Офисная перепланировка позволяет арендаторам сэкономить.
Рынок офисной недвижимости заканчивает год «на негативе». По подсчетам аналитиков компании S.A. Ricci, ввод новых офисных площадей в 2015 году снизился до уровня 2012-2013 годов, в два раза сократившись по сравнению с показателем предыдущего, 2014 года.
На рынке сохраняется высокая вакантность. Около 20% офисных площадей остаются свободными (на 1,6 пп. выше значения на начало года). Такая ситуация является следствием низкой активности арендаторов, которые не успевают заполнять большие объемы пустующих помещений.
По данным компании Colliers International Россия, наибольшая доля свободных помещений наблюдается в офисных зданиях класса А, где показатель не изменился с прошлого квартала и составил 27,2%.
Главным словом, описывающим ситуацию, становится «экономия», достичь которой можно разными способами. Самый очевидный — снижение затрат на аренду офиса. Причем «слабый» арендодатель готов идти на различные уступки. «Активность арендаторов главным образом была направлена на пересмотр условий по существующим договорам. Объем таких сделок резко вырос в 2015 году и составлял ежеквартально около 60% от совокупного объема сделок за период», — отмечает управляющий партнер компании S.A. Ricci Алексей Богданов. Несмотря на то, что общая площадь реализованных помещений (сделки аренды и продажи) по итогам года немного превысит 1 млн. кв. м (в 2014 го ду было арендовано и куплено 1,29 млн кв. м), аналитики Cushman & Wakefield отмечают значительное снижение спроса на новые офисы. Большинство сделок на рынке связано с освобождением старых площадей и переездом в новые здания, зачастую с уменьшением площади. Как видно из отчетов аналитиков, хоть и не слишком активное поглощение площадей есть. Управляющий партнер компании PRIDEX Сергей Кудрявцев делит новых арендаторов на несколько категорий: крупные компании, которые даже в условиях экономической нестабильности имеют возможность для стратегического планирования бизнеса: государственные структуры, госкомпании, крупные российские и иностранные промышленные корпорации. Для подобных клиентов сегодняшняя ситуация на рынке коммерческой недвижимости и строительных услуг является периодом, когда можно выторговать максимально комфортные условия для переезда в новую, построенную с учетом всех современных требований штаб-квартиру.
В сегменте заказчиков офисов площадью свыше 5 000 кв. м актуальна тенденция объединения разрозненных подразделений под одну крышу, что в свою очередь позволяет повысить эффективность коммуникаций внутри компании и снизить расходы на содержание офиса. Активными поисками занимаются компании, офисы которых устарели и не соответствуют современным требованиям либо обновленным структурам. Именно эти арендаторы и становятся арендаторами «нового типа» — оптимизирующими пространство офисных площадей. Здесь путь оптимизации очевиден — уплотнение рассадки сотрудников. В течение 5 лет уплотнили рассадку сотрудников на 30%. Арендаторы московских бизнес-центров сэкономили свыше 300 млн долларов», — свидетельствуют данные исследования офисных интерьеров, построенных с 2011 по 2015 год в Москве в офисных центрах классов «А» и «В», проведенного компанией PRIDEX. Данные исследования таковы: если в 2011 году на одного сотрудника в новом офисе приходилось 12,86 кв. м, то в 2015 году этот показатель снизился до 8,71 кв. м. Другими словами, в 2011 году в офисе площадью 1000 кв. м в среднем размещалось около 75-80 человек, сейчас же аналогичное по площади помещение проектируется на 110-115 сотрудников. «Повышение плотности рассадки позволило сэкономить на аренде, отделке и эксплуатации около 490 000 кв. м за 5 лет, что в денежном эквиваленте составляет свыше 300 млн долларов», — отмечает Сергей Кудрявцев. «Поужалось» и руководство: площади кабинетов линейного руководителя сократились с среднем с 18,2 кв. м в 2012 году до 15,2 кв. м в 2015 году. Кабинеты топ-менеджеров уменьшились с 33,1 кв. м в 2012 году до 23,7 кв. м в 2015-м.
Впрочем, отмечает коммерческий директор отдела по управлению проектами компании JLL Крис Уиллсон, дело не только в кризисе. «Случаи размещения топ-менеджмента компании в рамках open space, а не отдельных кабинетов, становятся все более и более частыми. Я бы не связывал это с кризисной ситуацией и желанием сэкономить — это является нормальной практикой в офисах Европы, в то же время можно говорить о том, что кризис ускоряет процесс перехода офисного рынка от кабинетных планировок к открытым», — отмечает Крис Уиллсон.
Также, по словам эксперта, в компанию сегодня приходит большое число запросов на оптимизацию офисного пространства: вследствие общей экономической ситуации компании рассматривают любые возможности сокращения расходов, и одним из вариантов становится арендуемый офис.
При этом, отмечает Крис Уиллсон, нормы российского законодательства в отношении офисных площадей меняются. Норма обеспеченности сотрудника площадями выросла с 4,5 до 6 кв. м на человека, минимальная площадь кабинета — с 9 до 12 кв. м, что не позволяет компаниям сокращать их площади слишком сильно.