Требуется внести ясность: какие многоквартирные дома регионы могут отнести к территории комплексного развития жилой застройки?

«Федеральный закон 494-ФЗ был принят 30 декабря 2020 года. Он значительно обновил механизм КРТ. Среди прочего появилось понятие КРТ жилой застройки, которое фактически вывело на федеральный уровень механизм реновации, ранее установленный в городе Москве 141-ФЗ от 1 июля 2017 года.

В статье 65 Гражданского кодекса были определены критерии, позволяющие включать в границы КРТ жилой застройки многоквартирные дома. В их числе указан и такой критерий: «многоквартирные дома, построенные в период индустриального домостроения, определенный субъектом Российской Федерации, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий».

При этом право уточнить этот критерий предоставлено регионам. На практике данные полномочия привели к возникновению правовых коллизий.

Например, закон Санкт-Петербурга от 28 октября 2009 года №508-100 «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» уточняет критерий типовой застройки следующим образом: «многоквартирные дома периода индустриального домостроения 1957-1970 годов по типовым проектам, разработанным в указанный период времени (типа «хрущевки» панельные)».

Но Минстрой РФ в письме от 12 апреля 2023 года №10392-ОГ/12 отмечает, что указание только года постройки как признака домов, подлежащих включению в границы КРТ, не является достаточным, поскольку в данные периоды использовались различные серии типовых домов. А определение «хрущевка» для МКД является некорректным, поскольку в законодательстве этот термин отсутствует.

Также Минстрой обратил внимание на то, что многоквартирные дома могут включаться в КРТ жилой застройки в случае, если они возведены по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий, а не просто по типовым проектам.

Очевидно, что данный критерий направлен на определение именно технического состояния домов. Дома одного и того же года постройки могут иметь разное техническое состояние и разную историю. Например, в одном был — и не один раз — проведен капитальный ремонт, а в другом — нет.

Тем самым, Минстрой фактически указал на необходимость изменения закона города Санкт-Петербурга в целях «ясности и недвусмысленности данной правовой нормы». Жители города уже оспаривают этот закон в Санкт-Петербургском городском суде.

И данная позиция федерального ведомства касается не только закона Санкт-Петербурга. Так, закон Красноярского края от 8 июля 2021 года №11-5320 «О регулировании отдельных отношений в сфере комплексного развития территорий» тоже содержит противоречие в этой части и тоже оспаривается жителями.

В красноярском законе о КРТ критерий жилой застройки указан следующим образом: «многоквартирные дома, построенные в период индустриального домостроения с 1930 по 1975 годы включительно по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий».

То есть в обоих случаях регионы отдают под снос МКД без учета их технического состояния, что делает применение института КРТ жилой застройки достаточно произвольным.

При этом столичные власти понимают всю сложность КРТ жилой застройки, в том числе в части определения домов, подлежащих сносу, поэтому пока Москва не вводит у себя КРТ жилой застройки, а обходится реновацией».