Рынок складской недвижимости московского и петербургского регионов стабилизировался
В I квартале 2017 года в Москве и в Санкт-Петербурге клиенты активно интересовались складскими площадями и выходили на сделки. Сложилась весьма благоприятная ситуация: рынок предлагает большой выбор свободных качественных помещений, при этом в условиях высокой конкуренции девелоперы по-прежнему готовы предлагать гибкие коммерческие условия. Однако пока Москва показывает все же лучшую динамику и в спросе, и в предложении.
На рынке складской недвижимости Московского региона спрос превысил объем ввода на 29%. При этом, объем ввода в I квартале 2017 года составил 109 тыс. кв. м, что на 23% больше, чем в аналогичном периоде 2016 года. Одними из крупнейших объектов, введенных в эксплуатацию, стали корпус 2.4 в логистическом парке «Север 2» (площадью 25 тыс. кв. м) и корпус С1 в логистическом парке «Дмитров» (площадью 20 тыс. кв. м).
Наибольший объем спроса сформирован ритейлерами и дистрибьюторами, однако укрепляют свои позиции и ритейлеры e-commerce. Местоположение объекта продолжает оставаться немаловажным фактором при поиске помещения: склад должен находиться около федеральной трассы или рядом с МКАД, чтобы быть максимально доступным для конечного потребителя, однако цена, гибкость девелопера, готовность к адаптации здания под запрос клиента зачастую играют решающую роль при принятии решения.
Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга за I квартал 2017 г. не пополнился новыми объектами. До конца текущего года ожидается незначительный прирост общего объема предложения — на 3%. Большая часть строящихся объектов — 72% от общего объема запланированного ввода — предназначена для сдачи в аренду.
Таким образом, по итогам 2017 года общий объем спекулятивного предложения составит 1,81 млн кв. м. Стоит отметить, что в ряде ожидаемых к вводу до конца текущего года складских объектов уже достигнуты договоренности по аренде. В части реализации проектов built-to-suit наблюдается снижение строительной активности. Большинство проектов, реализуемых по данной схеме, уже завершено.
Мы ожидаем повышения арендных ставок на 5-7% до конца года. Это обусловлено небольшим объемом строящихся объектов и снижающимся уровнем вакантных площадей, который к концу года может составить 3-3,5%.
В начале года обозначилась положительная тенденция к строительству крупных складских проектов. Несколько девелоперских компаний заявили о готовности приступить в этом году к строительству спекулятивных складов суммарной общей площадью 100 тыс. кв. м при условии наличия интересантов на часть запланированных площадей.
В других российских регионах ситуация с доступностью складских площадей кардинально отличается от московской. Крупные клиенты ориентируются на площади от 10 тыс. кв. м, но они не всегда могут подыскать себе вариант среди уже имеющихся площадей, чтобы можно было его занять в ближайшей перспективе. Чаще всего такому клиенту приходится либо ждать, пока освободится подходящий вариант, либо располагаться в несмежных блоках, либо идти по пути build-tosuit и подписывать предварительные договоры с девелоперами на строительство зданий под свой запрос.
Помочь восстановлению складского рынка может интернет-торговля. Здесь мы видим еще один тренд: в последнее время интернет-компании нацелены на расширение своей географии. Как правило, у такого типа операторов есть пункты обслуживания заказов в Московской области. Сейчас компании открывают небольшие РЦ в регионах России, чтобы сделать доставку товаров для конечного клиента максимально быстрой и удобной.
На фоне значительного предложения качественных зданий собственники по-прежнему готовы сдавать площади по выгодным коммерческим условиям. По итогам I квартала средняя запрашиваемая ставка аренды на качественные помещения класса А находилась в Московском регионе в диапазоне 3,3-4 тыс. руб./кв. м/год в зависимости от расположения. Наиболее низкие ставки зафиксированы на востоке Московского региона, что, прежде всего, связано с высокой загруженностью федеральных трасс восточного направления. Крупнейшими сделками в данном сегменте стала аренда компанией «Все Инструменты» более 20 тыс. кв. м в индустриальном парке «Белая Дача», а также аренда компанией Reckitt Benckiser 15 тыс. кв. м в складском комплексе «Клин Лоджистикс».
В Санкт-Петербурге арендодатели складских комплексов с большой долей свободных площадей снижали ставки аренды с целью сократить срок экспозиции площадей. Со второй половины 2016 года ставки аренды на качественные складские комплексы класса А находятся в диапазоне 3,6-4,2 тыс. руб./кв. м/год.
Поскольку Московский регион предлагает большой объем качественных складских площадей в существующих проектах, сделки будут заключаться преимущественно в существующих складских комплексах. На фоне стабильного спроса и умеренного ввода качественных складских объектов в Московском регионе доля вакантных площадей продолжит свое снижение.
109 тыс. кв. метров составил объем ввода складских помещений в столичном регионе в I квартале 2017 года, это на 23% больше, чем в аналогичном периоде 2016 года