Shutterstock
На рынке FM-услуг наметилась оттепель
Восстановление деятельности арендаторов на рынке коммерческой недвижимости, ввод в эксплуатацию новых крупных объектов и погодные аномалии текущей зимы оживили рынок FM-услуг. По итогам первого квартала 2021 года сегмент эксплуатации коммерческой недвижимости продолжил плавно восстанавливаться после прошлогоднего пандемийного кризиса. Об основных итогах и трендах первых трех месяцев текущего года на рынке FM-услуг «Стройгазете» рассказал Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Manegement.
Назад к традициям
С начала года спрос на FM-услуги увеличивался во всех сегментах коммерческой недвижимости. Относительная стабилизация эпидемиологической ситуации позволяет компаниям и дальше переводить оставшихся сотрудников с «удаленки» в офисы. Свои планы по аренде новых и дополнительных площадей продолжают реализовывать и те, кто вынужден был взять паузу в прошлом году. В офлайн переходят и многие деловые мероприятия, которые в прошлом году либо были отменены, либо проводились онлайн. Все больше людей возвращается к традиционному досугу в ТРЦ: шоппингу, походам в кино, кафе и рестораны, а также на различные развлекательные мероприятия.
Трафик увеличивается, и все больше объектов офисной и торговой недвижимости выходят на докризисный уровень посещаемости, что требует более интенсивной эксплуатации. В связи с этим происходит рост наполняемости контрактов и расходов на FM-услуги. Однако этот рост происходит с некоторой задержкой, так как собственники все-таки пытаются экономить и просят сохранить условия «пандемийного режима» и не увеличивать состав оказываемых услуг. Большинство собственников старается поднимать затраты постепенно, на 10-20% в месяц или квартал.
Высокую активность продолжают показывать и арендаторы в складском сегменте. По итогам первого квартала 2021 года, по данным Knight Frank, в Московском регионе зафиксирован минимальный объем вакантных площадей с 2013 года - всего 1,7%. Ротация и приход новых арендаторов в индустриальные парки коснулась УК в части увеличения объемов строительных работ, а также работ по монтажу инженерных систем и т.д.
Спрос на FM-услуги растет и в связи с активным вводом в эксплуатацию новых объектов коммерческой недвижимости. Так, по тому же исследованию Knight Frank, в первом квартале 2021 года было введено в эксплуатацию офисов больше, чем за весь год в 2018-м и 2020-м. Рост числа новых объектов, как ТРЦ, так и объектов стрит-ритейла наблюдался и в сегменте торговой недвижимости.
Увеличение запросов на услуги по эксплуатации от профессиональных УК обусловлено и изменением политики владельцев коммерческой недвижимости. Некоторые собственники, ориентировавшиеся ранее исключительно на собственные службы, сейчас осознают выгоду передачи FM на аутсорсинг. Это связано с резкими колебаниями объемов услуг, которые в прошлом году на себе ощутили все. В этой ситуации собственник, привлекающий внешнего FM-подрядчика, может лучше адаптироваться под изменение рыночной ситуации.
Снежный фактор
В этом году проявилась тенденция увеличения расходов собственников коммерческой недвижимости на эксплуатацию. Произошло это ввиду восстановления наполнения контрактов до допандемийного уровня и вследствие роста издержек FM-компаний, прежде всего из-за повышения заработных плат производственного персонала. Но увеличение расходов на эксплуатацию происходит не по всем объектам. Многие собственники, понимая, что по результатам нового тендера стоимость оказания услуг должна будет вырасти, выходят на компромиссные решения по цене и договариваются о пролонгации договоров с действующими провайдерами.
Непредвиденные коррективы в расходы некоторых собственников на эксплуатацию в первом квартале внесла и снежная зима. По данным портала gismeteo.ru, она стала самой холодной за последние десять лет и самой снежной (по максимальной высоте сугробов) с 2010 года. В связи с этим в Московском регионе в разы увеличились объемы работ по уборке и вывозу снега. Для тех, кто привлекал стороннюю УК для эксплуатации и по контракту оплачивал каждый кубометр вывезенного снега, незапланированные расходы выросли кратно. По одному из объектов, где мы оказываем исключительно услугу профессиональной уборки, по сравнению с прошлой зимой объем выручки в связи с увеличением объемов работ у нас вырос более чем в пять раз. В итоге в абсолютных цифрах для БЦ площадью 100 тыс. кв. метров рост расходов на уборку снега зимой 2020-2021 года (в сравнении с зимой 2019-2020) мог доходить до 500 тыс. рублей в месяц.
В то же время ажиотаж, связанный с необходимостью повсеместной уборки снега, вызвал дефицит рабочей силы и техники. А также способствовал росту цен на услуги рабочих и аренду техники, задействованной в данном процессе. В связи с этим издержки FM-компаний увеличились в среднем на 4%
Тренды
Одним из главных трендов, который сегодня оказывает ключевое влияние на деятельность FM-компаний, является продолжающийся рост заработных плат производственного персонала. Причем он сопровождается еще и дефицитом сотрудников, который пока не удается компенсировать за счет внутреннего рынка труда: граждан из других регионов России и местных жителей. До последнего времени этот вопрос, например, в профессиональной уборке, решался путем достижения договоренностей между заказчиком и провайдерами услуг об изменении наполнения контракта. Меняются графики работы, по-другому расставляются приоритеты, но стоимость остается неизменной.
Другой немаловажный тренд – оптимизация расходов на FM-услуги. Собственники по-прежнему пытаются искать пути для сокращения затрат. Например, за счет децентрализации оказания услуг и привлечения разных компаний для обслуживания отдельных систем. При таком подходе, действительно, можно сократить расходы на обслуживание отдельной системы, но если смотреть в целом, то на практике здесь не стоит ждать какой-то выгоды. У собственника автоматически вырастут затраты, связанные с администрированием работы с большим количеством внешних подрядчиков, что перекроет всю экономию.
Еще одно направление оптимизации, которое рассматривают собственники - переход на мобильный сервис и сокращение численности сотрудников, находящихся на объекте. То есть, обслуживание происходит силами персонала, который не постоянно присутствует на объекте, а посещает его в соответствии с согласованным графиком.
Перспективы
Ключевым фактором, который продолжит влиять на развитие рынка FM-услуг в ближайшее время, остается эпидемиологическая ситуация в стране. От нее зависят как существующие требования к безопасности, ограничения, связанные в том числе с закрытыми границами, так и деловая активность в целом. Пока 2021 год в целом начался достаточно позитивно для нашего сегмента, надеемся на дальнейшее оживление и восстановление в ближайшее время.