Фото: Shutterstock
В каких банках будут открываться эскроу-счета
Центробанк обновил список кредитных организаций, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья. По состоянию на февраль текущего года такое право получили уже 22 банка. Именно эти финучреждения и те, которые будут добавляться в перечень, могут участвовать в процессе перевода рынка жилищного строительства на новый механизм проектного финансирования девелоперских проектов, а в перспективе, возможно, станут непосредственными участками рынка недвижимости.
Теперь и Ротенберги
По данным ЦБ, новым кредитным учреждением, попавшим в перечень, стал московский СМП Банк, контрольный пакет акций которого принадлежит братьям Аркадию и Борису Ротенбергам. По данным участников рынка, им же опосредованно принадлежит московская компания «РГ Девелопмент», специализирующаяся на комплексном жилищном строительстве в московском регионе.
Как пояснила Татьяна Герасимова, вице-президент, директор департамента государственных финансов СМП Банка, данное действие ЦБ основано на распоряжении правительства, допускающем банк к размещению средств федерального бюджета на банковские депозиты. «СМП — активный игрок на рынке ипотеки, возможность открывать эскроу-счета даст банку определенный импульс для дальнейшего развития на этом поле», — прокомментировала она решение регулятора.
Впервые список уполномоченных для работы с эскроу-счетами банков появился на сайте ЦБ в июле 2017 года и включал в себя три банка. С тех пор перечень обновлялся трижды. После последнего апдейта он включает в себя (помимо СМП Банка) следующие финансовые учреждения: Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, «Российский Капитал» (входит в АИЖК), Банк «Россия», Газпромбанк, Банк «Санкт-Петербург», Почта Банк, Совкомбанк, Альфа-Банк, РНКБ Банк, Связь-Банк, Банк «Пересвет», Банк «Открытие», Росбанк, Новикомбанк, БМ-Банк, Росэксимбанк, Фондсервисбанк, РосЕвроБанк, ВБРР.
Как сообщала пресс-служба ЦБ, эти данные регулятор публикует в соответствии с законом о долевом строительстве (214-ФЗ) и в связи со вступлением в силу 11 июля 2017 года постановления правительства от 24 июня 2017 года № 740, которое внесло изменения в правила размещения средств федерального бюджета на банковских депозитах. В части 3 статьи 15.5 214-ФЗ говорится, что право на открытие счетов эскроу для расчетов по ДДУ имеют банки, которые удовлетворяют установленным правительством РФ требованиям к кредитным организациям и в которых на депозитах могут размещаться средства федерального бюджета.
Согласно указанной статье, счет эскроу открывается банком (эскроу-агент), заключившим с застройщиком кредитный договор, для учета и блокирования денежных средств, перечисленных депонентом (участник долевого строительства, является владельцем счета) в счет уплаты цены договора, в целях передачи этих средств застройщику.
Пока по желанию
Напомним, что в рамках перевода рынка жилищного строительства на проектное финансирование с отказом от привлечения в стройки средств дольщиков на время переходного периода (до 2020 года) застройщики могут по желанию использовать несколько механизмов для реализации жилищных проектов. Речь идет о привлечении средств дольщиков или работе через эскроу-счета. Вариант с параллельным привлечением денег дольщиков и получением проектного финансирования, которое уже используется некоторыми компаниями, естественно, приветствуется.
Как рассказывал глава Минстроя Михаил Мень, суть схемы с эскроу-счетами заключается в том, что третьей стороной во взаимоотношениях между покупателем жилья в новостройках и застройщиком будет банк. По словам министра, средства граждан, которые они приносят стройкомпаниям будут перечисляться на специальные счета в уполномоченных банках, где они замораживаются на срок строительства. После этого банк будет финансировать стройку с помощью кредита (в среднем 14-15%), в том числе за счет денег частных инвесторов, и контролировать работу застройщика по конкретному объекту. Важно отметить, что средства граждан застройщик получает только после того, как под жестким контролем банка построит объект и выполнит обязательства перед дольщиком. Также стоит отметить, что переходный механизм не предполагает отказа от продажи жилья на этапе строительства, как при проектном финансировании.
Потянут или нет?
В конце декабря премьер-министр РФ Дмитрий Медведев утвердил «дорожную карту» по внедрению нового механизма финансирования девелоперских проектов. План совместно должны разработать Минстрой, Минфин, Банк России и АИЖК. В «карте» приведен перечень законов и подзаконных актов, направленных на регулирование условий поэтапного перехода.
Первым сроком исполнения плана является первый квартал 2018 года, до которого должны быть подготовлены соответствующие поправки в законодательство о долевом строительстве, в Налоговый кодекс, а также в законы о регистрации недвижимости, о страховании вкладов физлиц, о банкротстве. По словам Михаила Меня, до конца 2018 года предполагается рассмотреть возможность изменения нормативных актов Банка России для изменения подходов к кредитованию застройщиков, также разработать механизм гарантирования, предусматривающий предоставление поручительства или выдачу независимой гарантии АИЖК.
На данный момент информации о работе ЦБ в направлении корректировки своих нормативов и дополнительной проработке механизмов финансирования девелоперов нет. Однако, перечень потенциальных участников процесса, и достаточно внушительный, уже имеется. И именно «фигурантам» списка ЦБ предстоит после переходного этапа с эскроу-счетами заместить деньги дольщиков, которые сейчас «крутятся» на рынке первичного жилья. По разным оценкам, речь идет о сумме 3,5-5 трлн рублей. Смогут ли банки аккумулировать такие средства? Этот вопрос чаще всего поднимает именно девелоперский бизнес, представители которого по понятным причинам вовсе не желают превращаться в банальных посредников между банками и гражданами.
При этом, главное, что должно волновать и волнует застройщиков - это перспектива существенного увеличения кредитной нагрузки по процентам за стройкредиты при проектном финансировании, которая к тому же без денег дольщиков может занять до 30% в себестоимости строительства. Беспокоиться девелоперам стоит и за покупательскую способность граждан, так как они не смогут покупать жилье на этапе котлована, а вторичка, как известно, дороже новостроек.
Возвращаясь к теме готовности банков к работе По данным экспертов, в конце минувшего года общий кредитный портфель по строительству жилой и коммерческой недвижимости в трех крупнейших госбанках - Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк – составлял 2 трлн рублей. В Сбербанке портфель корпоративных клиентов, занимающихся девелопментом жилья, на начало года составлял 245 млрд рублей. В госбанке прогнозируют, что после изменения законодательства сфере долевого строительства объем финансирования жилых строек вырастет на 40-50%.
В АИЖК прогнозируют рост объемов проектного финансирования строительства жилья в России в 5-9 раз к 2020 году. Согласно стратегии агентства, через три года объем составит до 2-3,5 трлн рублей, тогда как сейчас эта цифра составляет не более 400 млрд рублей. Глава АИЖК Александр Плутник отмечал, что корпоративный бизнес принадлежащему агентству банку «Российский капитал», будет сфокусирован преимущественно на финподдержке девелоперов. Предполагается, что в 2020 году этот сегмент в «Роскапе» составит не менее 60% от портфеля кредитов юрлицам или не менее 100 млрд рублей.
Таким образом, банки, по крайней мере, на словах занять рынок готовы. А вот потянут ли девелоперы процентные ставки по проектному финансированию (если они не снизятся), а дольщики - будущие цены на жилье, сказать трудно.