Воля собственника: какую роль играет жилищный надзор при смене УК

Казалось бы, единственный выход — сменить УК, и никакие возможные трудности не изменят верного решения. Ведь смена УК — законное право собственников помещений. Что и делается в одностороннем порядке, когда на общем собрании собственников (ОСС) принимают решение об изменении способа управления домом, выборе другой УК или в случае, если действующая УК не исполняет условия договора управления (ч. 3 ст. 161, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Запускается процесс передачи МКД от компании к компании.

Как на деле?

Что объединяет собственников помещений, проживающих в столице на улицах Сторожевая, д. 18А, Щербаковская, д. 50, Душинская, д. 4, шоссе Энтузиастов, д. 13 и д. 15/16? Во-первых, в 2022-2024 годах на общих собраниях собственников при наличии необходимого кворума были приняты решения о расторжении договоров управления с предыдущей управляющей организацией и выборе в качестве новой управляющей организации ООО «УК «Энтузиаст», осуществляющего деятельность по управлению многоквартирными жилыми домами на территории города Москвы на основании лицензии. Результаты вышеуказанных общих собраний не оспаривались, все материалы направлены на хранение в Мосжилинспекцию.

Во-вторых, волеизъявление собственников ООО «УК «Энтузиаст» реализовать до настоящего времени не смогло, поскольку столкнулось с фактами бездействия органа жилищного надзора.

Казалось бы, все просто: поскольку именно общее собрание собственников — высший орган управления многоквартирным домом, то Мосжилинспекции должна отводиться техническая роль: получили материалы ОСС, проверили их на формальные признаки ничтожности, получили заявление от вновь избранной УК — внесли изменения в реестр лицензий и выпустили соответствующее распоряжение. Но не тут-то было. «Мосжилинспекции, — считает руководитель УК «Энтузиаст» Платон Толстиков, — отводится роль некоего заградительного барьера, поставленного, чтобы всеми способами препятствовать реализации волеизъявления жителей. Орган жилищного надзора никаких мер по защите и реализации интересов и волеизъявления жителей не предпринимает, напротив — стоит на защите интересов государственных УК «Жилищник».

Рассмотрим типичную ситуацию. На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Сторожевая, д. 18А (протокол от 31.08.2022) были приняты решения: о расторжении договора управления с предыдущей управляющей организацией, о выборе в качестве управляющей организации УК «Энтузиаст», об утверждении условий договора управления.

На основании решений общего собрания ООО «УК «Энтузиаст» обратилось в Мосжилинспекцию с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий.

И снова отказ по формальным причинам — документы собрания не размещены в государственной информационной системе ЖКХ.

Проблема в том, что новая УК приступает к управлению домом только с момента внесения соответствующих изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ), а значит, пока государственный «Жилищник» домом управляет, именно он обязан размещать в ГИС ЖКХ всю информацию об управлении домом, включая информацию и об общих собраниях. И до момента передачи дома доступ в соответствующий раздел ГИС ЖКХ есть только у УК «Жилищник», которая, конечно, такую информацию (о смене УК) никогда по доброй воле не разместит.

Вместо того, чтобы обязать ГБУ «Жилищник района Лефортово» устранить нарушения закона и разместить необходимую информацию об общем собрании в ГИС ЖКХ, Мосжилинспекция занимается тем, что препятствует реализации волеизъявления жителей и экономической деятельности ООО «УК «Энтузиаст», при этом закрывая глаза и на то, что ГБУ «Жилищник района Лефортово» управляет домом по вышеуказанному адресу без заключенного договора управления (который в силу ч. 1 ст. 162 ЖК РФ должен быть подписан собственниками, обладающими более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме), то есть «просто так».

Суд, к сожалению, в данной ситуации пошел на поводу у Мосжилинспекции и отказал УК «Энтузиаст» в признании соответствующего распоряжения МЖИ незаконным (дело №А40-202625/2024).

Таким образом, у жителей и законно избранной новой УК остается одна надежда — на Девятый арбитражный апелляционный суд, который в своем постановлении от 23.11.2022 по делу №А40-70150/22 в аналогичной ситуации отменял решение суда первой инстанции и признавал действия Мосжилинспекции незаконными.

Какие напрашиваются выводы?

Многие по своему опыту знают: такое гражданско- правовое сообщество, как сообщество жителей МКД, весьма инертно, и чтобы у него появилось реальное желание поменять старую УК (чтобы за ее смену было подано более 50% от общего числа голосов), старая УК должна конкретно «допечь» жителей — не ремонтировать дом, не отвечать на жалобы, не отчитываться и т. п. Поэтому такое волеизъявление жителей дорогого стоит.

Орган жилищного надзора, со своей стороны, должен способствовать реализации решений общего собрания, поскольку он и создавался как раз для защиты потребителей жилищно- коммунальных услуг.

Здоровая конкуренция управляющих компаний — это вполне рыночное явление, результатом которого является неизбежное повышение уровня обслуживания населения. Между тем Мосжилинспекция упорно стоит на страже интересов государственных УК.