Депутаты внесли коррективы в реформу рынка жилищного строительства
Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям 13 декабря рекомендовал нижней палате Парламента принять во втором, основном, чтении законопроект о внесении очередных поправок в законодательство о долевом строительстве. После первого чтения, как и обещал глава комитета Николай Николаев, документ был существенно дополнен, в частности, неожиданной для рынка депутатской инициативой, которая вызвала негативную реакцию застройщиков.
Напомним, что при утверждении законопроекта в первом чтении документ включал в себя три основные поправки: по усилению контроля за расходами застройщиков, ответственность собственников стройкомпаний (замена солидарной на субсидиарную), а также о нюансах банкротства жилищно-строительных кооперативов.
В ходе заседания комитета Николаев сообщил, что по итогам совместной работы с правительством, ЦБ, участниками рынка и экспертным сообществом законопроект дополнен целым рядом норм. Начал депутат с поблажек. Так, девелоперам предлагают смягчить требования к опыту застройщиков, а также предоставлением девелоперам возможности привлекать целевые займы от любых учредителей. Еще один нюанс: после ввода объекта в эксплуатацию, но до кадастрового учета, застройщик может заключать договоры долевого участия без уплаты взносов в компенсационный фонд защиты дольщиков и без использования счетов эскроу.
При этом для усиления контроля за девелоперами предлагается заменить плановые проверки компаний на внеплановые. Плюс к этому ограничивается право застройщика на выбор банка для размещения депозита (сделать это можно только в уполномоченном банке). Одновременно девелоперам придется раскрывать больше информации в проектных декларациях и в ЕИСЖС.
Кроме того, предполагается наделить Фонд защиты дольщиков правом проверять финансово-хозяйственную деятельность застройщиков. Также поправками предусматривается упрощение порядка финансирования госфондом завершения проблемных объектов и создание им специализированной «дочки», которая и будет заниматься такими проектами. Одновременно законопроект должен приравнять требования граждан по передаче машиномест и нежилых помещений площадью до 7 кв. м к требованиям по передаче жилых помещений с приданием им статуса приоритетных для удовлетворения при банкротстве.
Неожиданной новостью для рынка стала другая законодательная идея. По словам Николаева, при переходе на эскроу-счета и банковское сопровождение с 1 июля 2019 года исключения должны быть сделаны только для тех проектов, которые будут соответствовать определенным критериям с точки зрения уровня достройки и объема проданных договоров долевого участия (счетов эскроу). Напомним: сейчас предполагается, что застройщики, получившие разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, освобождаются от обязательного перевода средств граждан на спецсчета. В связи с этим до июля текущего года был зафиксирован резкий всплеск выдач разрешений — бизнес запасался впрок, как говорится. Так, в июне в России было выдано 1322 разрешений на строительство — почти в 10 раз больше, чем в среднем за месяц до этого. В результате, как считают авторы поправки, появились проекты долевого строительства, в которых начаты и пройдены определенные этапы строительства, и изменить порядок финансирования будет невозможно. Но, по словам Николаева, есть много так называемых бумажных проектов — только с разрешениями на строительство, которые позволяют формально соответствовать требованиям текущего законодательства. В этой связи правительство РФ должно в ближайшее время утвердить критерии, которые будут служить основанием для не перехода на механизм со счетами эскроу.
Кстати:
Ранее уполномоченные для работы по эскроу-счетам банки сообщали, что будут учитывать накопление спецсчетов девелоперами и объем продаж в денежном выражении при определении ставки финансирования или ее пересмотра.
