Мы ждем перемен

Рынку торговой недвижимости требуются новые идеи

Подводя итоги развития рынка торговой недвижимости в 2017 году, можно сказать, что мы видим первые признаки восстановления розничного товарооборота, а также позитивную динамику индекса потребительской уверенности. Несмотря на то, что реальные располагаемые доходы россиян по-прежнему не растут, эффект отложенного спроса и позитивные ожидания населения положительно сказываются на количестве и объемах совершаемых покупок.

На сегодня общий объем торговых площадей в профессиональных ТРЦ России превышает 27 млн кв. м, а с учетом отдельно стоящих гипермаркетов достигает 33 млн кв. м. При этом треть всего объема площадей приходится на рынок Москвы, 11% — на Санкт-Петербург, а оставшиеся 62% — на региональные города. Среди городов-миллионников России в пятерку наиболее обеспеченных качественной торговой недвижимостью входят Самара (682 кв. м на 1000 чел.), Екатеринбург (657 кв. м на 1000 чел.), Санкт-Петербург (570 кв. м на 1000 человек), Нижний Новгород (523 кв. м на 1000 человек) и Москва (505 кв. м на 1000 чел.). Самым же насыщенным региональным городом России остается Краснодар с показателем в 900 кв. м на 1000 человек при среднероссийском показателе в 185 кв. м на 1000 жителей.

У международных брендов сохраняется интерес к выходу на российский рынок, однако по-прежнему приоритетным для них остается рынок Москвы, а внутри столицы — топовые торговые центры. Всего за год на рынок России вышло порядка 50 новых международных брендов, 43 из которых открыли свои первые магазины в Москве. Для сравнения, в 2016 году на российский рынок вышло 38 новых международных игроков. С точки зрения структуры профилей, лидерство по-прежнему сохраняется за fashion-сегментом (37%), на 2-м месте — парфюмерия и косметика (16%), далее следует общественное питание (10%).

По итогам 2017 года объем ввода торговых площадей совокупно в Москве и городах-спутниках составит порядка 324 тыс. кв. м. Крупнейшим открытием года в Москве стал ТРЦ «Vegas Кунцево» арендопригодной площадью 119,5 тыс. кв. м, который сформировал около 40% от нового предложения торговых площадей за год. Среди других знаковых событий на рынке торговой недвижимости можно отметить ТРЦ 4Daily в Мытищах, ТРЦ «Бутово Молл», ТЦ в составе МФК «Фили Град». Обеспеченность жителей Московского региона торговыми площадями достигла 505 кв. м на 1000 человек. И по нашим прогнозам, к началу 2019 года этот показатель может достичь нижней границы диапазона обеспеченности торговыми площадями населения европейских столиц.

Начиная с 2013 года, уровень вакантности торговых площадей в ТЦ Москвы рос и достиг максимального значения в 11% в 2016 году. На протяжении 2017 года, по нашим расчетам, объем вакансии на рынке торговой недвижимости Москвы постепенно снижался и на конец года оценивается нами в 9,5%. В следующем году мы ожидаем дальнейшего снижения уровня вакантности.

Что касается региональных городов России, то за год в них открылось 547 тыс. кв. м в 19 торговых центрах, что является историческим минимумом. Лидерами по вводу торговых площадей в 2017 году стали Курск (GLA 107 тыс. кв. м), Воронеж (GLA 77, 7 тыс. кв. м), Ростов-на-Дону (GLA 64 тыс. кв. м) и Барнаул (GLA 50 тыс. кв. м).

Что год грядущий?..

В 2018 году девелоперами анонсирован ввод почти миллиона квадратных метров торговых площадей. Однако, принимая во внимание статистику рынка, мы полагаем, что фактически на рынок выйдет не более 70% заявленного объема. Среди крупнейших торговых объектов на стадии строительства в регионах России, которые могут быть введены в 2018-2019 годах, в настоящее время стоит отметить ТРЦ «Енисей Молл» в Красноярске (GBA 239 тыс. кв. м), ТРЦ «Авиатика» в Казани (GBA 215 тыс. кв. м), ТРЦ «Грозный Молл» в Грозном (GBA 132 тыс. кв. м) и 2-я очередь ТРЦ «Аквамолл» в Ульяновске (GBA 120 тыс. кв. м). Столичный рынок пополнится еще 425 тыс. кв. м (парк развлечений «Остров Мечты», ТРЦ «Каширская Плаза», ТЦ «Арена Плаза», ТЦ «Акварель Пушкино», ТЦ в составе ТПУ «Рассказовка» и 2-я очередь «Смоленского Пассажа»).

В целом, рынок торговой недвижимости требует качественных изменений. На фоне неизбежного устаревания торговых центров, как морального, так и физического, растет число реконцепций, реноваций и редевелопмента. В перспективе это станет необходимым условием выживаемости ТЦ и сохранения им своей рыночной ниши. Так, в Москве больше трети рынка (36%) торговой недвижимости столицы испытывает очевидную потребность в качественных переменах. По консервативным подсчетам, в последние 5 лет более 20 торговых центров Москвы общей площадью 1,3 млн кв. м пережили либо находятся в стадии реновации.

Концепции действующих классических торговых центров в большинстве своем стандартизированы, а выбор из качественных арендаторов торговой галереи, включая fashion-якоря, на российском рынке весьма ограничен. В этих условиях важным инструментом в борьбе за посетителя становится привлечение уникальных арендаторов и концепций, прежде всего, в сегменте развлечений, общепита и сервиса. Значительную роль также приобретают всевозможные ноу-хау в области маркетинговых коммуникаций с посетителями торговых центров и их персонификация.