Shutterstock/FOTODOM
По данным департамента брокериджа RRG, почти половина жителей будущих ЖК просит у себя фитнес-функцию в том или ином виде. Этим не преминули воспользоваться и застройщики, и фитнес-центры. Первые — чтобы удовлетворить жителей своих ЖК, вторые — чтобы стать ближе к целевой аудитории.
«Более того, — считает руководитель отдела непрофильных активов и аренды «Главстрой Регионы» Никита Николаев, — для девелоперов включение фитнес-зоны в проект — это стратегия повышения привлекательности жилого комплекса. В регионах, где конкуренция между ЖК нарастает, наличие собственного клуба становится ключевым аргументом для покупателей». Кроме того, фитнес-центр усиливает статус объекта как «закрытой экосистемы», что важно для проектов формата «город в городе».
Особенно актуально наличие фитнес-центра для молодого поколения и семейных покупателей. «Даже если жители сами не планируют активно посещать спортзалы, наличие клуба в ЖК воспринимается как дополнительное преимущество и свидетельство качества инфраструктуры», — отмечает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Вадим Кашкин.
Где выгоден фитнес?
Однако по ряду причин не все проекты подходят для совмещения с фитнес-клубом. Прежде всего, говорит директор по маркетингу и PR девелоперской компании «Мармакс» Константин Денисов, рядом с ЖК уже может быть спортивный комплекс — появление второго будет неактуально как резидентам, так и арендаторам. Во-вторых, на территории небольших домов — до 300 квартир — нецелесообразно значительную часть коммерческой недвижимости отдавать под фитнес: при таком развитии инфраструктуры жители лишаются ежедневно необходимых сервисов, которые должны быть в пятиминутной доступности.
На целесообразность размещения фитнеса в ЖК также влияет наличие в районе насыщенной спортивной инфраструктуры, например, парки с большим количеством воркаут-станций, стадионы, уже работающие и предлагающие большое количество различных секций.
«Чтобы понять, стоит ли размещать фитнес или нет, сначала смотрят на то, кто является целевым клиентом, какова емкость рынка в районе», — утверждает директор департамента брокериджа RRG Светлана Ярова.
С самого начала
Есть и другие особенности. «Отнюдь не все помещения в ЖК подходят для этой цели, — отмечает Елена Егорова. — Параметры, такие как нагрузка на плиту, потребление воды и электричества, играют важную роль при выборе места для фитнес-клуба». Самая распространенная и рациональная практика — включение спортивных сооружений в замысел на стадии проектирования.
«Фитнес-центр повышает привлекательность инфраструктуры проекта, его рекреационный потенциал. И его проектирование должно идти параллельно с жилыми корпусами, отвечать логике движения жителей, масштабу проекта и его концепции», — говорит директор по торговой недвижимости MR Group Борис Маца.
«И все же, — продолжает руководитель клиентского сервиса компании Plus Development Юлия Воробьёва, — нередко фитнес-центр появляется на более поздних этапах (например, в помещениях, изначально предназначавшихся под коммерцию). В этом случае девелопер принимает решение о функционале коммерческих площадей позже, когда становятся понятны реальные потребности жильцов».
Еще один логичный ход — принимать решение о размещении спортивных услуг не самостоятельно, а вместе с оператором будущего фитнес-центра. И тут тоже есть нюансы, так как у операторов свои требования. «При выборе между действующим объектом и объектом на этапе проектирования оператор всегда предпочтет последний вариант, так как это гарантирует качественный клуб и более выгодные инвестиции. Подписание предварительных договоров аренды на начальном этапе проекта позволяет учесть все требования и мощности, делая строительство более выгодным», — говорит Елена Егорова.
Работать с сетевыми операторами девелоперам интереснее, хоть и сложнее. «У сетевых операторов всегда есть понимание определенного набора помещений, высотности потолков, нагрузки на перекрытия, функционала и так далее. Они предпочитают заходить в офисные здания на этапе проектирования или строительства, чтобы их технические требования могли быть удовлетворены. Несетевые операторы могут быть более гибкими, брать любые «неликвидные» помещения, видоизменять свои форматы в зависимости от предлагаемого помещения», — рассказывает директор по аренде делового квартала «Сколково Парк», председатель Ассоциации участников рынка коммерческой недвижимости Елена Малиновская.
