С аудитом по жизни

С аудитом по жизни

Аудит объекта недвижимости на различных стадиях его строительства или эксплуатации со стороны управляющей компании является своего рода лакмусовой бумажкой для собственника. На протяжении всего жизненного цикла здания аудит позволяет получить объективную картину состояния объекта, диагностировать недостатки, вовремя устранить их, и в результате получить качественный продукт на рынке недвижимости. О том, как осуществляется эксплуатационный аудит «СГ» рассказал Александр Устинов, директор по развитию компании RD Management.

410 Александр Устинов директор по развитию RD Management.jpg

«СГ»: Александр, расскажите, как давно эксплуатационный аудит появился в на российском рынке недвижимости и каким он бывает?

А.У.: Для начала небольшой экскурс в суть вопроса. В России появление аудита на рынке недвижимости связывают с появлением рыночных отношений, развитием фондового рынка, когда страна была вынуждена встроиться в рыночную экономику. В современной истории рынка недвижимости датой «рождения» аудита зданий можно считать 1991 год с принятием законодательства о приватизации жилья и предприятий. В последней редакции стандарт о правилах обследования и мониторинга технического состояния зданий относится к 2011 году.

Если разбирать аудит с точки зрения жизненного цикла объекта, то его начинают проводить уже на этапе проектирования. Привлеченная управляющая компания рассматривает проектную документацию, дает рекомендации по подбору оборудования с точки зрения оптимизации и дальнейшей его эксплуатации, а также по всем аспектам, которые будут влиять на удобство обслуживания объекта. Так, на одном из наших проектов при проведении аудита мы проанализировали проектную документацию, а также выдали ряд замечаний в соответствии с международными экологическими стандартами, которые были учтены в рамках реализации проекта. В частности, наши специалисты дали рекомендации по использованию светодиодных светильников, сбору дождевой воды, солнечных панелей, установке датчиков, раздельному сбору мусора.

Аудит также проводится на этапе строительства объекта. Здесь УК принимает всю исполнительную документацию и проверяет качество монтажа оборудования и его соответствие проекту. Эксплуатирующая организация участвует в подписании актов скрытых работ, проводит индивидуальные и комплексные испытания.

Третий тип аудита с точки зрения жизненного цикла – аудит построенного и функционирующего здания. Сложность этого этапа заключается в том, что он носит сезонный фактор. Например, работу холодильных машин при полной нагрузке можно проверить только летом. На этом этапе проводятся индивидуальные и комплексные испытания, составляется дефектная ведомость. Зачастую в дополнение к этому аудируется деятельность текущей управляющей компании.

Как правило, этот аудит проводится для определения рыночной стоимости объекта и при смене одной УК на другую. На основании этого аудита собственник получает общую картинку состояния инженерного оборудования, а также рекомендации по капитальным вложениям либо их отсутствию. Состояние оборудования инженерных систем напрямую влияет на стоимость здания. Если объект качественно эксплуатировался, то снизить его цену объективно не получится. В противном случае у покупателя есть возможность снизить стоимость объекта на объем капитальных вложений. На своих объектах мы проводим такой аудит регулярно, раз в полгода, силами собственных специалистов отдела контроля качества.

Кроме того, управляющие компании проводят специализированные аудиты, такие как энергетический и экологический аудиты.

«СГ»: Всегда ли аудит обязателен или он проводится только по желанию собственника?

А.У.: По нашему мнению, эксплуатационный аудит обязателен в любой сделке купли-продажи, а также при смене УК на объекте.

На одном из наших портфельных объектов мы были привлечены новым собственником для оценки характеристики деятельности комплекса, хотя при этом являлись управляющей компанией предыдущего заказчика. Бывший собственник знал, что мы проводим аудит и не сомневался в том, что аудит будет проведен честно и профессионально по отношению к нему. Это говорит о том, что у нас сложились доверительные отношения как с одним собственником, так и с другим. И это нетиповой кейс привлечения работающей на объекте УК на аудит.

«СГ»: Если случаи, когда собственник меняет УК по результатам аудита?

А.У.: Да, такие случаи возможны. Если собственник проводит аудит на этапе эксплуатации, это первый «звонок» текущей УК, об утрате доверия к ней собственника. Зачастую аудит выявляет системные ошибки, допущенные УК, и является основанием для проведения тендера по выбору новой эксплуатирующей компании.

Предпосылками аудита могут быть жалобы арендаторов, частые случаи выхода из строя инженерных систем, несоответствие отчетов реальному состоянию объекта, невыполнение плановых работ и др. Замечу, что аудит может влиять на уровень комфортного пребывания арендаторов в здании, и важно, чтобы его проводила профессиональная УК.

«СГ»: Какова стоимость эксплуатационного аудита?

А.У.: Стоимость зависит от типа аудита и затраты на него складываются в основном из человеко-часов. Стоимость зависит от количества привлеченных на аудит специалистов, их квалификации и специфики аудита.

Для анализа проектной документации (т.е. аудит на этапе проектирования) привлекаются главный инженер и специалисты по направлениям анализируемых проектов (ОВИК, ЭОЭ, КИПА, СПС). Стоимость подобного аудита в коммерческой недвижимости колеблется от 400 тыс. руб. до 1 млн и зависит от объема и специфики проекта.

«СГ»: Оправданы ли эти расходы?

А.У.: По нашему мнению, эти расходы оправданы в 99,9% случаев, так как стоимость несопоставима с краткосрочным и долгосрочным экономическим эффектом от рекомендаций, выданных профессиональным аудитором.

