По мнению выступившего на пресс-конференции лидера движения «ЯУправдом» Сергея Крекова, действующая стратегия развития стройотрасли и ЖКХ не отвечает текущим вызовам, пора начать работу по ее обновлению, а многие ее аспекты стоит доверить непосредственно председателям советов домов, которые «работают на земле» и, пожалуй, лучше всех знают ситуацию на местах.
В частности, в тексте документа надо дать ответы на ряд непростых вызовов. Один из них — излишняя зарегулированность принятия и реализации решений собственниками жилья, отсутствие простых и доступных сервисов, предназначенных для упрощения процессом управления многоквартирным домом (МКД).
Конечно, процесс управления МКД сам по себе непрост, и регулирующие органы видят имеющиеся проблемы. Но, как считает Сергей Креков, недостаточно внимания уделяется такому захлестнувшему все крупные города явлению, как рейдерские захваты управления МКД по поддельным протоколам общих собраний собственников (ОСС). Причем прослеживается расползание этой «болезни»: если раньше рейдеры захватывали только МКД, то в последнее время «не брезгуют» домами, которыми управляют товарищества собственников жилья (ТСЖ) и садовыми некоммерческими товариществами (СНТ).
А второй вызов — недостаточная эффективность управляющих организаций (УО), обусловленная недостатками применяемых методов ценового регулирования. Из-за этого у УО отсутствует мотивация к снижению затрат, повышению энергоэффективности и внедрению новых технологий. Недавно, кстати, об этих моментах высказался президент РФ. Он подчеркнул: собственники должны понимать природу тарифов, за что они платят деньги и куда деньги идут.
Стоит уточнить: управление МКД — это, по большому счету, процесс управления бюджетом дома, поэтому вопросы расходования денежных средств на нужды дома и контроль за ним являются ключевыми. Но на сегодня ответа на вопрос, как организованы эти траты, как считают участники мероприятия, нет.
Управление МКД — это рыночный процесс, антимонопольное законодательство и указ президента напрямую запрещают госорганам определять цены на открытых конкурентных рынках. Однако сегодня все регионы устанавливают сверху размер платы за содержание и ремонт дома, тогда как источником такого ценообразования должны быть только решения ОСС.
Конечно, у части имеющихся проблем «врожденный характер». Так, когда 20 лет назад создавался Жилкодекс, рынка по управлению МКД в современном понимании не было. Из-за несовершенства и неактуальности нормативов собственник сегодня исключен из системы заказа услуг по дому и фактически не имеет возможности контролировать стоимость и качество предоставляемого сервиса.
По общему мнению экспертов, выступивших на мероприятии, чтобы наладить процесс управления МКД и, соответственно, создать эффективную экономику дома, надо внести ряд изменений в Жилкодекс и подзаконные акты. А в тексте будущей стратегии следует акцентировать внимание на мерах, которые позволят создать конкурентные и прозрачные условия для работы УО. Этого можно добиться путем увеличения количества «управляшек» на рынке и создания понятной и прозрачной методики тарифообразования. Нужно, в конце концов, создать институт ответственных УО, для чего обязать всех их сотрудников иметь подтвержденную профессиональную квалификацию.
«Управляющих компаний должно быть на рынке больше, а ведомства не должны чинить препятствий их работе. Нужна персональная ответственность руководства УО за халатность и неисполнение работ по дому», — считает председатель совета дома Артур Хабаров (московская «высотка» на ул. Садовой-Спасской, 21/1).
Как констатировал председатель совета дома Андрей Моравецкий (Москва, ЖК «Символ»), даже при покупке собственники жилья в нем «автоматически становятся крепостными УО», а все обещания, данные менеджерами при покупке квартир, «остаются в отделе продаж», и когда новоселы начинают жить в своем доме, сразу понимают: вся бизнес-модель по управлению им, о которой говорили продавцы, абсолютно не соответствует реальности. «Любая УО от застройщика по факту работает только по одной схеме: максимально выводит деньги из дома и вкладывает в него минимально», — сожалеет председатель совета МКД.
Соответственно, считают эксперты, целесообразно принудить застройщиков не навязывать новоселам свои аффилированные УО и непременно проводить тендеры при их выборе. Плюс, следует усилить контроль за УО со стороны жилищных инспекций и расширить полномочия председателей Советов домов.
Эти предложения предлагается вынести на широкое экспертное обсуждение, а наиболее ценные из них должны быть включены в текст модернизированной редакции «Стратегии развития стройотрасли и ЖКХ», которая лучше учтет интересы жителей МКД.
Номер публикации: №16 09.05.2025