Сразу несколько застройщиков еще до второго чтения и до появления критериев выступили с критикой такой идеи, общий смысл которой сводится к тому, что инициатива может оказать на рынок только негативное влияние. Так, финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников, в целом приветствуя суть реформы на рынке, отмечает, что экономика проектов, которые относительно недавно вышли на рынок и сейчас находятся в активной стадии строительства и продаж, утверждалась с учетом работы вне системы с счетами эскроу. По его словам, от покупки земли до выхода на стройплощадку и старта продаж проходит в среднем два года, поэтому любые критические изменения в механизмах финансирования строительства должны коррелировать с этим сроком. «В противном случае реализация абсолютно логичной и понятной задачи — снизить риски для покупателей квартир — наоборот, приведет к росту числа «обманутых дольщиков». Особенно это касается регионов, где маржинальность абсолютного большинства проектов низка, и даже незначительные колебания могут быть губительными», — подчеркнул он, добавив, что уже сегодня даже успешные проекты могут не получить финансирование от банков просто потому, что их экономика не соответствует определенным банковским критериям.
Марина Заболотнева, финансовый директор и директор по общим вопросам ГК «МИЦ», в свою очередь, отмечает, что перевод строящихся объектов на эскроу-счета не позволит уровнять скорость продаж и строительства для достижения оптимальной ставки кредитования застройщика. По ее словам, по таким проектам уже накоплена некоторая разность в скоростях, что отрицательно скажется на условиях банковского финансирования. «Это может отрицательно повлиять на окупаемость проекта с точки зрения банка, что не позволит проект прокредитовать, а значит — достроить. Это полностью противоречит самой идее нового законодательства», — добавляет эксперт.
Дмитрий Трубников также прогнозирует рост цены на новостройки в размере не менее 10% самом доступном сегменте жилой недвижимости — квартир, которые продаются на низкой стадии готовности домов. Это произойдет как на фоне прогнозируемого при полноценном запуске механизма эскроу сокращения нового предложения, так и из-за того, что доступность квартир «на котловане» была обусловлена фактической скидкой дольщикам за «финансирование» проекта, сопоставимой со стоимостью банковского финансирования. Теперь же, по его словам, единственный стимул продавать квартиры «на котловане» — наполнить эскроу-счета и таким образом снизить ставку проектного финансирования, но в этом случае большие объемы продаж не нужны.
Председатель совета директоров Capital Group Павел Тё, комментируя журналистам очередные законодательные новеллы, в том числе перевод всех проектов на эскроу, отметил, что суть самой реформы ему понятна, но к последовательности решений власти есть вопросы. «Могу сказать, что мы «заморозили» старт новых жилых проектов в ожидании установления окончательных правил игры, но в целом мы готовы работать в рамках будущего законодательства, каким бы оно ни было», — сказал он, добавив при этом, что цены на жилье в связи с проводимой реформой по чисто экономическим и рыночным причинам могут вырасти на 15-20%.
Прислушаются ли законодатели к голосу бизнеса, должно стать известно в ходе рассмотрения всего пакета новых поправок в законодательство о долевом строительстве жилья во втором чтении, которое намечено Думой на 18 декабря. Впрочем, на тезис о повышении стоимость новостроек депутат Николаев уже ответил; «Каждый раз, когда происходит определенное ужесточение законодательства в отношении застройщиков, аналитики строительного рынка говорят о повышении стоимости жилья на 20-30%. Мы просчитывали эти риски, и подобные прогнозы не оправдываются. Повышения цен не происходит. Более того, я думаю, что, когда мы добьемся, в конце концов, введения надежного, понятного, прозрачного механизма строительства жилья, в проекты будут охотнее вкладывать средства. Поэтому мы таких рисков не видим».
Кстати:
Есть у думского комитета и другая инициатива, которую планируется провести вне нынешнего пакета поправок. Речь идет о том, что средства, собранные всеми страховыми компаниями с застройщиков жилья за период, когда девелоперы в обязательном порядке должны были страховать свою гражданскую ответственность, предлагается передать Фонду дольщиков. Парламентарии считают, что таким образом компфонд получит финансовую возможность финансировать завершение недостроев. На законодательном уровне эта норма должна быть утверждена до 1 марта 2019 года.