Покупка апартаментов: доходность и подводные камни
Новость о скором запрете на строительство апартаментов и «амнистии» уже возведенных апарт-комплексов взбудоражила участников рынка недвижимости. Застройщики, в портфеле которых есть проекты апартаментов на стадии разработки, ускорились с их выводом на рынок. Девелоперы, которые уже реализуют апартаменты, воспользовались грядущими изменениями, чтобы скорректировать цены в своих проектах. В свою очередь клиенты поспешили определиться с покупкой, которая, по их мнению, может принести ощутимые дивиденды в будущем. Насколько выгодно такое приобретение для дальнейшего проживания и с точки зрения вложений инвестиций, рассказывает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
Спустя пару недель после заявления замминистра строительства о грядущем изменении статуса апартаментов аналитики рынка недвижимости стали фиксировать рост числа поисковых запросов на профильных интернет-ресурсах на такой вид недвижимости. Условно потенциальных покупателей, рассматривающих апартаменты, можно разделить на две категории: конечные пользователи, которые приобретают квадратные метры для собственного проживания, и частные инвесторы, рассчитывающие заработать на их перепродаже.
Мотивы первой группы покупателей понятны – они планируют решить жилищный вопрос, сэкономив деньги, так как пока что апартаменты стоят дешевле схожих по характеристикам квартир. Сейчас разница в цене составляет 15-20%, а когда апартаменты приравняют к жилью, цены сравняются. Такая тактика покупателей действительно оправдана, но только в случае, если недвижимость приобретается за счет собственных средств. Если речь идёт о покупке в ипотеку, переплата по кредиту может свести на нет всю экономию.
Приведу расчеты. Возьмем апартаменты стоимостью 8 млн руб. и схожую по характеристикам квартиру, которая будет стоить дороже на 20%, то есть 9,6 млн руб. При оформлении ипотечного кредита на апартаменты по ставке 8% годовых сроком на 30 лет размер переплаты составит 10,5 млн. руб. Ипотека на жильё по льготной ставке 6% на аналогичный срок кредитования обойдется дешевле – заемщик переплатит 8,9 млн. руб. Получается, разница в сумме переплат соответствует разнице в цене объектов, а значит нет смысла покупать недвижимость с заведомо худшими потребительскими характеристиками (если только речь не идёт о проектах в уникальных локациях и апартаментах в составе высокобюджетных МФК).
Делая ставку на экономию средств при покупке апартаментов, также не стоит забывать, что в отличие от квартир, на них не распространяются налоговые вычеты и субсидии от государства (программа материнского капитала).
По мнению частных инвесторов, приобретающих апартаменты на перепродажу, такой актив содержит в себе хороший потенциал для дальнейшего роста цен. Однако не стоит забывать, что дополнительный рост цен возможен только в случае, если «амнистия» апартаментов, о которой говорят уже много лет, наконец то случится. Пока что сроки принятия законопроекта неизвестны, учитывая отсутствие правового статуса у апартаментов и необходимость внесения поправок в градостроительное, жилищное и земельное законодательство, произойти это может не скоро.
Есть и другие нюансы. Как разъясняют представители Минстроя, у них нет задачи признать абсолютно все апартаменты жильём. В первую очередь речь идёт об объектах, в которых созданы необходимые условия для комфортного и безопасного проживания. Особняком стоят апартаменты, которые возводятся в особых зонах, где жильё никогда бы не разрешили строить. Инвестору стоит учесть это обстоятельство и выбирать проекты, у которых больше шансов получить в будущем статус жилья.
Еще один момент, который должен принять во внимание инвестор, связан с выбором локации. Если апартаменты приобретаются на перепродажу, логично выбрать такой проект, в окружении которого нет жилых комплексов, способных создать конкуренцию в силу более комфортных условий проживания. И речь не только об отсутствии благоустроенной территории и объектов социальной инфраструктуры, которые возможно и не всем нужны. Так как при строительстве апартаментов к ним не применяются нормативы СанПиНа, микроклимат внутри зданий может вызывать вопросы из-за возможных проблем с вентиляцией и инсоляцией. А в условиях пандемии эти критерии зачастую выходят на первый план.
Сказанное выше в большей степени относится к апартаментам массового сегмента, которые приобретаются в качестве доступной альтернативы жилью. Высокобюджетные многофункциональные комплексы, включающие апартаменты, отличаются высоким качеством строительства, изначально не рассчитаны на постоянное проживание семей и чаще всего используются в качестве второго места жительства, а значит априори не могут конкурировать с жильём.
На что еще нужно обратить внимание людям, готовым рассматривать покупку апартаментов как для себя, так и в качестве инвестиций? В случае выбора объекта на этапе строительства и возникновения у девелопера сложностей, проблем окажется намного больше, чем при покупке квартиры. Несмотря на продажу апартаментов согласно 214-ФЗ, участники долевого строительства могут рассчитывать только на возврат денег по ДДУ и не имеют право требовать передачи им готовых объектов при банкротстве застройщика. Власти также неохотно берутся за достройку таких проблемных проектов, о чем свидетельствует пример 35 корпуса в рамках печально известного ЖК «Царицыно».
Перечисленные доводы вовсе не означают, что апартаменты не стоит рассматривать в качестве инвестиционного актива. При грамотном подходе, выборе надежного девелопера, удачной локации и четком понимание дальнейшего использования, игра может стоить свеч. Я бы советовал отдавать предпочтение апарт-проектам, расположенным в зонах деловой активности, где есть недостаток жилья и высокий спрос на аренду. В свете предстоящих законодательных изменений, которые повысят ликвидность таких проектов, потенциал роста цен в них действительно неплохой.