Каких ипотечных программ ждет рынок жилья от банков
Прошедший год был успешным для рынка новостроек Московского региона. Объем продаж вырос на 21% по сравнению с 2017 годом, а доля ипотечных покупок– на 35%. Во многом этот успех обусловлен снижением средней ставки - с 10,39% до 9,15% -, а средний размер займа на покупку жилья вырос с 3,78 до 4,24 млн рублей. Низкие ставки сделали жилье доступнее, что позволило людям выбирать квартиру, исходя больше из своих потребностей, чем возможностей. По большому счету, это можно считать главным успехом года в сфере улучшения жилищных условий россиян. Однако, в 2019 году ситуация на рынке может существенно поменяться.
Директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов:
В начале 2019 года ставки вернулись к среднему значению 2017 года. По нашим прогнозам, при сохранении нынешнего уровня ставок спрос на квартиры в новостройках столичного региона снизится на 15%, а объем выдачи ипотеки – на 27%. При этом затраты девелоперов на строительство могут вырасти на 15-17%. Если это вынудит девелоперов поднять цены, падение спроса может быть еще более драматичным, темпы строительства жилья сильно замедлятся, а ряд проектов может быть заморожен.
Отрицательный эффект для девелоперов в этой ситуации очевиден. Но и для банков сокращение объемов строительства означает «тормоз» в развитии перспективного направления бизнеса – из всех кредитных портфелей на рынке ипотечный остается одним из самых качественных.
При этом банки в состоянии повысить доступность жилья рыночными методами, даже если ставки останутся высокими. Нужно только взять на себя главную роль не только в накоплении денег на эскроу-счетах и решении «судьбы» проектов, но и в разработке принципиально новых ипотечных программ, и мы готовы участвовать в этом процессе.
Важно, что почти все существующие программы рассчитаны на одну и ту же аудиторию. Среднее значение ключевого для покупателя параметра доступности, то есть размер ипотечного платежа, практически не поменялся: в 2017 году он составил 40,1 тыс. рублей, а в 2018 – 41,1 тыс. рублей. Сумма не кажется большой, хотя с учетом снижения реальных доходов и она может показаться неподъемной многим покупателям. Но большинство «ипотечных» семей снимает квартиру, так что фактические расходы «на жилье» до переезда в собственную квартиру правильнее оценивать в 70-86 тыс. рублей в месяц. Как представляется, задача банков – сократить эти расходы на период строительства дома. Это повысит интерес к ипотечным кредитам со стороны населения. Как это можно сделать?
Варианты есть. Во-первых, если клиент берет ипотеку в том же банке, в котором застройщик открыл эскроу-счета, то по факту банк оставляет эти деньги себе, да еще берет с клиента ежемесячный платеж. Представляется логичным, если банк снизит такому клиенту ставку до ввода дома в эксплуатацию – фактических рисков ведь нет. В то же время сниженная ставка может стать эффективным инструментом в конкурентной борьбе.
Также имеет смысл развивать программы «ипотечных каникул», полностью избавляющих клиента от платежей до ввода дома в эксплуатацию. У них может быть чуть выше ставка – это справедливая плата за двукратное снижение расходов «на жилье», поэтому перспективы у «каникул» хорошие, а повышенная ставка покроет все банковские риски.
Еще одна перспективная программа – отсрочка выдачи ипотеки: клиент заключает ДДУ с отсроченным платежом, а вносит его (и берет ради этого ипотеку) только после ввода дома в эксплуатацию. У застройщика будут клиенты, у банка – заемщики, но при этом до ввода никто никому фактически не платит. Это идеальный механизм защиты дольщиков и банков. Кроме того, если срок передачи квартиры сильно нарушен или качество проекта оказалось хуже заявленного, клиент без потерь расторгает ДДУ. Это заметно повысит контроль качества строительства со стороны покупателя.
Конечно, эту схему банкам нужно проанализировать – справедливо ли сделать ставку чуть выше средней, должен ли клиент депонировать в банк первый взнос или его часть и т.п. Но в этом и должна состоять задача банков сегодня – оставаясь «в рынке», сохранить доступность жилья и привлечь на рынок тех, кто считает покупку квартиры почти невозможной для себя. Так или иначе, возможности для маневра у банкиров есть, главное - чтобы было желание.