Shutterstock/FOTODOM
После обновления механизма комплексного развития территорий (КРТ) федеральным законом № 494-ФЗ (от 30.12.2020) одним из самых активных регионов по темпам его внедрения и реализации стала Москва. Практически ежемесячно городские власти сообщают о все более высоких цифрах проектов в реализации и разработке. Одним из последних стало заявление столичного мэра Москвы Сергея Собянина о том, что в городе по состоянию на январь 2024 года число проектов КРТ увеличилось до 228. Алмаз Кучембаев, руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры», рассказал «Стройгазете» о возникающих проблемах при получении компенсации за изъятие имущества в рамках КРТ.
Рост числа проектов ведет к объективному последствию – росту числа изъятий в рамках реализации проектов КРТ недвижимости у правообладателей, попавших в такие границы. По общим правилам изъятия недвижимости, установленным в главе VII.1 ЗК РФ, изъятие осуществляется на основании предварительной и равноценной компенсации как стоимости имущества, так и убытков, связанных с таким изъятием.
Размер компенсации закреплен в статье 56.8 ЗК РФ. Особенности для КРТ указаны в статье 56.12 ЗК РФ, но каких-либо отличных нюансов определения размера компенсации не содержат.
В городе Москве также предусмотрен и порядок взаимодействия лиц, реализующих проекты КРТ, который представлен в приложении № 6 к постановлению правительства Москвы от 23.12.2016 № 941-ПП. Данным порядком предусмотрено, что предварительную оценку размера компенсации город проводит своими силами, а застройщик своими. Реализующее проект лицо обязано направить соглашение об изъятии в адрес правообладателя недвижимости в котором указывается размер компенсации.
При этом ни московский порядок, ни глава VII.1 ЗК РФ не дают ответ на вопрос о том в какие сроки осуществляется изъятие. Это зависит от условий договора о КРТ, которые не являются публичными.
Более того, даже необходимость разработки ППТ не способствует ускорению сроков изъятия. Одним из ключевых примеров практики по КРТ в рассматриваемой части было дело № А40-60215/2022, согласно которому разработка и утверждение ППТ для инициирования процедуры изъятия в рамках КРТ вообще не требуется.
На практике, мы видим, что застройщики, в отличие от города, не торопятся изымать всю территорию разом, а делают это по участкам, по мере продвижения стройки.
Таким образом, между принятием решения о КРТ и моментом изъятия существует временной промежуток, в рамках которого город или застройщик проводят оценку, иногда ведут переговоры с целью выкупа вне процедуры изъятия, а в случае отсутствия добровольного согласия, направляют требование об изъятии в суд.
Первичный взгляд на актуальную практику показывает, что в рамках судебных разбирательств к изначальному составу компенсации добавляются убытки в виде недополученного дохода (А40-192354/2022), расходы на улучшение земельного участка, находящегося в аренде у правообладателя (А41-49754/2022), убытки, понесенные ввиду необходимости расторжения договоров аренды с третьими лицами (А40-21644/2023), расходы на риэлтора для поиска нового объекта (А40-84682/2022) и проч.
Однако эти факторы не объясняют того, что в актуальной практике изъятия наблюдается значительный разрыв между первоначальным предложением и установленной по решению суда компенсации. Если взять дела по изъятию в 2019-2020 годах, то можно увидеть, что размер компенсации по итогам судебного разбирательства редко превышал 30%.
Примеры же дел 2022-2023 годов показывают, что размер компенсации может вырастать и в 10 раз (А40-131192/2021). А случаи, когда предварительная оценка компенсации была в 2-3 раза ниже реальной стоимости уже не являются из ряда вон выходящими.
Это были цифры по арбитражным спорам по всем видам изъятия. Рассмотрим отдельно дела именно по КРТ.
Редкие примеры завершившихся дел об изъятии, где размер компенсации был установлен по итогам судебных разбирательств показывает, что в среднем в рамках КРТ выдерживается формат 30-40% разницы между изначально заявленной компенсацией и итоговым ее размером. Однако, это только среднее значение. Из попавшихся примеров, наибольшая разница была выявлена в деле № А40-159306/2023 (84%), наименьшая в деле № А40-170828/2023 (2%). И во втором случае стоит иметь ввиду, что за этими 2% скрываются 30 млн рублей разницы (общая стоимость объекта составляла 1,7 млрд рублей).
Полный анализ затрудняется и тем, что практика по выделению споров о размере компенсации в отдельное производство не только закрепилась в судах, но и обрела свое выражение в законе - Федеральный закон от 10.07.2023 № 310-ФЗ: в статье 7.2 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации» появилось спорное (как минимум с точки зрения юридической техники) положение о том, что при рассмотрении споров об изъятии недвижимости для целей реализации программы реновации в городе Москве, суды выделяют спор о размере компенсации в отдельное производство, в основном деле определяя размер компенсации на основании исключительно городской оценки. А случаи объединения проектов КРТ с задачами по достижению целей программы реновации в Москве нередки.
Практика по изъятию в рамках КРТ в городе Москве лишь формируется. Как и рынок юридических и оценочных услуг. Очевидно, что размер разницы между предлагаемой и присуждаемой компенсации сам по себе будет стимулировать рынок достигать баланса интересов при изъятии объектов под КРТ. В обратном случае, есть риски, что существующие предприятия на базе так называемого «ржавого пояса» Москвы могут просто не восстановиться.
