Фото: Shutterstock
Об отсутствии предпосылок для ипотечного пузыря в России
Ипотека как драйвер рынка жилищного строительства стала одной из основных тем заседания Совета при президенте РФ по стратегическому развитию и приоритетным проектам. Владимир Путин подчеркнул важность дальнейшего развития ипотеки, а руководство Минстроя и АИЖК сообщили о перспективах этого сегмента кредитования — повышение уровня доступности таких ссуд для населения с нынешних 35% семей до 50% в 2025 году. Как сообщили СМИ со ссылкой на неназванные источники, такие бурные планы вызывают опасения у Центробанка, который еще в ноябре не видел предпосылок для надувания так называемого пузыря на ипотечном рынке. В АИЖК подчеркивают, что такого развития событий быть не может и отмечают факт активного взаимодействия с ЦБ в плане нивелирования рисков на рынке.
Мечты сбываются
В своем вступительном слове на заседании совета глава государства практически сразу перешел к теме ипотеки. «За последние годы российские строители вышли на хорошие показатели. В 2015 году, как вы помните, был введен рекордный объем жилья за всю историю, включая и советский период: это более 85 миллионов квадратных метров. И, несмотря на экономические сложности, отрасль удерживает достаточно высокую планку, — сказал президент. — В значительной степени это, конечно, результат развития рынка ипотечного кредитования. В этом году будет выдано более миллиона таких кредитов на сумму около двух триллионов рублей». При этом Владимир Путин напомнил, что совсем недавно все мечтали о том, чтобы вернуться к ипотечному кредитованию по ставке не больше 12%. «Тогда говорили о том, что это будет не просто приемлемо — всплеск будет жилищного строительства. Но сейчас у нас уже ниже 10%», — заметил он.
О ключевой роли ипотеки в деле улучшения жилищных условий граждан и поддержания высоких объемов ввода жилья в своем докладе говорил и глава Минстроя России Михаил Мень. «Объемы выдачи ипотеки увеличились с поправкой на инфляцию в 33 раза — с 18,5 млрд рублей в 2004 году до прогнозируемых 2 трлн рублей в 2017 году. Мало какая отрасль может продемонстрировать такую впечатляющую динамику… Ставилась задача к 2018 году обеспечить выдачу 815 тысяч ипотечных кредитов в год. Этот показатель выполнен досрочно. В 2016 году выдано 856 тысяч кредитов, а в 2017 году мы планируем превысить планку миллион кредитов, — сказал министр.
Михаил Мень также отметил, что ставки по ипотеке на первичном рынке снизились до рекордно низкого уровня 9,8%. «Это, конечно, недостаточное снижение. Мы это понимаем. Макроэкономическая ситуация пока не позволила достичь ориентира, определенного 600-м указом — на 2,2% выше уровня инфляции. Сегодня это около 6,2% (при ключевой ставке Центробанка 7,75%)», — подчеркнул министр. Вместе с тем, по его словам, в регионах уже реализуются спецпрограммы, в том числе при участии АИЖК, для отдельных социальных групп с пониженной ставкой, субсидируемой из региональных бюджетов.
Гендиректор АИЖК Александр Плутник, в свою очередь, сообщил, что, согласно планам банков, в 2018 году в связи со снижением ставки ипотеку могут взять уже около 1,5 млн семей, а, согласно исследованиям социологов, в течение ближайших пяти лет число таких семей достигнет отметки 8 млн. Эта цифра больше, чем за предыдущие 14 лет.
Глава агентства обратил внимание на то, что порядка 50% заемщиков — это молодые семьи до 35 лет, а 70% получающих кредиты имеют детей. «Эта категория связывает свою жизнь с новыми технологиями, и нам с банковским сектором надо научиться правильно их обслуживать… Уже принятые поправки в Закон об ипотеке позволят банкам внедрить новые технологии в этой сфере, в частности перевести выдачу в онлайн. Кроме того, в закон внесены изменения, по которым на первой странице ипотечного договора заемщик будет проинформирован обо всех рисках и платежах, которые он будет нести в течение срока кредитования», — отметил сказал топ-менеджер, добавив, что АИЖК вместе с ЦБ и ведущими банками работает над стандартами «ответственного ипотечного кредитования».
Опасения
На следующий день после совета, 21 декабря газета «Коммерсант» со ссылкой на неназванные источники в ЦБ написала, что оптимистичные прогнозы относительно развития рынка ипотеки, в частности прописанные в актуализированной 30 ноября 2017 года стратегии развития АИЖК, вызывают опасения у Банка России. Со ссылкой на источник в Центробанке издание сообщило, что рост объема задолженности по ипотечным кредитам с текущих 4,8 трлн рублей (на октябрь 2017 года) до 10 трлн к концу 2020 года (с годовым объемом выдачи на сумму 3-3,5 трлн рублей) может привести к возникновению пузыря, аналогичного с тем, который вызвал масштабный ипотечный кризис в США в 2008 году.
По данным газеты, для недопущения такой ситуации ЦБ намерен принять необходимые меры. Речь, в частности, идет о ранее анонсированном увеличении коэффициента риска по кредитам с низким первоначальным взносом (менее 20%) и, возможно, об ужесточении требований к ипотечным кредитам других категорий.
