Борьба за человеческий ресурс… …и ТИМ как своего рода путеводитель по возведению дома и его эксплуатации

Рынок недвижимости — это живой организм, который растет и развивается. И если рассматривать вызовы последнего времени через призму взаимоотношений всех участников рынка, становится четко видно, насколько важно сейчас работать именно над качеством проектов.

Самые главные проблемы, с которыми всем пришлось столкнуться, — необходимость быстрого импортозамещения, уход из России крупных разработчиков технологий информационного моделирования (ТИМ) и программного обеспечения (ПО), а также нехватка кадров. В отрасли есть острая проблема сменяемости команд: компании переманивают друг у друга ключевых сотрудников. А это значит, что, если человек уходит, его заменяет новый сотрудник, которому требуется время для погружения в проект. Поэтому один из главных вызовов для проектных организаций — борьба за человеческий ресурс.

Как в условиях кадрового дефицита обеспечить необходимое число сотрудников на новые проекты заказчиков?

Система архитектурно-строительного образования сосредоточена не только в Москве. Компетентные и грамотные кадры можно и нужно искать в городах, где находятся лучшие архитектурно-строительные вузы: это Белгород, Воронеж, Екатеринбург, Новосибирск, Самара, Санкт-Петербург.

В 2020 году силами наших сотрудников был разработан и внедрен регламент удаленной работы, что позволило нашему HR-отделу кратно увеличить воронку подбора персонала, а также находить специалистов не только из Московского региона, но и по всей стране. Более того, мы всегда стараемся формировать команду под заказчика, привлекать именно тех людей, с которыми действительно сложилась коммуникация.

Насколько отличается рынок других регионов от московского?

Проектный рынок столицы всегда был более динамичен: Москва — центр проектирования и применения ТИМ, хаб наработанной базы архитектурных, планировочных и проектных решений. В столице строятся наиболее сложные и уникальные объекты — высотные комплексы, проекты со сложной архитектурой. К тому же специфика Москвы такова, что при проектировании зданий необходимо учитывать ряд внешних факторов: сложные грунты, зоны влияния транспортной инфраструктуры (в первую очередь — метрополитена), стесненные условия площадок (высокая плотность застройки, влекущая дополнительные трудности по расчету инсоляции) и прочее.

В каждом из регионов тоже есть своя специфика — в части нормативных баз, себестоимости строительства и т. д. Основные различия — это, конечно же, территориальные нормы в части характеристик зданий и условия проектирования элементов с точки зрения геологии: разные широты, геология, сейсмика, собственные дополнительные нюансы проектирования... К примеру, на Дальнем Востоке важные факторы — это сейсмическая опасность и погодные условия, необходимость учитывать повышенную влажность воздуха при защите металлоконструкций.

Несмотря на собственную специфику, региональные застройщики сегодня активно идут по пути сотрудничества именно со столичными проектными организациями в первую очередь потому, что стандарты качества предлагаемых ими итоговых решений являются максимально эффективными экономически. А это означает, что разница в стоимости проектирования в конечном итоге нивелируется экономией при реализации объектов.

С российского рынка ушли многие зарубежные производители оборудования и материалов. Насколько удалось заместить их продукцию?

По сути, речь идет об изменении вектора поставок: от продукции из Евросоюза и США мы постепенно переходим на комплектующие из России и Китая. Это тот вызов, с которым придется работать еще не один год — как на стадии строительства, так и на этапе эксплуатации объектов. При этом мы до конца еще не знаем, как импортозамещение отразится на всем инвестиционно-строительном цикле: массовая замена оборудования в проектах началась только в 2022 году, а продолжительность строительного цикла достигает трех лет. Поэтому сейчас с этими вызовами работают абсолютно все: проектные институты, девелоперские компании, государственные структуры. Отдельно стоит отметить уход производителей софта, например, программ для цифрового моделирования объектов. На отечественный рынок начинают выходить производители из других стран, в том числе отечественные разработчики, но пока мы находимся только в начале этого пути.

Совместно с заказчиками мы в достаточно сжатые сроки существенно скорректировали проектную и рабочую документацию в более чем десяти объектах на разных этапах реализации. Были изменены бренд-листы инженерного оборудования — подобраны аналоги строительной продукции иностранного производства, выпускаемые на территории России или в дружественных государствах. Пришлось, например, менять проекты вертикального транспорта в части габаритов шахт, поскольку ряд известных западных производителей лифтового оборудования ушел с российского рынка. Их заменили лифты китайского, корейского и отечественного производства.

