От покупки земли до начала продаж: как пройти этот путь за пять месяцев

От покупки земли до начала продаж: как пройти этот путь за пять месяцев

От покупки земли до начала продаж: как пройти этот путь за пять месяцев
Можно ли вывести на рынок новый проект и новую компанию всего за пять месяцев? Безусловно. Главное правило – не ищите идеальное решение. Такого мнения придерживается коммерческий директор October Group Юрий Коган. Эксперт рассказал «Стройгазете», как следовать принципу «правильное решение в правильное время».

Юрий Коганjpg

Как известно, стандартный цикл от начала до реализации жилого комплекса среднего размера включает в себя несколько обязательных этапов: приобретение земельного участка, разработку архитектурной концепции, подготовку проектной документации и получение разрешения на строительства, запуск рекламной кампании (онлайн, оффлайн), сайта, открытие офиса продаж, строительство объекта, его передачу клиентам с последующей эксплуатацией. Первый этап до начала строительных работ занимает около 1 года, этап строительства – около 3 лет для проекта среднего размера. Все это время вы либо финансируете проект за счет собственных средств, либо за счет банковского финансирования. Особенно важно для молодого девелопера при этом не пропустить высокий сезон продаж в период старта проекта.

Приступая к реализации проекта, важно оптимизировать все бизнес-процессы для того, чтобы сократить полный цикл создания, тем самым снизив издержки – наша стратегия работы «Big fish vs Small fish». В итоге за пять месяцев компания прошла путь, который обычно занимает 1 – 1,5 года. Сразу оговорюсь, это вряд ли возможно в больших компаниях, которым трудно ускорить принятие решений, поскольку есть регламентные сроки для согласования всех решений в компании и зачастую своевременное принятие решений затягивается. Сроки реализации для больших компаний также важны, несмотря на то, что они обладают значительным запасом ресурсов.

В противовес большим компаниям, молодые компании могут выигрывать за счет гибкости и подвижности, отсутствия бюрократии во внутренних бизнес-процессах.

При реализации нашего первого проекта мы решили двигаться методом параллельного запуска тех стадий, которые принято проходить последовательно. Разработка концепции, проектирование, формирование проектной декларации, старт рекламной кампании, создание сайта и создание команды и офиса продаж – все эти процессы стартовали одновременно. Такая работа требует не только скорости принятия решений, но и определенной корпоративной культуры и готовности команды к работе в условиях высокого давления и временных ограничений. Здесь на нас работал предыдущий опыт, полученный акционерами на должностях топ-менеджеров крупных девелоперов.

Цели и задачи проекта, как правило, определяются уже в процессе подбора и покупки участка, когда понятно его наилучшее использование и проведен due diligence. Как правило, к моменту подписания сделки у вас уже есть финансовая модель проекта. Собирать команду, создавать концепцию и работать с архитекторами и инженерами можно одновременно, если вы хорошо понимаете своего будущего покупателя, тренды рынка, свои возможности и ограничения.

Не стоит «зависать» на стадии концепции. Желание выдать ее сразу в готовом виде и во всех деталях съедает ваше время. Достаточно задать рамку, чтобы архитектор начал «укладывать» в нее объемы зданий, основные планировочные решения, общественные пространства. То, что он вам принесет, в значительной степени будет предопределено особенностями локации и задано градостроительными регламентами. Поэтому выделяйте главное и не уходите в частности. Философия проекта, уникальные, присущие ему одному «фишки» появятся позже. Параллельно будет уточняться облик зданий, ритм архитектурных элементов, деталировка и пластика фасадов. Творческий диалог команды с архитекторами никак не мешает параллельной работе над созданием шоурума, графиком и паспортом проекта, ценовой линейкой, брендом и рекламной кампанией.

Три события: запуск сайта проекта, открытие офиса продаж и начало рекламной кампании вполне могут состояться одновременно. Сделка с участком на Мосфильмовской у нас была заключена в июне 2022 года. В декабре того же года стартовали рекламная кампания и продажи квартир. К этому моменту сайт уже работал, и была настроена CRM-система на базе BITRIX.20 с блоком PROFIT BASE. Она позволяла контролировать запросы потенциальных покупателей и вносить изменения в будущий продукт. В цифрах же к окончанию января у нас было 40 оплаченных броней.

Чтобы ваши планы осуществились, привлекайте в команду серьезных профессионалов, чьим компетенциям и опыту вы сможете доверять. Экономия на команде точно не ускорит дела – вы будете тратить свое время на мелочный контроль, мотивацию и корпоративные игры в ущерб проекту. Это же касается и субподрядчиков – инвестируйте в контракты с топовыми фирмами.

Не держитесь за стандартные рабочие алгоритмы – они приводят к стандартным результатам. Оптимизируйте все, что можно, срезайте углы там, где они есть. И главное – сохраняйте интерес к новым идеям, способность к творческому диалогу и эксперименту.