Напомним, что в начале ноября (до утверждения обновленной стратегии единого института развития в жилищной сфере) Банк России не усматривал угрозы пузыря на ипотечном рынке в ближайшие годы. Как писала со ссылкой на финансовое обозрение ЦБ газета «Ведомости», прирост ипотеки опережает темпы восстановления экономики, но не достиг критических уровней. Аналитики ЦБ тогда отмечали, что доля ипотечных кредитов в розничном кредитном портфеле возросла с 28% в начале 2014 года до 42% в середине 2017 года. Но фактически это является замещением потребительского кредитования ипотечным, которому банки отдают предпочтение как наименее рискованному направлению кредитования.
ЦБ: В IV квартале 2016 года доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% в общем ипотечном портфеле составляла 6,8%, а III квартале 2017 года — 29,4%
Рисков нет
Комментарий этой информации со стороны АИЖК не заставил себя ждать. Агентство отмечает, что никаких предпосылок для появления ипотечного пузыря в России нет. Его мнение подтверждают и другие эксперты. По мнению аналитиков АИЖК, об этом свидетельствуют стабильные цены на недвижимость, качество ипотечного портфеля банков, а также высокие требования банков к заемщикам. «Именно широкое распространение высокорисковых кредитов с низким первоначальным взносом, низким уровнем андеррайтинга и дальнейшая «упаковка» их в ипотечные ценные бумаги стало одной из важнейших причин ипотечного кризиса в США. Рынок ипотеки в России стабилен и имеет высокий потенциал для дальнейшего развития: доля ипотеки в ВВП России составляет всего 5% при средних значениях в других странах 35%», — напоминают эксперты.
По информации АИЖК, основной тенденцией на рынке ипотеки в 2017 году стало существенное снижение ставки по ипотечным кредитам. Еще год назад в рыночном сегменте они составляли 13-14%, а теперь уже 9-10%. Для заемщика, как отмечают в агентстве, это означает в первую очередь существенный рост доступности ипотеки и снижение платежной нагрузки. При этом, подчеркивают в агентстве, наблюдается высокое качество ипотечного портфеля: доля просроченной более 90 дней задолженности составляет 2,34% (2,88% — 1 ноября 2011 года, по не ипотечным кредитам — более 12%). Динамика стоимости жилья также не вызывает беспокойства в АИЖК: в реальном выражении цены снижаются с 2013 года, а с учетом инфляции за последние 5 лет они упали на 20-30%.
Действительно опасными для рынка ипотеки, по мнению аналитиков, являются кредиты с низким первоначальным взносом, доля которых в России сейчас крайне мала. «В основном это отдельные совместные программы банков и застройщиков. По статистике такие кредиты отличаются высоким уровнем кредитного риска. АИЖК поддерживает меры Банка России по усилению регулирования высокорискованных кредитов (с первоначальным взносом менее 20%). Они будут способствовать дальнейшему росту качества ипотечного портфеля и предотвращению появления кризисных явлений на рынке в условиях будущего роста ипотечного кредитования», — говорят в агентстве.
В АИЖК также отмечают, что «ноябрьская» стратегия развития АИЖК была единогласно утверждена наблюдательным советом АИЖК, в состав которого входят представители правительства РФ, Минстроя, Минфина, Минэкономразвития, Внешэкономбанка, Газпромбанка и Банка России. Замечаний по стратегии, в которых бы содержались опасения по возникновению «пузыря» на рынке ипотеки, от ЦБ в АИЖК не поступало. По информации агентства, до вынесения на утверждение наблюдательным советом стратегия была рассмотрена Комитетом по стратегическому планированию, председателем которого является заместитель министра финансов РФ Алексей Моисеев.
По данным АИЖК, наибольшую опасность для рынка несут ипотечные продукты, по которым не требуется первоначальный взнос. Такие кредиты, подчеркивают в агентстве, наносят вред всей ипотечной системе, так как многие заемщики потом испытывает сложности с погашением. Банком России уже введеновводится специальное регулирование таких кредитов, и объем их выдачи близок к нулевой отметке.
Михаил Мень: «Доля ипотечных кредитов, платежи по которым просрочены на 90 дней и более, не превышает 2,35%. Это показатель на уровне стран, где ипотека имеет многолетнюю историю. Для сравнения: для потребительских кредитов этот показатель составляет 12,4%. Столь высокое качество ипотечного портфеля говорит о том, что рост рынка ипотеки происходит сбалансированно, нет предпосылок для ипотечного кризиса, какой мы наблюдали в США в 2007-2010 годах. Правительство продолжает контролировать развитие этого рынка».
Объективная ситуация
В середине ноября замглавы Минфина Алексей Моисеев подчеркивал, что на данный момент угрозы возникновения пузыря на рынке нет. По его словам, сложившаяся на рынке ипотечного кредитования ситуация объективно связана со значительным понижением уровня ставок, которые достигли однозначной цифры. Тогда же глава банка ВТБ Андрей Костин заявлял, что не видит рисков надувания ипотечного пузыря. «Не вижу таких рисков», — подчеркивал топ-менеджер. Глава Сбербанка Герман Греф также заявлял, что не видит рисков образования "пузыря". По его мнению, спрос на ипотеку и жилье стоит поддерживать, поскольку он оказывает положительное влияние на рост экономики.
«Критики ипотечного роста апеллируют к опыту США и американскому кризису в 2007-2008 гг. В России даже нет намека на предпосылки появления ипотечного пузыря, потому что у нас весьма жесткая оценка платежеспособности. Банки консервативны в ипотечном кредитовании. Наращивание портфеля с большой долей просрочки не является приоритетом ни для одного крупного банка», — считает генеральный директор Frank Research Group Юрий Грибанов.