Импортозамещение коснулось в том числе и ТИМ, на которые в последние годы перешло большинство крупных девелоперских компаний. Так ли необходим этот инструмент в текущих реалиях?

Проект любого здания состоит из огромного числа разделов: архитектура, генплан, инженерно-конструктивные решения и прочее. Кроме того, в зависимости от сложности расположения или уникальности объекта возникают дополнительные специальные разделы. Одним из показателей качества проекта на выходе является сопряжение всех этих основных разделов между собой. Этого как раз можно добиться в единой ТИМ-среде. Информационная модель — это своего рода путеводитель по возведению дома, его эксплуатации и обслуживанию сетей. Активное внедрение ТИМ — не только в городах-миллионниках, но и по всей стране — должно привести к качественному сдвигу в строительной отрасли и к значительной экономии средств. Да, уход зарубежных производителей ПО создал определенные трудности, но уже есть отечественные разработки, которые, безусловно, будут развиваться: есть запрос рынка. Конечно, их возможности на данном этапе ограничены, но многие заказчики их сейчас изучают, переходят на них, а мы проходим этот путь вместе с ними.

Каким образом еще можно застраховаться от ошибок при проектировании?

В процессе проектирования мы выстраиваем систему проверок на проектные ошибки или неточности (коллизии). Такие ревизии позволяют на разных стадиях оценивать качество незавершенного проекта. Полный переход на создание многомерных информационных моделей мы начали осуществлять еще в 2016 году и сейчас очень тщательно проверяем проектную документацию на предмет возможных пересечений или наложений элементов друг на друга (инженерные сети, конструктивные и архитектурные элементы). В итоге в процессе реализации все возможные отклонения оперативно приводятся в допустимые нормы.

Где чаще всего происходят сбои и возникают ошибки?

Жизненный цикл проекта достаточно долгий, в него входит несколько стадий: создание архитектурной концепции, разработка проектной и рабочей документации, строительство и авторский надзор. На каждом из этапов есть свои «острые углы», в процессах участвует большое число людей, и на первое место выходит взаимодействие всех участников: архитектурных бюро, проектных организаций и, конечно же, самого застройщика.

На российском рынке недвижимости сложилась такая практика: архитектурные бюро специализируются на создании авторской архитектурной концепции, а генпроектировщики создают качественную проектную и рабочую документацию. Чтобы этот процесс был эффективным, проработка архитектурной концепции должна строиться с учетом всех инженерных систем и конструктивных моментов, пожарной безопасности и проработки технологии. Именно поэтому очень важно подключать генпроектировщика к работе архитектурного бюро уже на ранней стадии.

С нашей точки зрения, идеальное решение — это трехстороннее сотрудничество заказчика, генерального проектировщика и архитектурного бюро. Еще на начальном этапе проектировщик может подключиться к проверке архитектурной концепции. После этого наступает стадия проектирования, где архитектурное бюро осуществляет авторское сопровождение ранее разработанной концепции. И только после согласования всех сторон проект переходит на следующую стадию. Приходя к любому новому заказчику, мы сразу говорим, что хотим стать членами команды с самого начала, с момента запуска идеи. Когда удается выстроить такую коллаборацию с заказчиком, на выходе мы получаем действительно красивую авторскую задумку с качественно проработанными параметрами, разделами и увязками.

Многие застройщики жалуются на авторский надзор, который иногда мешает им адаптировать проекты под строительные задачи. По вашему мнению, почему он важен?

Строительство любого объекта без авторского надзора создает дополнительные сложности застройщику — не только при возведении, но и на стадии эксплуатации. К примеру, наш авторский надзор включает в себя постоянные проверки самих строительно-монтажных или отделочных работ, а также оперативную доработку проектных решений под технологические нужды генерального подрядчика. Такой надзор минимизирует существенную часть брака, позволяет сократить любые несоответствия проекту или оперативно согласовать изменения в технологиях, которые влияют на проектные решения без ухудшения эксплуатационных характеристик и несущих способностей здания.