В целом же, технические требования у арендаторов фитнеса выше рыночных, утверждает Константин Денисов. Большинство клубов требует высоту потолков 3,5-3,7 м, нагрузку на плиту перекрытия не менее 500 кг/кв. м, электроснабжение не менее 150 Вт/кв. м, обеспечение холодной и горячей водой мгновенного расхода 2 л/сек. и давлением 3-4,5 бар. В список иных возможных требований основатель агентства недвижимости «Новактив» Андрей Захаров включает формат open space — открытую планировку с минимальным количеством несущих конструкций, чтобы расставить максимум тренажеров и зон для групповых занятий. Во-вторых, если планируется бассейн, лучше размещать его на первом этаже или в цоколе, ведь вес воды требует особых расчетов по нагрузке на перекрытия. Также критически важно наличие нужных электрических мощностей, поскольку фитнес-клубы потребляют много энергии из-за работы систем вентиляции, кондиционирования, освещения и самого оборудования. В жилом доме обеспечить подобные условия сложнее, в том числе из-за ограничений по шуму и вибрации от работы инженерных систем. «Обычно для фитнеса требуется от 1000 кв. метров, ведь на меньшей площади полноценный клуб развернуть трудно — это уже скорее маленький тренажерный зал, а не многофункциональный фитнес-центр», — говорит Андрей Захаров.
Хороший арендатор
Фитнес-клубы в жилых комплексах — это стабильные и долгосрочные арендаторы, которые не только нравятся жильцам, но и привлекательны для владельцев объекта: они обеспечивают предсказуемый доход, правда, как правило, меньший, чем операторы ретейла. «Ставки для фитнес-клубов, — поясняет Никита Николаев, — часто ниже рыночных на 15-20% из-за высоких эксплуатационных затрат. Однако долгосрочные контракты с утвержденной ежегодной индексацией арендной ставки (5-10 лет) и возможность застройщика участвовать в прибыли (например, через процент с выручки) компенсируют дисконт».
Если говорить о более конкретных цифрах, то, по словам заместителя коммерческого директора по коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксаны Моисеевой, средняя арендная ставка фитнес-центра, занимающего площадь 4 500 кв. м с бассейном — 13 000 руб./кв. м в год, а инвестиции в строительство такого объекта достигают примерно 650 млн рублей. Нетрудно подсчитать, что срок его окупаемости — больше 10 лет! Но сейчас, подчеркивает эксперт, у многих фитнес-операторов есть возможность привязывать арендную ставку к процентам от товарооборота, и в целом для владельца помещения это более выгодно, если, конечно, клуб со временем выходит на хорошую выручку. Это долгосрочный бизнес, поэтому фитнес-операторы обычно готовы заключать договоры аренды сроком от 10 лет.
«При этом, — напоминает управляющий партнер девелоперской компании STENOY Илья Фролов, — они могут размещаться на третьем или пятом этажах здания, в подземной части».
Есть и риски, о которых напоминает Юлия Воробьёва: если сетевой фитнес-клуб уходит, найти нового арендатора на такую площадь бывает сложно, особенно если помещение не адаптировано под другие цели. Поэтому при заключении договора важно предусмотреть меры защиты от рисков. «К примеру, это гарантийный депозит, штрафы за досрочное расторжение и обязательства по восстановлению помещения. Также стоит заранее продумать гибкую планировку для других арендаторов и поддерживать контакты с потенциальными заменами, например, коворкингами или образовательными центрами», — говорит эксперт.
Еще об одном плюсе фитнес-центров напоминает Светлана Ярова: спортивная функция — одна из самых желаемых муниципалитетами, а у руководителей городов в KPI все чаще учитывается не только количество построенных метров жилья, но и качество инфраструктуры, включая спортивные объекты. Существует и ряд программ с бонусами: к примеру, в Москве программа МПТ (места приложения труда), где застройщики могут экономить на смене вида разрешенного использования, а спортивные функции дают коэффициент 0,8 — это очень выгодная возможность, поэтому многие застройщики закладывают спорт уже на этапе мастер-планирования жилого района.
Особенно интересен фитнес для региональных ЖК. «В отличие от столиц, где рынок близок к насыщению, регионы переживают этап «фитнес-революции». В Тюмени, Казани и Краснодаре открываются клубы премиум-класса, а также растет спрос на микроформаты без персонала — залы до 150-200 кв. м с абонементами от 1 500 рублей в месяц», — резюмирует Никита Николаев.
Номер публикации: №10 21.02.2025