Апартаменты без звезд

Владеть доходной недвижимостью в Петербурге и выгодно, и накладно

Если еще несколько лет назад апартаменты считались малопонятной новинкой, то сейчас ситуация изменилась. Этот формат недвижимости в Северной столице чувствует себя очень уверенно. Сегодня на рынке Санкт-Петербурга и пригородов строится и находится в продаже 36 апарт-отелей. За последний год их количество выросло на 44%.

Инвесторы оживились

В последнее время рынком апартаментов активно заинтересовались инвесторы. На фоне резкого снижения доходности банковских продуктов приобретение жилой недвижимости для сдачи внаем становится одним из способов зарабатывать неплохие деньги.

Как говорят игроки рынка, апартаменты приносят больший доход, чем самостоятельная сдача квартир. Как показывает практика, в среднем доходность без учета капитализации объекта может составлять 10%. У традиционных квартир этот показатель в 1,5-2 раза ниже. Неудивительно, что многие апартаменты в отличие от обычной классической недвижимости раскупаются сегодня уже на стадии фундаментов. При этом большая часть сделок (75%) приходится на инвестиционные покупки сервисных апартаментов для дальнейшей сдачи в аренду. Этот новый тренд заметили крупные девелоперы, которые стали активно строить апарт-отели. «Апартаменты у нас уже занимают 7% рынка. Еще год назад они занимали 4-5%. Каждый год идет значительное увеличение», — отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Светлана Московченко. По словам генерального директора компании МТЛ Николая Антонова, формат перестал быть чем-то необычным. «Из некой «темной лошадки» рынок апартаментов начал переходить в полноценную стадию становления. Он становится понятнее и девелоперам, и собственникам», — говорит Николай Антонов.

Кому нужны апартаменты

Одна из основных причин привлекательности апартаментов для инвестора — стабильный ежемесячный доход. По словам Светланы Московченко, до Петербурга, наконец, дошла московская тенденция. В Москве, например, доля предложений апартаментов на рынке недвижимости составляет 20%. У Петербурга есть все шансы догнать столицу. В прошлом году, например, было продано 5 тысяч апартаментов. В этом году выходят новые проекты — заявлено, как минимум, 15 проектов на 3,5 тыс. апартаментов в разных районах города. На многие из них уже получены разрешения на строительство. В продажу они могут выйти в ближайшее время.

Из готовых к продаже проектов 2% апартаментов относятся к «лакшери»-сегменту. Это нишевые проекты в «золотых» местах — такие, как Royal Park на Петровском или Императорский яхт-клуб на Бычьем острове. Долю в 21% занимают рекреационные апартаменты, приобретаемые для отдыха, обычно в Курортном и Приморском районах — например, такие проекты, как «Светлый мир: Внутри» на месте бывшего пансионата «Дюны» или «Первая Линия. Apartments» в Комарово на границе с Зеленогорском. «Несервисные» апартаменты, то есть приобретаемые для себя, а не для сдачи в аренду, составляют 31%: это ЖК «Елагин Апарт» на улице Савушкина или клубный дом «Loft na Srednem» на Васильевском острове.

И наконец, 46%, то есть почти половина, — так называемые «сервисные» апартаменты в апарт-отелях — для сдачи в аренду, с полной отделкой и меблировкой. Управляет такими отелями всегда специализированная компания, предоставляющая полный спектр гостиничных услуг. Эксперты выделяют апарт-отели «YE’S» на улице Хошимина и Социалистической, «SALUT!» на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта.

Аналитики отмечают, что у апартов есть и еще одно неоспоримое преимущество — собственник не имеет проблем со сдачей их в аренду, как это происходит с первичным жильем. Все эти заботы на себя берет за него управляющая компания. «Люди настолько намучились со сдачей однокомнатных квартир, что они готовы приобретать объекты, обеспеченные хорошей инфраструктурой (фитнес-клубами, ресторанами) и безопасностью — вместо того чтобы где-то в пригороде получить по голове в парадной», — считает президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Игорь Горский.

Удар ниже пояса

А вот от удара по кошельку владелец апартаментов, увы, не застрахован. Дело в том, что классические апартаменты — это не квартиры в привычном понимании, а коммерческая недвижимость, предназначенная для сдачи в аренду. А раз так, то они считаются разновидностью гостиничной недвижимости. Между тем, согласно законодательным новациям, собственники всех гостиниц обязаны их классифицировать по уровню сервиса. По результатам сертификации выдается свидетельство о присвоении «звезд».

По словам руководителя практики «Недвижимость и строительство» юридической компании «Борениус» Майи Петровой, в Петербурге, как в городе, принимающем матчи ЧМ-2018 по футболу, по закону все объекты недвижимости, в которых предоставляются услуги по временному проживанию, должны были пройти сертификацию до 1 января 2018 года. За предоставление гостиничных услуг без соответствующего сертификата предусмотрено наказание. Штраф в отношении должностных лиц составит 7-10 тыс. рублей, в отношении юрлиц — от 4050 тыс. По словам Майи Петровой, это значит, что уже сегодня сотрудники Роспотребнадзора имеют полное право применять штрафные санкции в отношении апартаментов, не имеющих «звезд». Эксперты говорят — если это произойдет, раскошелиться придется всем собственникам. При этом тем, кто не имеет «звезд», сначала грозит штраф. А затем, если нарушения не будут устранены, апарт-отель может быть вообще закрыт.

Серьезная альтернатива

Между тем, по данным аналитиков, в Петербурге пока только один апарт-проект прошел все необходимые процедуры и получил сертификацию. Владельцы апарт-отеля «Вертикаль» в Московском районе рассказывают, что на этом пути была масса бюрократических проволочек, много времени потребовалось на то, чтобы собрать необходимый пакет документов на каждый номер. По оценкам экспертов, затраты на сертификацию могут находиться в диапазоне 70-120 тыс. рублей. Еще один апарт-отель, расположенный на Васильевском острове, находится сейчас в процессе сертификации. Эксперты советуют остальным владельцам апарт-отелей поторопиться. По мнению руководителя практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, пока государство не добралось до рынка апартаментов. И те, кто об этом не задумывается, потом плачут. Ведь в апарт-отель налоговый инспектор может приходить без приглашения — просто заходить и стучать в каждую дверь.

Однако, даже несмотря на все эти законодательные гримасы нашего рынка, аналитики продолжают утверждать, что будущее именно за апартами. Уже сегодня они конкурируют с отелями — недостаток гостиниц в Петербурге очевиден. А в ближайшем будущем они будут составлять серьезную альтернативу банковским депозитам.

15 новых апартпроектов на 3,5 тыс. квартир могут выйти на петербургский рынок недвижимости в этом году

Кстати

По данным Knight Frank St Petersburg, за прошлый год доля апартаментов в общем объеме продаж жилья в Северной столице выросла с 4 до 7%. Продажи в сегменте выросли на 40%. В настоящее время в Петербурге строится около 600 тыс. кв. метров в апарт-проектах, 300 тыс. кв. метров находятся в продаже.

Справочно

Средняя цена предложения апартаментов в масс-маркете на рынке недвижимости Петербурга на конец прошлого года составляла 136 тыс. руб./кв.м. За год их стоимость выросла на 3%. Стоимость апартаментов бизнес-класса составляет 161,8 тыс. руб./кв.м. Цены на элитные апартаменты за год выросли на 13%, квадратный метр в них стоит от 420 до 516 тыс. руб./кв.м.