля), поэтому он уже готов, и каких-то драматических последствий нового кризиса для рынка я не жду. На мой взгляд, самым вероятным сценарием остается постепенное восстановление цен на недвижимость и снижение валютных ставок (узкая прослойка элитного сегмента до сих пор экспонируется в долларах).

Ольга Магилина, заместитель генерального директора фи-девелоперской компании KASKAD Недвижимость:

В 2008 году произошел мировой финансовый кризис, тогда как сейчас мы наблюдаем всего лишь падение цен на нефть. Таким образом, кризисные явления затронут только те страны и валюты, которые напрямую зависят от экспорта нефти. Ситуация каждый раз была и остается достаточно прогнозируемой. В зависимости от цены нефти мы увидим более или менее серьезную девальвацию рубля. Вслед за ней закономерно последует некоторое снижение достатка населения и некоторый рост рублевых цен внутри страны. Цены на первичном рынке недвижимости будут расти медленно, незначительно и не сразу. Объемы стройки при этом могут и вовсе не скорректироваться.

Дмитрий Соболев, финансовый директор «Сити-XXI век»:

В зависимости от глубины ослабления и политики банков по ипотеке сложившаяся ситуация может как активизировать рынок, так и замедлить его. Но цены на недвижимость в Москве и области пойдут вверх — это связано с ростом себестоимости жилья. При строительстве используется оборудование и материалы, в том числе и иностранного производства. Застройщики повысят цены — но как сильно, делать выводы пока рано. Ощутимые изменения на рынке мы увидим в течение 1-3 недель.

Станислав Сагирян, директор по развитию ГК «РКС Девелопмент»:

В целом, кризисы 2008 и 2014 годов были фундаментальными. Сегодня нельзя сказать, что есть какие-то предпосылки для кризисных явлений, за исключением осложнений, вызванных эпидемией коронавируса. Да, на рынке заметна паника по поводу болезни, но это кратковременное явление и, скорее всего, до середины года данный фактор перестанет оказывать существенное влияние на мировую экономику. Есть спор между Россией и Саудовской Аравией по поводу добычи нефти и обвал цен, но, во-первых, есть вероятность, что все же договорятся и, во-вторых, при текущих ценах на нефть жить тоже можно. Мы не видим ни очередей в пунктах обмена валют, ни очередей в магазинах, ни покупателей, штурмующих автосалоны или офисы продаж жилых комплексов. Народ отреагировал спокойно, нет паники. Надо еще, конечно, понимать, что два кризиса подряд сильно повлияли на благосостояние людей. В Москве, например, количество сделок на первичном рынке за 2019 г. сократилось на 20%.

Что будет дальше — покажет время. Если курс рубля стабилизируется на текущем уровне, то никаких существенных последствия для индустрии не предвидится и основным риском останется переход на эскроу-счета. Если же это временная передышка и нас ждет полноценный кризис с последующим обвалом курса рубля, то индустрии придется нелегко. Думаю, государство будет вынуждено принимать меры по поддержке отрасли. Пока что в этом нет смысла.

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:

В отличие от развитых стран, стоимость жилья в России и, в частности, в Москве сильнее зависит от колебания биржевого курса рубля, чем от динамики доходов населения и экономики региона. Как правило, после обвала рубля следует резкий скачок рублевых цен на жилье, причем индексируют цену как застройщики, так и продавцы на вторичном рынке. После этого цены плавно снижаются, но на докризисный номинальный уровень обычно уже не возвращаются. По данным НИУ ВШЭ, с 2000-го года рублевые цены на жилье в Москве повысились в шесть раз, несмотря на два кризиса, произошедшие в этот период. Поэтому в долгосрочной перспективе жилье только дорожает, и падение курса рубля этот процесс ускоряет. При этом не имеет значения, в какой валюте номинирована стоимость жилья, потому что доходы большинства потенциальных покупателей квартир рублевые.

В краткосрочной перспективе нас ожидает всплеск активности клиентов. Покупатели жилья эконом- и комфорт-класса постараются быстрее завершить планируемые сделки в условиях непредсказуемости дальнейшего развития событий. Клиенты высокобюджетного рынка поступят также, но — руководствуясь несколько иными мотивами. Для них важно диверсифицировать риски для их накоплений, разделив их по разным типам активов (в том числе недвижимым). К тому же многие из таких покупателей, безусловно, выиграют на падении курса рубля, ведь свои сбережения они хранят преимущественно в валюте. Дополнительную прибыль они могут потратить на покупку жилья, пока номинальные рублевые цены не повысились.

Анастасия Суханцева, заместитель генерального директора по маркетингу и рекламе ЗАО «Башня Федерация»:

Думаю, в ближайшее время мы увидим рост числа инвестиционных сделок в премиальном секторе. В отличие от ситуации 2014 года, текущий кризис имеет более глобальный масштаб. В таких условиях инвесторы активно переходят на консервативные инструменты — в частности, на покупку недвижимости. По нашим прогнозам, спрос в локации «Москва-Сити» может дополнительно вырасти еще на 15-20%.

Евгения Лучицкая, официальный представитель A-Store Estates, девелопера проекта Neopolis:

Нынешнее падение рубля вряд ли сможет оказать существенное влияние в кратчайшей перспективе на рынок коммерческой недвижимости, однако есть вероятность, что реакция на экономическую турбулентность проявится примерно через полгода, если ситуация не стабилизируется в ближайшие два-три месяца. Учитывая то, что большинство участников рынка офисной недвижимости после кризиса 2014 года отказались от долларовых ставок, а остальные обозначили диапазон валютных колебаний, а также то, что на столичном рынке наблюдается дозированный прирост площадей и сохраняется дефицит крупных офисных блоков, как и спрос на них, пока можно говорить о сохранении статуса-кво. Хотя в данной ситуации дополнительные возможности откроются у инвесторов, владеющих активами в валюте: они смогут увереннее конкурировать за приобретение наиболее ликвидных объектов с теми, кто таковыми активами не обладает.

Справочно:

6 марта 2020 года стало известно о провале переговоров о будущем сделки с участием членов Организации стран-экспортеров нефти (ОПЕК). На фоне этой информации резко упала стоимость нефти, затем произошел обвал на мировых фондовых рынках. 9 марта курс рубля на рынке Forex резко снизился к доллару и евро. 10 марта Московская биржа после выходных открылась обвалом. На открытии торгов курс доллара составил подскочил до 72,77 рубля, евро торговался на уровне 82,6 рубля. Акции крупнейших российских компаний сильно потеряли в цене, особенно заметно пострадали бумаги нефтегазового сектора.