Хранить вечно

Самым динамичным и многообещающим среди всех сегментов рынка коммерческой недвижимости в 2019 году стал складской. Именно в нем зафиксированы максимальные темпы нового строительства за последние пять лет. По данным аналитиков компании S.A.Ricci, за год только в Московском регионе было построено 1,06 млн кв. м — на 45% больше, чем годом ранее.

Новые объекты, старые клиенты

В международной консалтинговой компании Knight Frank сообщают, что общий объем предложения на рынке складской недвижимости России в 2019 году составил около 27,2 млн кв. м, из которых 55%, или чуть более 15 млн кв. м, приходится на Московский регион. Здесь были построены такие крупные складские комплексы, как РЦ Leroy Merlin (127700 кв. м), «Атлант Парк», корпуса 30, 31, 32 (109 000 кв. м), дистрибьюторский центр IKEA, 3-я очередь (80000 кв. м), логистический комплекс «Ленты» «PNK Парк Валищево» (71000 кв. м), «Томилино», корпус К-40 (50000 кв. м), РЦ Wildberries, 1-я очередь (48900 кв. м), технопарк «Софьино», корпус 3.1 (39 100 кв. м), «PNK Парк Новая Рига» (30000 кв. м). Как рассказывает директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci Дмитрий Герастовский, больше всего новых складских площадей появилось на южном направлении (31%), именно оно было наиболее востребованным среди клиентов в минувшем году. Вторым по популярности стал север региона — 20% всего объема.

Причиной столь высокой девелоперской активности стал дефицит складских площадей при высоком спросе. На текущий момент, по данным аналитиков компании CBRE, свободно всего только 4,5% складов. Причем этот показатель, отмечает Дмитрий Герастовский, отражает ситуацию на самых «сложных» для реализации точках, а на «популярных» коммерческих объектах вакансия стремится к докризисным 1-2%. «На самом деле дефицит еще больше: средняя площадь вакантного блока составляет 7 тыс. кв. м, тогда арендаторы в среднем занимают около 8-9 тыс. кв. м», — отмечает старший директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости, CBRE Антон Алябьев.

Драйверами рынка, по данным S.A.Ricci, выступают игроки розничной торговли, производственные компании и логистические операторы — они поглотили 75% объема площадей. Спрос со стороны сегмента e-commerce остается стабильным — их доля составляет 8%. Как отмечает коммерческий директор по складской и индустриальной недвижимости Концерна «РУСИЧ» Николай Девятилов, примерно половина запросов на складские помещения поступает со стороны торговых операторов. Неуклонно растет доля онлайн-ритейлеров, таких как OZON и Wildberries, готовых к региональной экспансии и строительству распределительных центров за пределами Московской области. «Почта России» заключила договор на строительство трех из 38 заявленных логистических хабов, а созданный «Сбербанком» в мае логистический сервис «СберЛогистика» активно ищет складские площади в аренду.

Ставки растут

Как считает Антон Алябьев, рынок складской недвижимости продолжает движение в сторону форвардной модели отношений. «Общая площадь сделок после окончательных подсчетов ожидатся на уровне 1,4 млн кв. м — это второй результат за всю историю рынка, больше было только в прошлом году, — подсчитали в CBRE. — 76% сделок было закрыто по готовым площадям, при этом соотношение нового предложения и объектов вторичного рынка среди них примерно равное. Оставшиеся 24% — это предварительные договоры аренды и купли-продажи по еще непостроенным объектам».

В следующем году, полагает Антон Алябьев, показатель спроса будет сохраняться на текущем уровне в 1,2-1,4 млн кв. м, но в его структуре будут происходить изменения: сделок по предварительным договорам будет больше, а аренда и покупка готовых площадей в основном перейдут на вторичный рынок. Дефицит свободных площадей в Московском регионе стал одной из причин роста базовой ставки аренды. Темпы прироста этого показателя максимальные за последние шесть лет — 11%. В абсолютных цифрах ставка составила 4200 и 3900 руб./кв. м в год для классов А и В соответственно.

«Мы полагаем, что тенденция роста арендных ставок продолжится и в 2020 году, несмотря на более активное завершение строительства складских объектов, — говорит Дмитрий Герастовский. — Недостаток ликвидных «готовых» складских блоков и факт законтрактованности большей части нового вводимого предложения — до 75% всего объема — будут благоприятно сказываться на ценовых показателях».

Минувший год запомнится не только заметным ростом объемов складского строительства, но и развитием некоторых интересных тенденций. Так, например, продолжается строительство складов BTS («под клиента»). По данным S.A. Ricci, в 2019 году складские объекты, построенные для конечного пользователя, заняли 38% завершенного объема. Крупнейшими из них стали распределительные центры компаний Leroy Merlin, IKEA, «Лента» и Wildberries. «Индивидуальный подход к строительству складов позволяет снизить расходы на строительство, а также получить объект, наилучшим образом подходящий для бизнеса заказчика», — говорит управляющий директор СК «Перспектива» Михаил Ополько.

«Год также ознаменовался возвращением девелоперов к формату спекулятивного строительства, — отмечает Николай Девятилов. — К концу 2019 года оптимизм федеральных складских девелоперов окреп, и сегодня ряд компаний говорит о планах начать строить новые склады в Московской области для свободного рынка».

Свою карту разыгрывают и новые форматы. Так, в CBRE считают, что в ближайшие три года около 500 тыс. кв. м новых складов появится внутри Москвы. «Прошедший год ознаменовался ростом востребованности объектов внутри Москвы. Основными потребителями складов в городе выступают онлайн-ритейлеры и обслуживающие их логистические операторы. Формат этих объектов существенно отличается от стандартных складов класса А, в частности двухэтажной конструкцией здания с доступом для грузового транспорта на верхний этаж», — рассказывает Антон Алябьев. В ответ на спрос в пределах МКАД девелоперы запускают новые проекты в черте города. На данный момент уже анонсировано строительство двух таких комплексов — PNK Парк Медведково (100 тыс. кв. м) и PNK Парк МКАД-М4 (120 тыс. кв. м) на юге Москвы.

Справочно:

Одной из «фишек» внутригородского складского рынка становятся склады формата self-storage. Их площадь в Москве, по данным Ассоциации компаний индивидуального хранения (АКИХ), достигла 180991 кв. м, превысив на 14% показатель 2018 года. За год, по данным компании Knight Frank, рынок пополнился 13 новыми проектами, а общее число складов индивидуального хранения достигло семидесяти, увеличившись на 13% в годовой динамике. Наибольшим спросом склады формата self-storage традиционно пользуются у физических лиц, их доля составила 76,6% (81,5% в прошлом году), а юридических лиц — 23,4% (18,5%).