К примеру, если по результатам аудита выявлено несоответствие оборудования проектным решениям на этапе строительства, то стоимость его замены будет несопоставима меньше на данном этапе, чем уже в функционирующем здании. Или выполнение рекомендаций по результатам проведения энергетического аудита позволяет оптимизировать затраты на энергоресурсы в среднем на 15-20%.

Кроме того, аудит на этапе продажи объекта позволяет объективно определить цену и потенциальные капитальные затраты нового собственника, если он покупает «кота в мешке».

«СГ»: Вы отметили, что эксплуатационный аудит должен быть обязательным, что будет, если УК не проводит его?

А.У.: Если УК проводит аудит, то она принимает все риски, связанные с эксплуатацией здания, которые могут быть выявлены сразу, либо в процессе эксплуатации. Отсутствие аудита может стать почвой для множества споров между собственником и УК. Чтобы избежать споров необходимо провести дефектовку оборудования (индивидуальную и комплексную), определить план капитальных затрат здания, оценить риски выхода из строя оборудования и другие риски, связанные с эксплуатацией и жизнедеятельностью здания. Этот подход позволяет эффективно взаимодействовать УК и собственнику в течение всего срока договора на эксплуатацию и минимизировать количество споров и недопонимания в дальнейшем.

«СГ»: Как эксплуатационный аудит влияет на капитализацию объектов?

А.У.: Капитализация объекта – это увеличение стоимости объекта, которая складывается с учетом факторов, таких как: земельный участок (площадь и права собственности), конструктив здания и инженерной системы с учетом амортизации, целевое назначение сооружения, доходные потоки (пул арендаторов и характеристики договоров с ними), обязательства собственника (налоги, обязательства по кредитам, перед городскими властями и др.).

Под капитализацией подразумевают увеличение добавочной стоимости объекта. Добавочная стоимость с точки зрения эксплуатации формируется с учетом следующих факторов: 1) снижение капитальных затрат за счет эффективной плановой эксплуатации. 2) снижение операционных издержек за счет выполнения рекомендаций эксплуатирующей организации 3) комфорт пребывания в здании арендаторов и посетителей и снижение процента вакансии.

«СГ»: Капитализация это же реальные цифры, как они просчитываются?

А.У.: Капитализация рассчитывается по формуле, которая является своего рода константой.

«СГ»: Стоимость объекта  или  компании, оказывающие эксплуатационный аудит, должны отслеживать инновации с точки зрения дальнейшей перспективы обслуживания?

А.У.: С точки зрения эксплуатации инновации могут быть трех типов. К первому типу относится инновационное оборудование, которое меньше потребляет энергоресурсов и работает с увеличенным интервалом сервисного обслуживания. Примером такого оборудования являются охлаждающие балки в системе в вентиляции и кондиционирования, которые обслуживают специалисты нашей компании.

Второй тип – это автоматизация BMS и других информационных систем для снижения затрат на диспетчеризацию и обходы специалистов УК. Третий тип инноваций – оптимизация бизнес процессов, нацеленных на снижение операционных расходов УК.

В профессиональных компаниях должна быть служба технического директора, которая на регулярной основе отслеживает технические инновации, сотрудники должны проходить тренинги у производителей. Также необходимо подразделение, которое отслеживает инновации с точки зрения оптимизации и автоматизации бизнес-процессов. Речь идет об электронном документообороте, управлении клиентскими взаимоотношениями, системе BMA, автоматизации складского учета и управления закупками, трансформации системы работы с заявками арендаторов в CAFM систему.

«СГ»: Расскажите о конкретных примерах влияния эксплуатационного аудита на капитализацию объектов?

А.У.: В результате проведения аудита на разных этапах жизненного цикла здания выявляются недостатки, устранив которые удается повысить капитализацию объекта. На одном из наших объектов, который мы обслуживаем более шести лет, с момента ввода здания в эксплуатацию, мы модернизировали систему холодоснабжения, тем самым, создав комфортные условия пребывания на объекте. Изначально, система холодоснабжения здания была оснащена только чиллерами, которые работают только в летний период. Однако, целесообразнее было установить драй-кулеры, которые обеспечивают холодоснабжение помещений здания в зимний период. В итоге, новое оборудование позволило значительно снизить потребление электроэнергии в зимний период и увеличить ресурс работы холодильных машин.

Также, по рекомендациям специалистов, собственник установил емкости для аварийного слива гликоля, тем самым отказавшись от его утилизации в случае возникновения неисправностей в системе холодоснабжения. Модернизация окупилась уже в первый год эксплуатации здания.

Собственник получил рекомендации по подключению дополнительных контролирующих точек к системе диспетчеризации, в частности, для снижения рисков -  решение по подключению КНС к системе диспетчеризации, поскольку действующая канализационная установка работает не только для самого бизнес-центра, но и на другие городские объекты. В результате, налажен контроль и эксплуатацию данной канализационной установки для обеспечения ее бесперебойной работы.

Кроме того, решения по модернизации систем холодо- и теплоснабжения позволили проводить ремонтные работы локальными участками. Также были даны рекомендации по обустройству отдельно стоящей площадки для сбора мусора и пресс-компактора. После внедрения предложенных изменений удалось снизить эксплуатационные расходы и повысить капитализацию объекта. На выходе же собственник получил качественный продукт, где сложились деловые партнерские и лояльные взаимоотношения между собственником, арендаторами и УК, которые являются своеобразным показателем идеального состояния объекта.