Дайте только срок

Девелоперы ищут способы защиты от «потребительского экстремизма»

В последнее время на строительном рынке Петербурга все более распространенным становится такое явление, как потребительский экстремизм. Растет число дольщиков, сознательно ищущих реальные, а подчас и надуманные причины для предъявления исков строителям.

Главный повод для исков — нарушение сроков сдачи объекта. Федеральный закон №214-ФЗ «О долевом строительстве…» устанавливает, что дольщик имеет право взыскать с застройщика неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка (для физического лица) или 1/300 (для юридического) за каждый день просрочки относительно даты, указанной в договоре долевого участия. Практика взыскания неустоек с застройщиков действует уже давно, но в последнее время число таких дел в судах выросло в разы. Глава Объединения строителей Санкт-Петербурга Алексей Белоусов объясняет это тем, что такое дело требует минимальной доказательной базы. Поэтому и появилось немало желающих на этом зарабатывать.

По данным Единого реестра застройщиков, если в 2016 году почти 60% жилищных строек по стране сдавались вовремя, то в первой половине 2018 года — только 25%. Причины разные, и не всегда виноваты бывают строители. «Зачастую от застройщика ничего не зависит, — рассказывает замгенерального директора ГК «Пионер» Юрий Грудин. — Например, во время проведения чемпионата мира по футболу в Петербурге было ограничено движение грузового автотранспорта. В результате почти три месяца на ряд строек вблизи стадиона и в Приморском районе нельзя было доставить бетон. Разумеется, сразу сдвинулись сроки».

Но просрочка — это еще не все. Дольщик по закону имеет право требовать с застройщика компенсации упущенной выгоды, если заявит о том, что хотел сдавать купленную квартиру внаем. Также дольщик имеет возможность получить компенсацию за аренду жилья, если на время просрочки был вынужден снимать другое жилье, а иных квартир в собственности у него нет. Кроме того, он может потребовать деньги и за моральный вред. Поэтому сумма компенсации может превышать стоимость квартиры. По словам генерального директора ЗАО «Мегалит» Александра Брега, на одном из объектов из-за проблем с подключением к электросетям сдачу дома задержали на 9 месяцев. «За это мы получили по полной программе, — говорит он. — Один из дольщиков, приобретя квартиру за 5 млн рублей, взыскал через суд 9 млн рублей». Девелоперы признаются, что, если на одном доме будет несколько исков за срыв сроков, то экономика объекта уже становится отрицательной. «Потребительские риски бьют по строителям финансово очень больно», — жалуется Александр Брега.

Эксперты говорят, что в случае небольших сдвигов сроков сдачи с дольщиками удается договориться и избежать судебных исков. Генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Валерия Малышева рассказывает: когда стало ясно, что из-за изменений технических условий подключения к сетям сроки сдачи одного из домов могут затянуться, переговоры с дольщиками начали заблаговременно — за год до официального окончания работ. Им были предложены разные варианты — от предоставления аналогичных квартир в других домах до денежной компенсации. «В результате около 95-98% дольщиков отнеслись с пониманием и согласились на предложенные условия, — говорит Малышева, — но несколько человек увидели в этой ситуации возможность заработать». По ее словам, опыт показывает, что в таких случаях всегда находятся дольщики, которые говорят «нет». И, если подписать дополнительные соглашения не удается, приходится платить.

Эксперты высказывают различные мнения о том, как бороться с такого рода «бизнесом». «Нет такого правового термина «потребительский экстремизм» — используются вполне законные способы защиты потребителя», — говорит адвокат Центрального филиала ННО «Ленинградская областная коллегия адвокатов» Алексей Люкшин. Однако он полагает, что норма закона «О защите прав потребителя» о выплате неустойки в размере 3% в день применима в отношении починки обуви или пошива костюма, где стоимость заказа минимальна, но не в долевом строительстве, где речь уж идет о миллионах рублей. Алексей Люкшин предлагает строительному лобби собраться и внести поправки в закон, чтобы защитить добросовестных девелоперов.

«Основной способ борьбы с потребительским экстремизмом — своевременное и качественное выполнение своих обязательств», — считает исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников. Покупатели квартир стали более грамотными и продвинутыми. Значит, и девелоперы должны учиться работать в новых условиях. И обязательно общаться с клиентом на всех этапах строительства дома. Тем более что у дольщиков в последнее время все меньше поводов воевать с девелоперами. «Строительный рынок сегодня на 95% состоит из добросовестных застройщиков, и гарантия получить квартиру, пусть и с задержками, высока как никогда», — резюмирует генеральный директор СРО Ассоциация «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.

Только 25% жилищных строек были завершены в срок в первой половине 2018 года (данные ЕРЗ)