Подробнее о том, какие убытки можно возместить при изъятии под КРТ, Алмаз Кучембаев отвечает в нашей рубрике «Вопрос-ответ»
Рост числа проектов ведет к объективному последствию – росту числа изъятий в рамках реализации проектов КРТ недвижимости у правообладателей, попавших в такие границы. По общим правилам изъятия недвижимости, установленным в главе VII.1 ЗК РФ, изъятие осуществляется на основании предварительной и равноценной компенсации как стоимости имущества, так и убытков, связанных с таким изъятием.
Размер компенсации закреплен в статье 56.8 ЗК РФ. Особенности для КРТ указаны в статье 56.12 ЗК РФ, но каких-либо отличных нюансов определения размера компенсации не содержат.
В городе Москве также предусмотрен и порядок взаимодействия лиц, реализующих проекты КРТ, который представлен в приложении № 6 к постановлению правительства Москвы от 23.12.2016 № 941-ПП. Данным порядком предусмотрено, что предварительную оценку размера компенсации город проводит своими силами, а застройщик своими. Реализующее проект лицо обязано направить соглашение об изъятии в адрес правообладателя недвижимости в котором указывается размер компенсации.
При этом ни московский порядок, ни глава VII.1 ЗК РФ не дают ответ на вопрос о том в какие сроки осуществляется изъятие. Это зависит от условий договора о КРТ, которые не являются публичными.
Более того, даже необходимость разработки ППТ не способствует ускорению сроков изъятия. Одним из ключевых примеров практики по КРТ в рассматриваемой части было дело № А40-60215/2022, согласно которому разработка и утверждение ППТ для инициирования процедуры изъятия в рамках КРТ вообще не требуется.
На практике, мы видим, что застройщики, в отличие от города, не торопятся изымать всю территорию разом, а делают это по участкам, по мере продвижения стройки.
Таким образом, между принятием решения о КРТ и моментом изъятия существует временной промежуток, в рамках которого город или застройщик проводят оценку, иногда ведут переговоры с целью выкупа вне процедуры изъятия, а в случае отсутствия добровольного согласия, направляют требование об изъятии в суд.
Первичный взгляд на актуальную практику показывает, что в рамках судебных разбирательств к изначальному составу компенсации добавляются убытки в виде недополученного дохода (А40-192354/2022), расходы на улучшение земельного участка, находящегося в аренде у правообладателя (А41-49754/2022), убытки, понесенные ввиду необходимости расторжения договоров аренды с третьими лицами (А40-21644/2023), расходы на риэлтора для поиска нового объекта (А40-84682/2022) и проч.
Однако эти факторы не объясняют того, что в актуальной практике изъятия наблюдается значительный разрыв между первоначальным предложением и установленной по решению суда компенсации. Если взять дела по изъятию в 2019-2020 годах, то можно увидеть, что размер компенсации по итогам судебного разбирательства редко превышал 30%.
Примеры же дел 2022-2023 годов показывают, что размер компенсации может вырастать и в 10 раз (А40-131192/2021). А случаи, когда предварительная оценка компенсации была в 2-3 раза ниже реальной стоимости уже не являются из ряда вон выходящими.
Это были цифры по арбитражным спорам по всем видам изъятия. Рассмотрим отдельно дела именно по КРТ.
Редкие примеры завершившихся дел об изъятии, где размер компенсации был установлен по итогам судебных разбирательств показывает, что в среднем в рамках КРТ выдерживается формат 30-40% разницы между изначально заявленной компенсацией и итоговым ее размером. Однако, это только среднее значение. Из попавшихся примеров, наибольшая разница была выявлена в деле № А40-159306/2023 (84%), наименьшая в деле № А40-170828/2023 (2%). И во втором случае стоит иметь ввиду, что за этими 2% скрываются 30 млн рублей разницы (общая стоимость объекта составляла 1,7 млрд рублей).
Полный анализ затрудняется и тем, что практика по выделению споров о размере компенсации в отдельное производство не только закрепилась в судах, но и обрела свое выражение в законе - Федеральный закон от 10.07.2023 № 310-ФЗ: в статье 7.2 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации» появилось спорное (как минимум с точки зрения юридической техники) положение о том, что при рассмотрении споров об изъятии недвижимости для целей реализации программы реновации в городе Москве, суды выделяют спор о размере компенсации в отдельное производство, в основном деле определяя размер компенсации на основании исключительно городской оценки. А случаи объединения проектов КРТ с задачами по достижению целей программы реновации в Москве нередки.
Практика по изъятию в рамках КРТ в городе Москве лишь формируется. Как и рынок юридических и оценочных услуг. Очевидно, что размер разницы между предлагаемой и присуждаемой компенсации сам по себе будет стимулировать рынок достигать баланса интересов при изъятии объектов под КРТ. В обратном случае, есть риски, что существующие предприятия на базе так называемого «ржавого пояса» Москвы могут просто не восстановиться.
Подробнее о том, какие убытки можно возместить при изъятии под КРТ, Алмаз Кучембаев отвечает в нашей рубрике «Вопрос-ответ»
Авторы: СГ-Онлайн