Фото: asteros.ru
На рынке офисов Петербурга ожидается дефицит и рост ставок
Российский рынок качественной офисной недвижимости, в том числе и петербургский, в кризис оказался в непростой ситуации. С одной стороны, объемы нового строительства в этом сегменте падают, с другой стороны, вакансия в бизнес-центрах активно сокращается. Уже в ближайшем будущем, и, прежде всего, из-за активной экспансии на рынок структур холдинга «Газпром», это может привести к серьезному дефициту площадей и, как следствие, росту арендных ставок на рынке офисов Петербурга.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Тамара Попова для «СГ-Онлайн»:
Холдинг «Газпром», сейчас, несомненно, является основным драйвером развития офисного рынка Петербурга. Суммарно на данный момент газовый гигант и связанные с ним структуры арендовали и приобрели в собственность около 420 тыс. кв. м офисных помещений класса А и В. Что примечательно, речь идет об аренде большими блоками или даже целыми зданиями, поэтому еще в прошлом году компании, которые искали площади более 2000 кв. м в бизнес-центрах класса А, столкнулись с дефицитом подобных предложений. Вакансия хорошая, свободных площадей много – но свободных площадей большого метража практически не осталось. В результате во 2 квартале 2016 года уровень вакансии в БЦ класса А упал до 6,9%. В 3 квартале этот показатель не изменился лишь потому, что на рынок аренды вышли БЦ, которые ранее предназначались для продажи или собственных нужд девелопера. Тем не менее, в июле-сентябре в этом сегменте произошел пообъектный рост ставок – в среднем на 4%.
Если так подойдет и дальше, «окологазпромовские» структуры выберут все современные площади, и нас ждет усугубление дефицита площадей в бизнес-центрах высокого класса. В условиях неопределенности экономических перспектив большинство девелоперов не начинают строительство новых проектов. Из общего числа качественных офисных центров с заявленным сроком ввода в эксплуатацию в 2016 г., с переносом сроков реализуется 20%, решение о заморозке/отмене принято для 17% объектов, в основном находящихся на этапе проектирования и на начальном этапе строительства. Однако ряд девелоперов все же заявляет о готовности достроить под конкретного заказчика.
Впрочем, объем поглощения формирует не только «Газпром». В 2016 на второе место вышли IT и телекоммуникационные компании. За 9 месяцев с начала года в структуре крупных сделок на их долю пришлось около 30% арендованных офисных площадей. Так недавно компания «Лаборатория Касперского» «села» в одном из БЦ «Сенатор», брокером выступил Knight Frank.
Около половины заявок, поступивших в нашу компанию в 3 квартале - как раз от представителей этого сегмента. Компании сектора IT и коммуникации рассматривают преимущественно БЦ класса А с открытой планировкой open space в Центральном районе Петербурга. Причем для них очень важна возможность роста на площадке: есть примеры, когда через 1-2 года арендуемая площадь увеличивалась в несколько раз. Тем не менее, этому сегменту непросто конкурировать с переезжающими структурами и подрядчиками «Газпрома» за самые качественные помещения, поэтому сейчас наблюдается отложенный спрос со стороны технологичных компаний на аренду.
Текущее поглощение распределяется по городу неравномерно. Одним из лидеров по популярности в классе А является деловой район «Московский проспект», на который как раз и приходится существенная часть поглощения офисных площадей компаниями, деятельность которых связана с «Газпромом». Подобные игроки сформировали здесь 76% от общей арендной площади БЦ класса А. Доля свободных офисов в этом сегменте по итогам 3 квартале 2016 года составляет менее 1%, площадь вакантных помещений – 1600 кв. метров. Свободные площадки есть только в одном БЦ, девять из десяти имеют 100% заполняемость и заявляют об отсутствии появления в перспективе свободных помещений. Арендные договора, в основном, заключены на срок 5 лет и более (до 10 лет).
По нашим прогнозам, стабильный спрос на качественные офисные объекты класса А, активная экспансия структур «Газпрома» и приближенных к нему компаний, а также возрастающий интерес со стороны арендаторов, задействованных в сфере IT и телекоммуникаций, может поднять ставки на офисные помещения класса А в определенных деловых локациях до 10%, в В классе возможности для роста чуть меньше – всего 3-5%. До конца 2016 году рынок пополнится 136 тыс. кВ. метров качественных арендных офисных площадей, в случае, если сроки не будут перенесены, около 60 тыс. кв. метров из них поступят на рынок аренды.